【建纬观点】结建人防车位法律问题初探

郑漪波

建纬律师事务所合伙人

郑漪波律师曾为万科、金茂、旭辉、新城、金地、绿地等多家大型房地产企业提供常年法律顾问、房地产收并购全过程法律服务，也曾为中建三局、中交一公局、上海城建集团等大型承包人提供建设工程全过程法律服务、诉讼法律服务以及常年法律顾问服务。在房地产开发及建设工程方面均具有丰富的经验。

主要执业领域：房地产、建设工程、PPP项目，以及相关领域的争议解决。

人防车位指利用人防工程建设的车位，分为结建人防车位和单建人防车位。结建人防车位工程随地面建筑一并办理用地审批手续，由建设单位结合地面建筑一并开发建设，如住宅小区、办公楼、商场的地下人防车位。单建人防车位工程则单独办理地下空间用地审批手续，独立开发建设。

一、 人防车位所有权问题

关于人防车位的归属问题，我国现行法律并无明确规定，各地地方性法规、规章的规定各不相同，法学理论界和司法实务中观点也不一致，主要存在归国家所有和归投资者所有两种观点。

1. 人防车位属于国家所有，开发商仅享有使用和收益的权利

此种观点的法律依据为：《人民防空法》第二条规定：“人民防空是国防的组成部分。”《物权法》第五十二条第一款规定：“国防资产属于国家所有。”人防车位作为人防工程的一种形式，本质属性为国防战备设施。基于物权法定原则，人防车位应该归国家所有。《人民防空法》第五条又规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，开发商作为人防车位的投资者，可享有使用和收益的权利。

《北京市人民政府办公厅转发市人防办公室关于对新建防空地下室实行统一管理的请示的通知》《沈阳市民防管理规定》《济南市城市地下空间开发利用管理办法》《昆明市结合民用建筑修建防空地下室的规定》等地方性法规、规章均采纳此种观点，明确规定结建人防车位的所有权属于国家。

在司法实践中，持此观点的法院不在少数，如《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》规定：“基于人防车库的公共功能属性，应认定属于国家所有，不宜认定属于开发商或者全体业主所有。开发商投资兴建人防车库的，可以依法享有对人防车库进行使用、管理与收益的权利。”

2. 人防车位归投资者即开发商所有

《上海市民防工程建设和使用管理办法》《湖南省人民防空工程产权管理办法》《重庆市人民防空条例》《郑州市人民政府关于印发郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法的通知》等规定，结建民防工程的投资者即建设单位享有民防工程的所有权，但战时需服从人民政府统一调用。

根据我们检索的案例，在司法实践中，亦有不少法院在裁判文书中直接认定人防车位归开发商所有，理由包括：

（1） 人防车位属于战时可用、“平时”民用的建筑工程，《人民防空法》是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定，不是对权属问题的专门界定，而《人民防空法》第五条规定说明民用建筑的人防工程应为投资者所有【(2014)盐民终字第01318号】。

（2） 开发商因原始建造行为取得人防车位的所有权。人防车位属于住宅项目的配套设施，人防车位建设费用由开发商筹措并列入建设项目投资，开发商作为住宅小区地下人防车位的投资人和所有人，享有使用权、收益权【(2016)闽08民终362号、（2018）豫01民终2624号】。

二、人防车位登记问题

关于人防车位能否办理产权登记的问题，各地的具体做法也并不统一。一些地方明确规定结建人防车位不予办理登记（如金华市），也有地方规定结建人防车位在权属人房屋的不动产登记簿中以注记的方式予以记载，但是不单独颁发权属证书（如湖南省、厦门市、广州市）。

三、 人防车位买卖问题

人防车位的所有权归属和登记问题直接关系到人防车位能否买卖的问题。在规定人防车位所有权归国家的城市，一般禁止人防车位买卖，甚至规定未经批准不得租赁（如济南市），或者对租赁期限进行了限制（如江苏省、安徽省规定租赁期限不得超过三年）。但是，在一些规定人防车位归开发商所有的城市中，建设单位可以将人防车位进行出售，但是出售之后的人防车位在战时由人民防空主管部门统一安排使用。如重庆市规定，人防车位在取得商品房预售许可或依法进行首次登记后，可按照规定进行租赁和销售，但是人防车位预售必须取得人民防空主管部门同意其销售的书面材料，且应在预售许可证上注明：“该车位属（含）人防车位，可对购房业主销售，人防车位平时作为停车位，由投资者或使用者按照有关规定进行维护、管理和使用，战时由人民防空主管部门统一安排使用。”

在实务中，人防车位买卖所引起的纠纷并不罕见。但是，由于法律对于人防车位所有权规定的缺失，也导致各地法院对于人防车位买卖合同效力的认定较为混乱。根据我们检索的案例，目前各地法院持有的观点有：

1. 虽然各地地方性法规、规章对于人防车位的买卖的规定各不相同，但法律未作出禁止性规定，建设单位办理了人防车位的初始登记，对车位拥有处分权，故建设单位和小区业主签订的人防车位买卖合同有效【(2018)皖07民终349号】。

2. 《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”建设单位和小区业主签订的人防车位买卖合同自行约定车位的所有权，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，故人防车位买卖合同有效【（2017）陕01民终3014号】。

3. 人防车位无法办理产权登记，车位买卖合同的交易标的是车位使用权，并非所有权。对于经批准建造的、规划用途为车库的人防车位，国家赋予投资者承担管理义务并享有收益，且并未就人防工程权属转让进行限制，故，建设单位有权处分人防车位使用权，车位使用权转让协议有效【(2018)豫01民终2624号】。

四、 结语

值得期待的是，为解决城镇住宅小区地下车位（库）确权登记难问题，自然资源部已开展对部分城市的专题调研，正抓紧研究制订规范城镇住宅小区地下车位（库）确权登记工作的政策，希望能尽早在全国范围内统一结建人防车位的权属及登记问题。