别墅的容积率来做刚需户型 楼市这个变化有意思

各位粉丝:

近些年,一个楼盘的容积率和户型之间的关系似乎已经固化,低容积率就会是别墅或者大平层,高容积率则是普通住房,几乎成为了定律。

不过,这一现象似乎在有所变化。

今年上半年,我们曾给大家推送过,位于西五环的一个容积率仅为1.1的商品房熙悦天寰,一反常态的并没有设计成叠拼等类别墅项目,户型只有89平米到138平米。

而这两天,北京又将入市一个新的商品房项目,位于房山区良乡新城的中建京西印玥,1.6的容积率也是很低,但更是登峰造极地设计出面向刚需的洋房户型,最小的两居仅仅73平米,最大的四居也才106平米。

开发商们拿到低容积率的项目,却放着价格更高的别墅不开发,转而却去做面向刚需的普通住房,这是一个很有意思的问题。

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容积率是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。

再简单一些,就是用地上建筑面积除以用地面积,得出的数字就是容积率。

一个房地产开发项目,早在其土地入市的时候,地块的规划条件中就会明确容积率是多少,在之后的开发建设中,这个容积率是不允许开发商私自调整的。

从这里就可以看出,如果在相同面积的一块土地上盖房子、建小区,如果盖的房子越多,房屋的总建筑面积越大,那么容积率就越大;反之,如果盖的房子越少,总面积越小,那么容积率就越小。

对于买房的人、将来的业主们来说,容积率就直接关系到将来居住的舒适度。

近些年来,北京出让的商品房地块中,容积率比较低的,大多被开发成为了叠拼、合院等类别墅项目,或者是超大面积的大平层,有些有着“9070”限制的项目,则是搞起了“高低配”,即类别墅加普通住房混建。

所以说,今年以来多个项目摈弃了这一思维,低容积率却做出面向刚需的户型,很有趣。

2

当然,虽然有前面说的这两个项目,但这并不代表所有的低容积率楼盘都会去开发刚需产品。

这样的选择,无非有两个原因,一是区位,二是定位。

从区位上来看,对于城六区的大部分地方,尤其是区位优越的地方,开发商拿到低容积率的地块后,第一想法肯定是开发大户型的豪宅项目。

比如前几天入市的海淀树村地块,容积率1.6到1.7,目前已经多家开发商表示出强烈的意愿,而他们做出的设计也是大平层等豪宅产品。

而对于一些比较纯刚需自住的区域,超大面积的类别墅或是大平层,并不一定会有多少人买账。

比如房山。房山近两年入市的新地块、新项目挺多的,有商品房,也有共有产权房,不少粉丝也都挺关注这片区域的,所以讲讲房山吧。

其实房山本身的条件挺不错的,它属于距离城区比较近的郊区,而且又是比较早通地铁的,但相比类似距离的其他区,房山的房价又是相对较低的,所以从居住来看,房山的房子性价比还是挺高的。

造成房山房价比较“亲民”的原因,是前期缺乏产业的支撑。而如今的房山,也终于迎来了机遇,那就是京津冀协调发展。

目前我国北方在大规模建设的就是两处地方,一是雄安新区,二是北京城市副中心。它们都是国家战略,一起成为了北京的两翼。

不少人可能最近在网上看到了雄安千座塔吊热火朝天建设的视频,雄安的建设进度和面貌变化令人惊奇。

既然是北京两翼中的一翼,那么雄安和北京肯定不是孤立的发展,而是要站在疏解首都功能、京津冀协调发展的高度来看。

对于北京的各个区来说,与雄安的协同发展,受益最大的就是两个区,房山和大兴。

拿京雄高速公路来看,它在北京的起点是五环路,然后穿越房山的长阳、良乡新城,然后进入大兴。辐射的范围就是长阳和良乡新城。

而刚获批的房山分区规划中,房山也找到了未来的发展方向,就是依托京津冀协同发展,以及自身大学比较集中、产学研条件较好的特点,打造科技金融创新城。

而房山过去比较重的居住功能,在分区规划中也着重予以体现,要打造生态宜居示范区。

可见,与现在相比,未来的房山还是有很大的潜力和想象力的。不过在当下,对于在房山买房的人来说,刚需和自住还是主流。

3

决定低容积率项目会怎样的另一个要素就是定位。

还是拿房山为例。前些年限竞房推出时,房山的青龙湖地区也推出了不少低容积率的地块,这片区域也瞬时间多个项目销售。

因为有“9070”的限制,几个项目的开发商都选择了高低配的方式。

青龙湖边环境很好,但还比较荒凉,可能大户型用于改善或者养老比较好。但由于项目中也有一些普通住房,总价不高,有些项目还打出了面向刚需首套的口号。

但殊不知,刚需首套要么是离产业区较近,上下班方便;要不就算离的远一些,也要有完备的轨道交通衔接。另外,刚需家庭对于区域配套的要求比较高,如果不能方便的逛街、购物、娱乐,乃至上学、看病,怎么住?

对比一下前面说到同在房山的京西印玥,它做刚需产品,也是因为它的自身定位。

这个项目位于房山城区的良乡新城。

在房山分区规划中,房山划分了三大新城组团——良乡、燕房、窦店。

这其中,良乡组团将是房山区的综合配套服务中心、行政中心,中心城区人口疏解的主要承载地,产学研用融合发展的城市新区,高精尖产业孵化区,是房山区新城发展的核心地带。

所以,无论是产业、配套等各种方面看,良乡组团都是房山的核心。

同时,它位于长阳路的南侧,地铁房山线的东侧,附近有房山线的广阳城站和良乡大学城北站。

而且另一条轨道交通线路——市郊铁路的副中心线延长到了房山,其良乡站就在这片区域。只不过现在没有直达的道路通过去,需要绕路,如果将来能规划建设道路或者地下通道直达良乡站,那就非常近了。这片区域就可以是双地铁了。

便捷的交通,完备的配套,这样的才能符合刚需自住家庭的定位。

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最后,看一下这个项目是如何做到登峰造极的刚需户型的。

这个项目其实是一个不限价的纯商品住房项目,而且没有“9070”的限制,但户型面积却感觉比“9070”控制的更好。

73平米的两居,83平米和89平米的三居,106平米的四居,完完全全的刚需户型啊。

尤其是73平米的两居,这在低容积率的商品房项目中几乎无法想象。

即便是最大的106平的四居,这样的面积也是实用主义,而非超大的壕。
也是因为户型面积不大,所以户型设计上要更用心一些。所有户型,哪怕是73平米的户型,也是南北通透,户型也很方正,面积浪费很少,每个户型都有阳台及赠送面积。

这样的户型设计,可能也有追求低总价的原因。目前该项目价格还没最终确定,预计售价在4万元/平米左右。

以一套73平米的两居为例,总价只有280万。而目前该区域二手房的价格也是在4万元/平米左右。

那么,低容积率去做刚需产品,是好事还是坏事?

从住房供应来说,这样的变化当然是好事,毕竟增加了住房供应的种类。因为是低容积率,所以品质上肯定和普通商品房是有区别的。

对于开发商来说,毕竟能买得起别墅的家庭还是少数,大量的购房家庭还是刚需,所以在一些纯居住的区域开发面向刚需的中小套型,套数会比别墅多了很多,而且由于即是刚需的价格,又能有居住的品质,购买人群相对于别墅也会几何式增加,去化和回款也会更快。
比如京西印玥这个小区,都是6层的洋房板楼。一共33栋,建筑高度只有18米。共有房源1294套,一梯两户、精装交付,低容积率建筑密度很低,居住舒适度较高。小区采用全封闭式管理,人车分流。
总的来说,低容积率楼盘去做面向刚需的户型和产品,这对于刚需家庭来说有了更多的选择,刚需家庭也需要居住的品质和舒适度,以相对比较低的价格来实现这一需求。对整个房地产市场来说,这样的行为也是值得鼓励的,毕竟,刚需家庭才是买房的最大群体。

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