【建纬观点】简析住宅小区“无”产证车位的权属问题 ——基于相关司法判例的思考
“无”产证车位并非一个明确的法律概念，也没有相关法律法规给予其具体定义，实务中通常理解的“无”产证车位是指车位作为商品在交易过程中因开发商、业主或登记部门的原因，可以办理产权登记但尚未办理，或者是由于该车位“先天不足”不可能办理产权登记。那么，“无”产证车位权属到底属于开发商，还是属于小区业主？其权属流转是以交付为标准，还是以合同约定为标准？此类问题争议很大。本文通过对相关法律法规的分析，并结合实务中关于此类车位权属及流转出现的问题和解决措施，探讨与“无”产证车位权属有关的问题。
一、 住宅小区“无”产证车位的主要分类
（一） 规划内合法建设的“无”产证车位
有产权的“无”产证车位，或者应当称为“准”产证车位，按理说该类车位具有独立的建筑结构，完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。这部分车位大多记载于不动产登记簿及业主的权利证书，实践中争议不大。但也有部分车位由于开发商、业主或登记机关的原因未办理产权登记，该类“无”产证车位待符合物权登记的相应条件时可以办理房地产登记（含转移登记）。上述车位的所有权应当以登记为准，已发生买卖但是未登记可能产生不能对抗善意第三人的法律后果。
（二）规划外建设的“无”产证车位
1、地面划线车位及占用业主共有其他场地修建的车位
地面划线车位只是通过划线分割而成，占用业主共有其他场地修建的车位也只是占用小区业主共有的部分地方的车位。
2、首层架空层车位和屋顶平台车位
首层架空层车位是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的车位。屋顶平台车位是指小区商品房楼顶平台上设置而形成的停车位。
二、 实践中“无”产证车位属于开发商所有还是业主所有
（一）规划内“无”产证车位的归属
规划内的车位属于开发商所有还是业主所有，原则上是可以通过办理产权登记来确定的，但由于开发商或登记机关的原因未办理产权登记，该类“无”产证车位待符合物权登记的相应条件时可以办理房地产登记（含转移登记）。根据《物权法》第七十四条第二款和“解释”第五条规定通过约定方式确认车位权属，并明确开发商对规划内车位的处分权：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式处分给业主”。以上条款规定了开发商的处分权，有处分权的前提就是开发商对车位拥有所有权。
（支持该观点的判例有案号：（2009）闵民三(民)初字第2209号、案号：(2010)沪一中民二(民)终字第4209号）
法院认为：“…贵都房产于2001年4月取得沪闵建（2001）1144号建设工程规划许可证，许可建设1,200平方米地下车位,…车位建成后贵都房产未对其办理产权登记，后将地下车库交由前期物业管理公司上海耘成物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）管理， 2008年4月25日贵都房产公司补办了地下车库产权证并于2009年1月转让于闵行市政公司，办理了产权过户手续。市政公司作为地下车库的产权人，依法享有占有、使用、处分、收益的权利，在其权利受到妨碍时有权要求排除并予以赔偿。物业公司以其实际占有管理房屋以及提供的移交文件为由认为开发商已将该车库赠与全体业主，并不能认定贵都房产公司有将地下车库赠与小区业委会的意思表示，更没有相应的书面合同，同时也缺乏法律依据，法院不予采信。…上海市第一中级人民法院对于该案作出二审维持原判的判决。”
显然，如果是开发商在规划范围内合法建造的车位，不管是开发商建设车位前取得审批手续还是建成后补办审批手续继而行政机关对车位合法性予以确认，车位的原始所有权均归开发商所有。之后，开发商再根据房屋买卖市场来决定车位是通过买卖、赠与还是租赁来进行处理。
当然，如果在原规划范围内建设，被行政机关认定为违章建筑，则不适用所有权的原始取得，违章建筑的权属纠纷也不属于人民法院民事诉讼的受案范围。根据《民法通则》第二十七条：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”违章建筑因没有取得行政许可，违反法律规定，无法取得相应权属证明，开发商违法建造的事实行为也应受到否定性评价，不能依据该建造行为取得原始所有权，开发商基于对该类车位的占有享有使用的权利，业主也只能通过出租获取该类“无”产证车位的合理收益。
（二）规划外“无”产证车位的归属
《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，不属于开发商所有，而属于业主的共有财产。《解释》第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”这就进一步明确“占用业主共有的道路或者其他场地而形成的车位归业主所有”这一规则，即在规划以外利用共有道路和其他场地增设的车位不应归属于建设单位或者物业服务企业，而应当为业主共有，从而明确权属，并有利于纠纷的解决。这些“无”产证车位主要有以下几种：
第一种是住宅小区内常见的由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行画线分割出许多停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。按照建设用地规划许可证和国有土地使用证，如果位于住宅小区的道路是市政道路，其产权当然属于国家政府。如果该条道路是小区的公共道路，则由于该道路用地属于小区宗地的一部分，在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内,其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此，小区公共道路分割出的停车位使用的是全体业主的土地使用权，所以在该类停车位上收取的停车费实际上包括两部分：一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归开发商或者物业公司所有。需要指出的是，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的公共道路上设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定。
第二种是住宅小区楼房首层架空层和屋顶平层的停车位。住宅小区楼房首层架空和屋顶平层停车位的房地产权归属在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层和屋顶平层的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于房屋建筑物，是住宅房屋单元的从物。首层楼房架空层和屋顶平层停车位的房地产权利，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权，依法不能取得独立的房地产权利，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。因此，首层楼房架空层和屋顶平层停车位不能从建筑物房屋单元中分离或分割，亦不能将其产权约定为房地产开发商所有，而应由所在楼栋单元建筑物专有所有人或全体业主共有。
三、“无”产证车位权属流转中的问题
（一） 规划内“无”产证车位的转让
规划内“无”产证车位的转让，开发商认为是转让使用权，虽然该类合同表面上是转让使用权或者长期租赁，但开发商和业主双方的真实意思表示是买卖。所以，从定纷止争的角度，开发商既然有合法的所有权，就应当与业主签订车位买卖合同，如果产生纠纷，我们认为还是应当按照买卖合同来处理。即使由于开发商的原因或登记机构的原因（具体原因以实际产生的为准）暂时不能过户，这个合同依然有效，双方的意思表示真实，权利义务明确。这样，在将来具备了登记条件时，业主可以直接凭买卖合同去申请办理登记。同时建议合同中可以基于当前事实明确约定：“出卖人保证本车位属于规划内车位，开发建设手续合法齐全。由于开发商/登记机关的原因，目前车位不能办理产证登记。出卖人承诺，自车位交付之日起，一切权利义务均转移给买受人。待登记机构可以办理车位产证登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。”这样一份合同约定，对于业主而言吃了定心丸，知道这个车位属于自己的了；对于开发商而言，是卸下了名义所有人的负担，不再承受任何维修义务以及相应的风险。
（支持该观点的判例有上海市虹口区人民法院(2012)虹民三(民)初字第2395号民事判决书）
法院认为：“…系争车位未办理产权登记，原告要求被告配合办理车位产权登记，被告以双方所签订的合同是《车位租赁租赁》为由抗辩…原、被告间的《车位租赁协议》系双方真实意思表示，原告支付钱款，被告交付车位，第三人对该车位转让行为亦认可，原告使用系争车位至今，已实际取得系争车位的使用权，系争车位可以由原永久使用权转为办理产权登记，原告可根据规定办理产权登记，现原告要求确认系争车位为原告所有，有事实依据，应予以支持。”
我们认为，系争“无”产证车位属于规划设计范围之内的车位，被告通过第三人中介出售给原告，虽未办理产权登记，但双方意思表示真实，买卖关系成立。被告不能以合同名称来对抗原告从而拒绝配合车位产权登记。
（二） 规划外“无”产证车位转让
作为建筑物的公共配套设施或附属建筑物的停车位是永久不能取得相应的独立产权。如小区道路划线车位、住宅小区楼房首层架空层和楼顶车位以及规划外的地下车位的转让，我们认为这些车位属于全体业主共有不能通过买卖或者赠与方式，只能通过出租的方式收取停车费，针对该类“无”产证车位的转让合同并不导致车位权属的变更。
（支持该观点的判例详见上海市虹口区人民法院（2014）虹民二（民）初字第1540号判决书）
法院认为：“…系争车位虽由久久公寓开发商铁路房产公司建造，但从该小区的规划书和上海市房屋土地资源管理局的复查意见书来看，该小区并未规划建设地下车库，建成后铁路房产公司也未取得产权证书，故案外人许某某并不能根据其与铁路房产公司签订的《车位使用权转让协议》取得系争车位的使用权和所有权，因此原告也无法根据其与许某某签订的《车位转让协议》取得系争车位的使用权和所有权。原告无证据证明其对系争车位享有合法的、排他的使用权，故原告诉请二被告立即停止侵占系争车位、排除原告对该车位享有使用权的妨碍缺乏事实和法律依据，本院不予支持。…”
我们认为，我国《物权法》第73条确认了建筑区划内的道路和其他公共场所属于业主共有，依据我国现有法律规定，该类车位自始至终不能办理产权登记。那么，建设单位或物业服务企业占用该道路或其他公共场所而用于停放车辆，并不因此而改变物权的归属，由此形成的“无”产证车位也应当属于业主的共有财产，即使用于出租，其收益也应当属于业主。即使按照建筑区划原本不用于停放汽车，只要占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，都应当适用物权法第74条第3款的规定。
当小区业主因事先未经全面调查而购买了该类“无”产证车位时，并不能以双方合同约定而取得车位的所有权。此类情况可参照车位租赁来处理。若引起纠纷购买方主张权利可以卖方交付标的物有瑕疵而提起违约之诉，要求其返还购买此类“无”产证车位的款项。
小结
“无”产证车位在实践中大量存在，我们建议车位购买者最好在购买车位前了解清楚车位到底是属于规划内的车位还是规划外的车位，车位是否已经办理了产权登记属于有产证车位，还是完全无法办理产权的“无”产证车位。对于规划内的“无”产证车位可以通过买卖合同变更车位权属，购买后买方也可以找卖方尽早配合办理产权登记，从而减少纠纷。若是属于规划外的“无”产证车位，其自始至终不能办理产权登记，只可通过出租的方式获取收益。
何锦秀：上海市建纬律师事务所专职律师。