调查｜北京老城保护：如何打通共生院申请式退租的最后一公里？

在西城区菜市口西片区的共生院中，其中有16个共生院，均仅剩下1户原住民。因为种种原因，这些住户是想搬搬不走，想改又改不动。

今年6月，由西城区住建委搭台，菜西片区项目实施方与中国建行子公司签署协议，以保留未腾退房屋租赁权即“人走权留”为前提，采取一定期限内向该类住户提供免费平移房源的方式，促成“共生院”原住户的平移置换，成功打通申请式退租最后一公里。

共生院整体得到改造。

新闻背景

共生院缘起

2019年北京市两会政府工作报告中明确提出，可“按照申请式改善、共生院改造的思路，推进核心区平房院落有机更新”。从此，申请式退租和共生院成为老城保护的热词。

借此东风，西城区菜市口西片区“火”了。在这片总面积6.5公顷的区域内，北京市首个申请式退租项目如火如荼地展开了。了解政策，比较房源，这些身居直管公房的居民按照个人意愿退还房屋使用权，并获得补偿及安置。留下来的老街坊，根据自身条件进行申请式改善。这道惠民、贴心的“多选题”让275户居民住上新居。腾出的平房院里住进了企业白领，变成了一个个共生院。

新闻解释

共生院内涵

其内涵包括新老建筑共生、新老居民共生和文化共生。在共生院里，老建筑将进行保护性修缮，依据人们的需求建设共享厨房、新建污水处理设施、配建卫生间；还可以青年公寓的形式吸引年轻人入住。

此外，图书馆、文创空间等文化产业也将来者不拒。

不仅如此，“共生院”概念还可扩大到“共生街区”层面，整院腾退后，不同功能、形态的院落之间也可以实现共生。

无奈

“无法兑现”的登记

出了地铁四号线，沿着笔直大路前行，不到五分钟就可以来到菜市口西南侧的菜西片区。从西砖胡同进入，阡陌纵横之感随即扑面而来。醋章胡同、法源寺后街、莲花胡同，随便一条不起眼的小胡同，都有至少几十年的历史。

与申请式退租方兴之时相比，这里“洋气”了很多。以往曾经随处可见的晾衣杆没有了，很多斑驳的平房外立面被油饰一新。漫步片区中，不时有咖啡的香味飘出，几位住在共生院的年轻人正在新开张不久的咖啡店中聊天用餐，享受平房区傍晚的宁静。

项目实施方北京金恒丰城市资产运营管理有限公司房管部负责人刘洋发现，两年多来，和他打招呼的老街坊多了。无论是退租走后回来“省亲”的，还是通过申请式改善改变居住环境的，见了他都是先笑后说话。

可是，在人群中，也有“高冷”的。每次碰见刘洋，只是擦肩而过，眉头总拧个疙瘩，眼神交流几乎没有。一问才知道，这位姓杜，住在片区内的培育胡同16号。

翻开刘洋的工作笔记，培育胡同16号被打了一个显眼的双下划线。

“这个院子退租的时候一共有6户，属于退租效果好的。”刘洋说，如今，已经定位为共生院的培育胡同16号中，原住民只剩杜先生一家。

说起两年多以前的退租红利期，杜先生红了眼圈，连声叹气，嘴里直念叨：“一步赶不上，步步赶不上。”

原来，退租前夕，房屋原承租人杜老先生去世。其子杜先生户籍迁到这里不满三年，因此按政府部门相关政策，杜先生既不能享受申请式退租政策，也不能置换平移改善居住条件。后来，申请式改善开始了，4户老街坊通过补贴加自费结合的形式，给自家平房添了独立厨卫，增加了生活分区。杜先生怕再次错过良机，马不停蹄找到刘洋，完成了登记。

可由于无法负担改善所需的自费部分，这次登记迟迟无法兑现。眼瞧着一户户老街坊乔迁新居。杜先生心里说不出的羡慕和无奈。“我该怎么办？”面对杜先生的提问，彼时的刘洋摊手耸肩，没辙。

算账

一户之变让利润可观

原住民只剩一户，共生院提升改造受阻的局面不只在培育胡同16号出现。菜西片区130多个平房院落中，这种情况一共有16个。在公司专题会上，刘洋和同事们算过一笔账。

剩余一户的共生院每天每平方米的租金为5元到6元，如果是完全退租后改造升级的共生院，每天每平方米租金将飙升到12元。对于平均面积在200平方米到300平方米的菜西片区平房院来说，一户之变带来的将是极为可观的利润。

在刘洋和公司管理层眼中，这笔共生之财无疑能给片区进一步改善和退租的后续工作注入“活水”。而像杜先生这样原住民的迫切愿望，也敲打着退租工作的“神经”。

如何让项目获益，又能改善片区居民的居住条件，让共生更进一步？思索至此，刘洋忘不了杜先生那“高冷”的面庞。他明白，不打通这最后一公里，退租、改善的效果都会大打折扣，两年多来获得的信任也难以持久。

破局

打通共生“死结”

打破僵局需要外力。在实施方无力垫资，原住民无钱改善的关键时刻，西城区住建委积极搭台献策，请来中国建设银行施以援手。

西城区住建委是如何找到这样一位“外援”的呢？原来，今年4月30日，西城区政府与中国建设银行北京市分行成功签署《支持西城区城市更新战略合作协议》，为银行资本进入西城区，加速城市更新，破解城市更新过程中的痛点难点带来了新机遇。正是这个契机，让建行成了核心区平房院落可持续有机更新的“活水”和“外援”。

正如体育比赛一样，强力“外援”的加入可以给队伍带来质的飞跃。走进菜西的第一天，建行北京分行的相关负责人就和刘洋等人坐在了会议室中，商量破局的办法。

“想要老住户腾出房屋，首先要给他们找到条件更好的新住所。但是不能增加老住户的经济负担。”会议过程中，刘洋抛出了本次银企合作的基本原则。

经过分析，出资是必须的，可如何从住户一赢变为实施方、银行和住户多赢？讨论仍在继续。

“12减6”，看着刘洋计算的部分共生和完全共生院之间的租金差价，大家眼前一亮。“这个差价的利润分成足以支付原住户搬进新家后每月的租金。”经过核算和可行性分析，银企双方达成共识，由银行方面支付租金，实施方完成共生院改造后，双方按比例分成。

就这样，今年6月22日，金恒丰公司选定菜西片区培育胡同16号院落与建行下属子公司——建信住房（北京）签署了合作协议。至此，全市首例银企合作“共生院2.0”模式正式在西城区菜西片区落地“开花”。

签约

乔迁新居居民笑开颜

第一个享受“共生院2.0”福利的正是杜先生。签约那天，身为承租人的他在合同上签署了自己的名字。合同期20年，合同结束后，他仍可以回到改造后的培育胡同16号继续居住。如果期间菜西片区再次开启退租，杜先生仍有权利参加。

落笔，愿望成真。曾经的“高冷君”第一时间握住了刘洋的手随即泪奔。不过这次，是幸福的眼泪。

如今，杜先生已经搬进新家一个多月了。距离老宅不远，就在培育胡同3号。与之前的老宅不同，新院里阳光充沛，有花有草。走进新居，不仅整体面积扩大了好几平方米，厨卫浴齐全也极大地方便了他的生活起居。

这是一处通过浅下挖方式改造的跃层平房，也就是利用房屋高度创造出类似半层的空间，让原本的平房更加立体，重构生活功能分区。

曾经的一间屋子半间炕变成了“一层”客厅，“二层”起居室，自己还一分钱不用多出，杜先生笑得合不拢嘴。

展望

升级版共生院只是起点

与此同时，不远处的培育胡同16号院也开启了迈向完全共生院的改造之旅。

未来这个院子面积将由280多平方米增扩到360多平方米，预计2021年底完成主体结构施工，2022年6月份完成内部精装修。

届时一座灰砖灰瓦、古朴典雅的平房院落将被恢复性修建，院内保留下来的两棵近百年的大树，将会增加院子里的人文气息；屋子内智能灯光、智能安防、智能控制空调等，将会让核心区共生院落科技感十足。

培育胡同16号院让菜西片区内剩余的15个“一户”共生院看到了希望。西城区住建委主任刘戍东说，以银行资本为主，以平移、置换、换租、腾退等多种方式实现共生院完全、完整共生的工作思路有效破解了申请式退租过程中的难题和盲点。

申请式退租不是终点，而是老城保护、街区更新的起点。2.0版的共生院，必将在菜西片区焕发新的光芒。