开发商误导购房者“双学区”被判赔1万 买学区房必知！
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近日，江苏省苏州市虎丘区人民法院对一起这类商品房销售合同纠纷案依法判决。
丁某夫妇均为外地来苏工作人员。格外重视教育的夫妻俩，将优质学区视为在苏州购房的优先目标。“初来乍到，我们听信了开发商所谓‘双学区房’的宣传，一下就动了心。”
据丁某夫妇陈述，从两人第一次看房到签订合同，以及在随后的交房过程中，开发商一直向两人声称，“双学区”是其最大卖点，业主可在第一辖区的实验中学和第二辖区的外国语中学（均为化名）作双向选择。
“实验中学在当地可是响当当的名校。再说房子属于第一辖区，孩子的小学也可以在该辖区就读。”2013年10月，满心欢喜的丁某夫妇与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了一套建筑面积130平方米、总价120万元的房子。
不过，在购房合同中，开发商关于学区的宣传和允诺内容并没有写进去。而且，该合同还在补充协议中约定：“买受人已充分了解该房屋的规划内容……买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘、样板房等所体现之房屋设计及小区规划仅作广告宣传，不作为合同的具体组成部分。”
合同签订后，丁某夫妇按约支付了购房款，并于2015年2月办妥房屋产权登记手续。自此，他们就静候学校配套佳音。
然而结果令他们大跌眼镜：2015年4月到6月期间，辖区公安、教育等部门明确表示：该楼盘项目区划属于第二辖区，小学和初中施教区学校分别为第二辖区小学和外国语中学。
丁某夫妇这才搞明白，他们所购买的房产根本不在实验中学的学区范围内。“女儿不仅读不到实验中学，连第一辖区的小学也没法就读。”夫妇俩认为，开发商交付的房屋与当初宣传中的“双学区房”有较大差距，两人买亏了，于是起诉到法院，要求判令开发商赔偿房屋差价2万元。
来源：人民法院报
嘉宾：朱晓慧律师
云南颐高律师事务所合伙人
方弘：其实对于一些家长来说，买房就是为了买学区。如果没有好学区这个房子也不会买。但是我们注意到，丁某夫妇仅仅主张了2万多差价，并没有主张退房或者更高的赔偿，为什么呢？
朱晓慧律师：任何诉讼和主张都需要有事实依据和法律依据。本案中，丁某夫妇为什么不主张退房，这就涉及到合同解除的问题。
合同的解除有法定解除和约定解除。本案并未达到合同解除的法定条件，法院不会支持。所谓的法定条件就是法律规定可以解除合同的条件，这个法定条件归纳为一句话就是不能实现合同的目的，目的不能实现当然就可以解除合同。
会有家长朋友有会问了，买学区房不能读名校，就是合同目的不能实现啊！这听起来似乎有理，但上升到法律层面，房屋买卖合同中购买的标的是房屋，而房屋的首要用途是居住。
本案涉案房屋已经交付并且办理了房屋所有权证，已经实现了合同的目的，所以不能法定解除。况且本案房子已经交付，也并不影响孩子上学，而且是划入了第二辖区。
其次，约定解除。即在购房合同中双方明确约定若业主不能读开发商承诺的学校，那么业主可以解除合同。
而本案中，开发商关于学区的宣传和允诺内容并没有写进合同里，双方也并未约定合同解除的条件，所以法院也不会支持合同解除。
而达不到法定和约定解除的条件，即便涉案当事人主张退房，也不会得到法院的支持。
当然，在实践中，即便达到退房条件，还要考虑一个重要因素，那就是房屋的增值。一般来说，房产不同于车子，增值空间很大，即便诉讼也要考虑诉讼的目的，选择对自己有利的方向。。
另外，关于为什么不主张更高赔偿的问题。
首先，合同中需要明确违约责任，约定违约金的赔偿问题。本案中，显然合同中并未约定，没有依据，法院不会采纳。
其次，本案合同目的已经实现，并不属于法律规定的可以要求出卖人承担赔偿责任的情形。所以即便主张，法院也不会支持，且需要承担高额的诉讼费，对业主不利。
至于主张不能就读开发商承诺学校的赔偿，这个损失也是需要有依据的，不能就读造成的损失也不好衡量，也无相关依据让法院支持。
但是，本案中丁某夫妇可以选择差价赔偿，通常开发商会以名校学区房为宣传噱头抬高商品房单价，这时业主可选择向开发商要求赔偿差价。但是这个差价需要有对比，需要有依据，没有依据依然也不会得到法院的支持。
方弘：打官司打的是证据，开发商对于学区的承诺全是口头和在宣传海报上的，但是却没有黑纸白字写在合同中，丁某夫妻凭着宣传海报等宣传资料可以作为开发商欺骗并且对自己有利的证据被法院采信吗？
朱晓慧律师：这是可以的。在这里要提到两个法律术语，一个是要约，一个是要约邀请。要约是受到法律约束的，要约邀请则不需要。
通俗来讲，要约就是将所要出卖的东西具体描述清楚。例如，我有这么个物件，想要和你签订合同，你同不同意。
而要约邀请则不同，是希望他人向自己发出要约，举个例子，我需要租房，我在某小区门口粘贴广告，说本人欲租赁一室一厅房屋一套，有意向者与本人联系，这便是要约邀请。
在本案中，开发商的双学区宣传海报等资料便是法律意义上的要约，需要受法律的约束。一般来说，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但根据法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
具体到本案，宣传海报等资料有大量关于双学区并且具体到学校的宣传，购房人自然可以认为其子女可以在实验学校就读，进而对其作出是否购买涉案房屋及涉案房屋的价格产生重要影响。所以，本案开发商的海报等资料应当视为要约。
即便双方未将开发商关于学区的宣传及允诺内容载入商品房买卖合同，但该内容也应作为合同的组成部分，双方均应受其约束。
所以，大家在购房时要注意留存宣传资料，以备不时之需。
法院判决：
法院经审理查明，在该楼盘当初的路面广告中，确实频繁出现“双学区”字样。在搜房网关于该楼盘的宣传视频中，置业顾问就周边配套介绍说：“楼盘中学为双学区，业主可以双向选择。”2014年2月至5月间，在被告开发商微信公众号推送的文章中，也多次使用“双学区”“双学区保障”“选房容易择校难”“双学区，实验中学”等字样。
法院审理后认为，涉案房屋不属于实验中学学区范围，被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。
“当然，原告也存在过错。”法官表示，原告由于疏忽、轻率而作出购买涉案房屋的决定，自身也存在相当过错。
最终，法院综合考虑双方的过错程度和合同的履行情况，酌情判定被告赔偿原告损失1万元。
方弘：法院认为丁某夫妇也有过错，您怎么看？
朱晓慧律师：其实，对于是否属于学区房，是否在某个学校的划片范围，是由政府教育部门来决定的，而不是开发商。况且，某个小区是否在哪个学校的划片范围，也是需要房屋建成交付后才进划片的。
所以，对于购买学区房的家长朋友来说，这点最起码的常识和判断是要有的。法律是以公众的普遍认知来判断的，而不是以个别人的认知来判断，这个大家都需要知悉。
况且本案所宣称的双学区房也是不切合实际的，作为成年人应当有最起码的判断，要本着对自己负责的态度进行多方核实，不能轻率作出决定。
所以，法院认为丁某夫妇也有过错并无不妥。
方弘：购买学区房，主要注意哪些问题避免被坑？
朱晓慧律师：一、不轻信开发商的宣传。
因为教育局只有在楼盘交付使用后，才会正式划分该楼盘的学区归属，即使楼盘靠近学校，也不能确定就是划片到该学校。最好向相关教育部分进行咨询，最稳妥的是让开发商出示相关合作办学协议。
此外，将有关销售及宣传资料留存，将来发生纠纷可以作为证据使用。
二、提前置办学区房，提前规划，以防学区划片发生变化。
同一个小区，不同的楼号，有可能存在划片到不同的学校。同一个地方，也有可能归属不同的街道管理，实际生活中这些情况是非常多的。而且有很多小区，第一年划分A学校，第二年又有可能划归B学校。政策在变，学区房不是一成不变。
所以，不要道听途说，最可靠的还是要咨询教育局比较稳妥。虽然法律认为房屋的首要用途是居住，但对于大部分家长朋友来说，是否能读某个心仪的学校才是首要目的，为了孩子，父母也要审慎对待。
三、白纸黑字写进合同，明确违约责任。
毕竟，合同里有明确约定才算是上了一道保险，将来若出现问题，也有依据可以追究开发商的相关责任。购房者也可以在购房合同之外与开发商签订一个入学协议，将入学相关事项单独明确，并且以达到保障学区房的真正目的。
四、购买二手房要注意检查学位是否被占用。
现在很多名校都采取了学位锁定制度，如果购买二手房时前业主有使用，并且孩子还没有毕业，那么你的孩子很有可能无法正常入学。学区房都需要有对应户口，还要确保前业主户口已经迁出。
所以，购买二手学区房时，在合同上需要注明户口在什么时间段迁出，并且学位保证必须可用。此外，本着对孩子负责的态度，还是要向教育部门进行查询学位是否可用。
嘉宾：朱晓慧律师
云南颐高律师事务所合伙人