从公寓空置率来看德国房市的变迁

在德国蓬勃发展的地区，几乎没有空房，而在其他地区，却有高达十分之一的公寓都空着。德国各地房市的差距非常大。

在许多德国许多大城市中，目前几乎没有空置的公寓：在慕尼黑和法兰克福，公寓空置率仅为0.2％，在弗莱堡为0.3％，明斯特和达姆施塔特为0.4％。这是分析公司Empirica和房地产咨询公司CBRE进行的一项新研究的结果。相比之下，图林根州的Greiz区公寓空置率最高，为13.3％。在城市中，莱茵兰-普法尔茨州的皮尔马森斯（Pirmasens）尤其受影响，最近有9.3％的公寓空置。在开姆尼茨（Chemnitz）和奥德河畔的法兰克福，公寓空置比例也分别为8.4％。具体如下图：

根据调查，德国房屋整体平均空置水平为2.8％，即60万套公寓还空置。与去年年底的分析相比，平均空置率没有变化，但地区之间的差距再次扩大。前者空置率进一步下降至1.9％，而后者的空缺率却上升至8.6％。Empirica首席执行官布劳恩（von Braun）表示：“莱比锡的发展特别迅速。” 2014年，受学生和创业人士欢迎的莱比锡，空置的公寓6％的公寓仍然空置。截至2019年底，这一比例仅为2.8％。

德国存在房产供给的瓶颈

上述数据仅考虑可以在短时间内出租的公寓。如果把大量仍然需要修理的破旧房屋也计算在内，那么空置公寓近110万套，空置的私人住宅为39万。

许多地方供需之间的巨大差距一方面与移民有关，另一方面与建筑活动有关。后者也因地区而异。2015年至2019年期间，在杜塞尔多夫，每新迁入100名新居民，摊派到头上的新公寓大约80套。而法兰克福新迁入100名居民，也能分摊到76套新公寓，表现相对较好。而另一方面，在科隆，仅为额外的100名居民建造了49套新公寓，而在柏林只有42套。

当然，并不是每一个新居民就需要一套新房，但是大城市吸引单身人士的数量远高于平均水平。联邦统计局最近计算出，在人口超10万的城市中，单人家庭超过42％。

Empirica的老板布劳恩（Braun）认为，由于新冠大流行，大都市紧张的住房市场不会得到缓解。一些城市居民目前正在向周边地区转移。这是15年来的第一次，柏林的人口正在减少：今年初到8月底减少了7700人。但是，人们通常是因为负担不起城市生活的租金而迁出的。这些公寓大多直接分配给新移民或以前无意居住在公寓中的人。布劳恩说：“我无法想象城市空置率会上升。

但这也意味着，在特别抢手的城市中，租金和房价下降是毫无指望。几天前，在经济合作与发展组织(OECD)的虚拟会议上，房地产专家一致认为，在低利率和收入增长的推动下，房价上涨的趋势还将继续。德国经济研究所(DIW)的米歇尔森(Claus Michelsen)说：“德国城市在房产供应方面依然有很大瓶颈。”

新房的建筑进度仍然太慢。就以莱比锡为例。到2000年左右，该城空置公寓超过60000套，占总数的五分之一。因为两德统一后，许多居民移居西方。因此，数以千计的公寓被认为是多余的而被拆除。直到近几年，学生和艺术家因为其古老的建筑和低廉的租金发现了这座城市的魅力，因此，这个城市的新房建设又再次启动的，但是新建筑的建成需要时间。

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