给“租购同权”立法， 不能按下葫芦浮起瓢

给“租购同权”立法，

不能按下葫芦浮起瓢

租购同权，是一个好办法，但决不能出现权利反转，损害购房者利益的现象！

据媒体报道，住建部有关负责人近日表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

给租房者享受基本公共服务方面的权利，鼓励居民通过租房解决住房问题，是构建“购租并举”房地产市场供应体系、打造多层次住房结构、多角度保障不同群体住房需求的重要手段。如果执行得好，执行得有力，对于稳定房地产市场、稳定房价、稳定广大居民的购房预期具有十分重要的作用。

有关方面计划通过立法明确租赁当事人的权利义务，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇，也可以说是为了发展房地产租赁市场做出的超前思考、超前谋划、超前部署，对于广大居民转变住房观念、正确处理好购房与租房关系、避免过度购房对工作和生活都带来过大压力、维护广大居民身心健康也是能够发挥积极作用的。

需要注意的是，由于基本公共服务领域存在比较大的缺陷，公共资源配置不合理的现象十分严重，优质公共资源向少数地区、少数单位、少数领域集中的问题十分突出，加上住房租赁市场也存在着许多不规范行为，如“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈等，如果单从租房端行权，给租房人权利，新的矛盾和问题可能就会出现，甚至会出现按下葫芦浮起瓢的现象，租房者权利没解决好，新的权利缺失以及暴利领域又出现了。

首先哪些是基本公共服务，就是一个值得关注的问题。医疗、教育、社会保障等，都是基本公共服务。到底哪些可以纳入到租房者的权利范围之内，哪些不能纳入租房范围，是需要认真研究和思考的。“租购同权”，决不是一句权利相同、待遇相同就能解决的。基本公共服务范围不界定好，到头来，要么是一团乱麻，要么就是纸面上的权利。特别是学校，会放弃既得利益满足住房政策的调整吗？学校的“损失”谁来补呢？

确定了租房的基本公共服务范围，基本公共服务差异化带来的权利差异，又如何解决、资源如何配置，也是非常重要的问题。如果不解决好公共服务均等化、公共资源配置公平化的问题，租房者的权利，仍然难以得到落实，租房和购房的结局会是一样的。到时候，优质资源所在区域，租金带来的负担会高过购房。如此，“租购同权”，就成了租房者的另一种权利缺失了。不仅如此，还会伤害到购房者的权利。所以，解决基本公共服务领域的公平性、均等性问题，才是“租购”能否“同权”的关键。房价不能大涨，租金也不能大涨，才是需要达到的目的。而一旦赋予租房者与购房者相同的基本公共服务待遇，租金大涨是不可避免的。如何控制，可能比房价还难。

不仅如此，谁来主导住房租赁市场，也是一个需要关注的问题。因为，按照目前的格局，廉租房是由政府主导的，一般商品住房是由企业或个人主导的。特别是个人租房，很多是没有规矩、没有统一规则的。如果发展住房租赁市场，应当由谁来主导呢？国有企业该不该加入到住房租赁市场、成为住房租赁的主角呢？很显然，这是各方比较关注的问题。一旦国有企业在住房租赁市场唱起主角，市场的灵活性、稳定性就会受到影响，其他市场主体对住房租赁市场的积极性就会不高。因为，国有企业有政府背景，有其他市场主体所不具有的政府资源。最终，就无法形成有效竞争。所以，在住房租赁市场中，能否对国有企业、尤其是代表政府出现的国有企业比较合理的定位，是一个非常重要的问题。原则上，国有企业只能承担公共租赁房的职能，向低收入者提供廉租房，而不能从事其他住房租赁业务。所以，在“租购同权”问题上，确立租房主体、明确租房主体在市场上的定位，也是非常重要的。

解决住房问题的关键还是市场化，购房要市场化，租房也要市场化，租房到底应当享受多大的权利、在什么范围内享受权利，通过立法的方式明确，完全必要。前提是，权利的确定、认定十分关键，搞不好，就会按下葫芦浮起瓢，前面的权利问题没解决好，新的权利矛盾又出现了。购房者的权利还在空中飘，租房者的问题又发生了。在这方面，教训是非常深刻的。给“租购同权”立法，必须谨慎。

谭浩俊【原创】