武汉地铁高品质建设TOD综合体项目助力城市发展
TOD模式2.0
地铁沿线商业……最新消息来了！
— 武汉样本 —
有“轨交上地产”之称的TOD项目，今年再次成为投资热点，仅今年上半年，万科、龙湖、保利、金地、金茂、招商等企业集体投向TOD项目，累计交易额超420亿元。
所谓TOD模式，即以公共交通站点为中心，在一定步行范围内建设高密度功能复合型的社区，是以公共交通为导向的开发模式。TOD模式的出现，能够缓解大城市交通出行的压力，居住在这里的人，在步行5-10分钟的范围内就可以满足衣食住行的需求。
事实上，TOD项目也不是新鲜事物。经过多年发展，伴随着全国各地城市轨道交通的建设和运营，中国TOD项目发展格局已悄然发生变化，并呈现出不同的区域特征。
以武汉近年TOD项目发展为切点，透视当下TOD项目的发展。
今年武汉TOD项目按下了加速键，上半年，武汉TOD项目交易金额占全国四成。7月，武汉地铁集团连签两家大型地产集团，计划共同打造TOD项目。
位于武汉常青城地铁站的“常青城”、位于金潭路地铁站的“云上城”、以及位于汉阳客运站附近的“地铁盛观尚城”，它们被视为武汉TOD项目从无到有的见证。
在武汉地铁地产联合置业有限公司总经理赵元看来，武汉TOD项目经过几年的实践探索，已经从1.0走向了2.0，并逐步确定了武汉地铁上盖的行业建设标准，为武汉未来上盖建设和发展奠定了坚实的基础。
8月11日，正午的武汉烈日当空。在云上城建筑工地，三层空间清晰地立于地铁交会站点上。
该项目位于轨道交通8号线金潭路站C出口，出地铁站即可看到商业街，坐电梯可直达住宅小区。该项目总建筑面积约109万平方米，打造以TOD模式为导向的地铁上盖城市综合体。这是武汉TOD第二代产品。
赵元说，云上城是在地铁线路交会处之上加一层“盖子”，在其上开发住宅和商业。透过尚未竣工的“盖子”，可以清晰看到地下铺设的铁轨。
而在常青城项目中，出地铁站步行不到2分钟即可直达小区大门。地铁盛观尚城也与常青城项目类似，紧靠地铁升官渡停车场。武汉地铁汉正街置业有限公司总经理黄浩说，该TOD项目紧邻地铁3号线和汉阳客运中心，社区内还预设有千个公共停车位，可实现停车换乘P R无缝对接，满足车站、公交微循环交通需求。
当下TOD项目目前有三种产品，一是地铁车辆段上盖项目，地下为地铁车辆维修厂，地上则是商业以及住宅，如常青城项目；二是地铁线路交汇处上盖项目，盖子底下是地铁线路，但地铁线路被埋在盖下无法看见，如云上城项目；三是地铁线路上盖项目，即地铁线路完全在建筑之下，盖上建筑基础和地铁基础融为一起，如香港的TOD项目，该项目将会是未来中心城区TOD发展的方向。
香港作为世界人口最密集的城市之一，交通却十分通畅，这其中TOD功不可没。武汉TOD2.0即向香港TOD学习，试图将交通、园林、商业、教育等不同生活要素串联在一起，实现在400—800米范围内，步行可直达全维配套。
在赵元看来，TOD分三步走：1.0是地铁先建好，地铁上盖开发再通过连廊连接；2.0时代是地铁与商业完美结合；3.0时代是除了地铁外，城市所有交通系统融进整体项目开发里，将城市很多功能结合在一起。这意味着，项目不再是一家开发，需要多个部门共同完成。目前，武汉TOD项目已实现了2.0，正在朝3.0迈进。
— 又向前迈了一步 —
行业标准即将出台
“没有哪一个城市TOD项目可以完全复制。”这是多位业内人士共识。
武汉TOD项目从无到有，从摸着石头过河，到制定行业标准，一路走来，也是全国TOD项目开发的一个缩影。
不同于普通住宅开发建设，地铁上盖具有其特殊性。首先，因地铁上盖与地铁紧密相连，其安全性放在了首位。其次，开发成本高，不同于TOD1.0，TOD2.0需建设地铁时，对应的盖上开发同步进行，甚至在地铁项目尚未报批之前，设计图纸中要就要考虑盖上开发的统一性。这就要求物业前期介入、统一整体规划，以便更好实现地铁站与盖上建筑无缝对接。
常青城是武汉第一个TOD上盖项目。在建设初期，地铁上盖并没有统一的行业标准，包括消防、设计、审批、报批规范等。
通过“常青城”和“云上城”的建设，这些标准都逐步确定，也为武汉后期上盖建设和发展奠定了坚实的基础。
7月10日，国内首个TOD项目两项团体标准征求意见向公众公示。中国城市公告交通协会发布公告称，由业内龙头企业发起编制的两项团体标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》现已完成征求意见稿的编制工作。中国城市公共交通协会和中国房地产业协会将以这两个标准为基础，持续推进完善标准本身的同时，从行业协会的角度，对市场进行引导，共同推动城市TOD在中国良好有序发展。
这意味着，TOD项目发展又向前迈了一步。
267公里在建线路
商业规模待起
在今年上半年全国TOD项目交易额中，武汉项目就占近四成，累计涉及金额155.34亿元。而就在7月底，武汉地铁集团又连续与两家大型地产集团签署战略合作框架协议。
为何今年武汉TOD项目如此密集？
武汉地铁集团综合开发事业总部副总经理黄澍说，今年全国的TOD项目都在加码推进，武汉被青睐有政策引导的优势；同时，武汉已经拥有339公里地铁运营总里程，国家发改委审批里程数为606公里，还有267公里在建线路规模。地铁里程数是城市空间变化的基础，在建线路越多，可建TOD项目就越多。
2018年10月，武汉市出台《综合交通体系三年攻坚实施方案(2018-2020)》，提出打造长江新城TOD换乘中心，以公共交通为导向，以公交站点为中心，以400米至800米为半径，建立中心广场或城市中心，方便选用轨道交通、公汽、单车、步行等多种公共低碳出行方式。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，武汉具有非常好的优势，整个商业体比较均衡，没有特别明显的市中心等。这反而是一个好的事，沿途一些商业设施相应的具有比较大的商业潜能，做TOD项目开发相应的开发收益也比较高。
赵元认为，未来武汉TOD项目的发展一定是实现3.0模式的开发，即除地铁外，还要把公交、城市交通，甚至城际交通联合起来，实现各部门联合开发。与此同时，武汉拥有多元化的产业集群，有利于形成以产业集群为核心的TOD地铁小镇模式。
超20家房企涉足TOD
项目上半年交易额超420亿
武汉TOD项目突增，更像各大房企抢夺优质土储的一个缩影。
粗略统计，全国已涉足或正在涉足TOD项目的房企超过20家，包括龙湖、万科、绿地、招商蛇口、碧桂园、保利等。其中，越秀、万科已与轨交公司达成深度合作，开启全国化战略布局。
房企和国企联姻
获取优质土储
今年上半年万科、龙湖、保利、金地、金茂、招商等集体投向TOD项目，累计交易额超420亿元。
显然，与地方国资平台合作已然成为地产商重要的增储方式。
2019年，越秀地产就引入广州地铁成第二股东。2020年5月28日，越秀集团与广州交通投资集团举行战略合作框架协议签约仪式，双方计划打造“交通 地产”模式；6月5日，越秀地产与广州地铁订立了期权契约，计划再收购广州两个轨交项目；6月14日，广州越秀集团与长沙轨道交通集团、广州地铁集团在湖南长沙签署了三方战略合作框架协议，在房地产、金融、大交通等方面进行深度合作。这意味着，今年越秀地产的“轨交 物业”全国化战略布局踏出了第一步。
年报显示，2019年越秀地产土地储备中有13.2%来自TOD项目，这些项目贡献了50.8亿元的合约销售额。
此外，深圳地铁也于2017年成为了万科的第一大股东。今年万科又再次联合成都轨交，在TOD领域持续发力。
天眼查APP显示，今年7月13日，万科物业新注册成立一家子公司：成都轨道万科物业有限公司，该公司由万科物业与成都轨道城市发展集团有限公司联合发起设立，双方分别占股51%、49%。万科物业为控股股东。成都轨道城市发展集团为成都轨道交通集团的全资子公司。此次新公司成立，标志着万科正式牵手成都轨交。
在今年万科股东会上，万科董事长郁亮表示，未来万科在地产开发上有两个重点方向，分别为城市更新和TOD，虽然在业绩上还没有充分体现，但未来潜力很大，会为传统开发业务带来新的增长曲线。截至目前，万科已在上海、杭州、重庆、武汉、长沙等多个国内一二线城市完成TOD项目布局。
打造不同TOD模式
从合作上看，不同地产商优势不同，打造的TOD项目也不同。如龙湖地产打造商业街为特色；大悦城背靠母公司中粮集团，具备完整的产业链，TOD项目以产业地铁小镇为主。
今年，与武汉地铁集团签约的龙湖、大悦城、万科三家企业都具有自己非常著名的TOD产品。
龙湖地产开发的重庆龙湖光年项目，该项目选址在重庆沙坪坝高铁站，属于全国首个商圈高铁TOD项目。整个站点地下分7层，市民可实现高铁、地铁、公交、出租车等多种交通工具的零换乘。该项目不同在于，过去TOD项目都是在地铁轨道交通站周边开发，该项目把所有交通全部融进综合商业体的地下室里面，形成一个完整的从下至上的垂直交通体系。
万科集团的天空之城项目是地铁车辆段厂盖上开发。过去盖板只是作为简单的厂房维护作用，现在盖板之上做住宅、商业等综合配套服务措施，将各种业态串联，成为了真正意义上的城市功能空间。
中粮集团拥有从一产到三产完整的大健康产业链体系，打造的柏林地铁小镇定位为国际营养健康城，更有利于增加城市功能服务。据悉，该项目将融入营养健康衍生服务，发展教育科普、休闲旅游等业态，营造健康文化生活圈，形成“一链一圈”营养健康产业体系。
武汉地铁地产联合置业有限公司总经理赵元分析认为，未来城市型TOD和区域型TOD将会形成有力的补充，但总体上小区物业形态会结合的更加紧密。
或成土地复合利用
一剂良药
随着城市土地资源日益稀缺，TOD项目这种土地复合利用成为一剂“良药”。
（来源：长江商报）
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