期房怎么买?重点都在这里了!

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购买期房,多做一些攻略,就少挨一些忽悠。

自打从业房地产,“维权”这两个字我都听倦了。

几年前,父母在五线城市买来一套小房子,因为各种原因,迟迟未办来房产证。小区业主里出了几个牵头人,拉了个维权群,大家一起天天盘算着该怎么维权,有业主求助了身边的律师朋友,还详详细细的转发了专业人士给的维权建议,结果吵吵嚷嚷过了四五年,我们除了一纸违约金抵扣物业费的协议,还是没得到该拿的房产证。

前几天看到江苏六月起执行“收房即发证”的房产新政,别提多羡慕了。而现实是我们的维权之路不是走不通,而是根本没法走,问题出在开发商房屋验收方面不合格,根本就没取得预售证,但是却启动了销售,现在最早的住户已经住了七年了,房产证还没出生......

这还仅仅是发生在我自己身上的房屋维权,更别提我们每天看到的网络爆料、粉丝诉苦吐槽。

所以每每被求助问起怎么办,我想想自己,只能建议别买期房,然后为他们的维权喊声加油,内心一声长叹,真的很无奈。

可是现实是,现房销售还难以全面实现,房屋预售仍将是众多的买房群体要面对的问题,不买期房只是在回避问题,而怎样买期房不被坑,才是拔本塞源之计。

为了让大家不踩坑,今天将从三大方面分析建议,教大家如何避坑躲雷买到舒心的期房。

精挑细选开发商 

我们可以把购买期房,看作是一种超前消费,因为期房属于在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。

很显然,这样的消费是有风险的。我们无法做到所见即所得,这种时候,我们可以拿出考大学报志愿的架势,来给我们家的孩子(房子),选一个好大学(开发商)。

选择开发商,记住两个要点:实力和口碑。

最简单的实力探查就是查榜,选大学时,想知道哪所大学实力强劲?来看看国内高校前100的排名榜单,同样的,开发商也有百强榜单。看榜单的时候也谨记一点,好的不一定都上榜,但规模小的一定不在榜单上。

国内比较权威的房地产统计机构有:中国指数研究院、克而瑞地产研究院 ,比如下面这个出自中指院的《中国房地产百强企业》榜单,可信度和可参考价值就比较高。

口碑即大众对于品牌的风评。大学生毕业后,用人单位对各院校毕业生聘用后给出反馈,让我们知道哪些院校人才辈出,后人择校时更是对这样的学校趋之若鹜。这就和建成的房子上市销售,购房者收房入住后,倍儿满意还呼朋唤友来买房,一样的道理,是不是今后这家开发商的产品也会被大家另眼相看?

深圳的招商,杭州的绿城滨江,珠海的华发,重庆的龙湖这些都是当地美誉度极高的开发商,这些开发商做出的产品,多是可以闭眼放心买的。

我说完这个,一定会有人拿出无数的例子反驳我,你说的这些开发商,包括恒大、万科、碧桂园、融创、龙湖,每家都有维权,每家都有出问题的楼盘!

是的,他们的的确确也有出过问题,但1000个楼盘出问题20个的大开发商,和10个楼盘5个出问题的小开发商,良品率差的不是一点点。

所以,个案不重要,选择大概率不踩雷的品牌更重要。

当然有人说了,并不是每个城市都有这样的大开发商,那么下沉到小城市该怎么办?很简单,到房管部门查询开发商资质,大品牌名声在外自带背书,小房企不见经传理当细查资质,对于一些新成立、公开资料有限且开发经验不足的开发商,我劝你理性上车。

你为房子买单,就要对它负责。选开发商这件事,你不慎重就是对你的房子的不负责,就有很大几率面对一个被野鸡大学(无良开发商)培养出来的资质平庸的孩子( 烂尾楼/烂产品/无产证 ),然后懊恼一辈子。

眼观六路看项目 

买房子核心还是要回归项目本身。花里胡哨的广告和和沙盘看看就好,尘土飞杨的工地探探不慌。

◈ 1.售楼广告就像买家秀,不穿不知道。

越美丽的东西越危险,网恋线下翻车,照骗挨的打还少么?大家都懂的道理,却总有人为自己的头脑发热买单。

售楼广告往往极尽溢美之词,广告上——生活有了美感才值得思考,现实中——让我思考思考怎么退掉货不对板的期房。虽然由于法律限制,开发商不能肆无忌惮的在售楼广告上玩套路,但精明的开发商也绝不会在广告上给自己挖坑。

四周有几家便利店就可号称豪华商圈,有一个公交站台买就可以是交通便捷,并且我们看到的广告页上,通常都会有不起眼的免责条款“本广告的最终解释权,归开发商所有”。

所以切勿轻信售楼广告,如果广告内容和置业顾问的承诺是你买房的重要条件,一定要记得把相关承诺事项在合同中作出说明,一方面保障自己权益,二来防止以后纠纷没有证据。

◈ 2.别把沙盘当真的一比一模型,搞清楚块块面面实为何物!

买房看沙盘时,要牢记沙盘只负责貌美如花。万万不可被精致的表象迷了眼。

沙盘图上除了住宅房屋本身,其实有很多东西需要我们探查,建筑密度、绿化分布、配套位置等都是沙盘的重要看点,毕竟房屋还有样板间,可是绿化没有样板树。

因此以下几点,在看沙盘的时候请你打破砂锅问到底:

1.楼间距:绝大部分的售楼部沙盘,都会放大社区内建筑的楼间距,考虑到采光 通风 隐私等问题,弄清楚楼间距是很有必要的。不少沙盘的楼间距根本没有按照实际的比例来制作,对于没有公示规划图的楼盘,最好是上网查对应规划图,看清楚楼间距到底有多宽,查不到的,一定要求置业顾问查内部资料,确定实际楼间距是多少!

2.绿地:绿意盎然的沙盘图,往往会让我们陷入交房后惬意生活的遐想,什么五重园林畅享生活,收房时可能是匆匆栽下的小树苗,树荫只蔽的下蚂蚁,蔽不了你。想要落实绿地面积,还是记得,求证售楼顾问,到底绿化的面积和分布,特别是否有植草砖做的地面停车位,来冒充绿地。

3.公共设施:同样是公共设施,沙盘内健身设备、游泳池一类的配套一定会被美化放大,而变电箱垃圾站、化粪池等则会被弱化处理,做成空白不标注,又或是被绿地替代,实际建筑交房后才让你恍然大悟。还有一些沙盘中,没有被文字标注的玻璃建筑体,可能在未来的某一天拔地而起,成为一幢遮挡你前方视野的二期住宅,所以为了避免今后生活的不愉快,选房时这些配套的位置还是一一问清,明确才好。

◈ 3.我信你买一线城市郊区是别无选择,但三四五线小城的郊区是喊你回农村啊!

不要以为把沙盘研究明白了就没有后顾之忧,买期房看沙盘要和实地考察结合起来。不然麻烦就在交房时等着你。

家里有个长辈,前几年买了套配套相对成熟的小区房养老,可交房后才发现大问题。

他们那栋住宅,与旁边的食品公司仅一墙之隔,这倒也没什么,可问题就在这一墙之隔的位置上竟然是食品公司的屠宰车间,记得有次去长辈家拜访,在楼下听到阵阵响亮的猪叫,我心疼猪,更心疼长辈被日日惊扰。

所以说实地考察在有些情况下也是很重要的,实地考察涉及两种情况。

第一,项目未开工。土地待开发时实地考察主要看项目周边的交通、区域配套是否完善,看看销售顾问口中和广告中提到的是否确有其事。楼面团队线下考察时,就曾到过很多远郊项目,出了售楼部四周皆有开阔视野,方圆几里只有这一块地待开发,这样和大自然亲密为邻,又荒无人烟的大郊区,求你,别买!

第二,项目已开工。项目动工时实地考察可看的就多了,付完定金后施工进度便可实时监督,看楼栋施工进度了解是否能按时交房,看建筑墙体、脚手架,了解建筑商实力。看主体施工外立面,了解开发商是否按照承诺建设飘窗、阳台灯。后期通过看外立面材质,确定开发商是否有违背前期承诺等等。反正发现问题及时与开发商沟通。毕竟花了自己那么多钱去买房子,一定也记得多实地看看,图个心安。

火眼金睛读文件 

由于购买期房存在的风险较大,查看相关合同文书时更需仔细。

◈ 1.确认“五证二书” 再签合同文书

“五证二书”就相当于项目开发的“身份证”,证件齐全才可以合理合法的行使权利。

五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》(建设工程开工证)和《商品房销售(预售)许可证》。

二书:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

这其中最重要的当属土地使用证和销售许可证,他们是证明房屋可以合法交易的重要证据。

生活里不少人因为没仔细审查“五证二书”而吃亏,之前就遇到过粉丝私信求助,说自己15年买购买了一套房屋,开发商承诺16年5月交房,可是到了交房日期才发现,自己买的那栋楼并没有取得预售证,甚至楼的地基都还没开始挖,先不说逾期交房,这房子到底还盖不盖得了才是最让他担心的,他想退房还遭到了开发商的拒绝。

最夸张的还是西安之前的一些神操作,土地证没有办理,竟然先拿到了预售制,后期土地出了问题,导致了手续不全无法正常进度施工和办理房产证。

就因为没仔细审查证件,他无形中要承担项目烂尾风险,如果遇到开发商携款潜逃,他还将直接面临财产损失。而除了上述例子中遇到的情况之外,购买五证不齐的房子还会影响贷款和房产证的办理,这些风险对于购房者来说可谓是“刀刀致命”。

因此签合同前审查证件万万不可疏忽。通常在售楼处,五证二书会被一起复印公示出来,仔细查证便可。

◈ 2.沙盘看内在 规划查外部

上文提到的沙盘要点主要是项目的内部规划,而与“五证二书”一起复印出来被张贴在公示区的规划图,则让你对项目内部与周边规划一目了然。

规划图可以说是沙盘的照妖镜,那些被沙盘美化的现实,在规划图上都会原形毕露。最常见的关于项目区位的优化,比如下面这张图中,关于某学府的区位,这个项目我们在考察时到访了实地,图中看起来项目被西南组团辐射,离城市的核心区——滨湖区也仅一水之隔,实际拉出地图一看,与主城区轻轻松松二十公里。

售楼部图示

实际地图位置

还有在沙盘图里被刻意放大的楼间距,把规划图拉出来放大,是可以看到所有路网间隔的具体数值的,到底如不如置业顾问所说视野开阔,规划图让一切不攻自破。

规划图可以反映出的问题还有很多,比如容积率、绿化、层高、采光和各种不利因素,有机会我们单独出一篇文章细说,这里只是让大家知道看规划图的重要性,你看重的是否可以真实兑现的,规划图不会骗你。

除了售楼部的公示区,规划图还可以在当地规划局的网站上查看,若想仔细查看,自行下载即可。

◈ 3.签合同要谨慎谨慎再谨慎

购房合同的签署可以说是购房最重要的环节,购房的利益相关被文字呈现,签字盖章后产生法律效益,因此一定要仔细审核合同内容,要避免后期发现问题“亡羊补牢”,就请在前期“未雨绸缪”。

这其中有几个要点需要注意。

首先在开发商与购房者的合同中,会对交房以及缴纳购房款的时间作出期限约定,并配以违约后需承担的赔偿金额,如果仔细阅读,你可能会发现,你们双方违约的赔偿金额并不对等,买期房本就承担了很大的风险,结果承担的违约金也可能是开发商的数倍,因此这里要要求双方承担对等的责任。

有些合同的签订中,会发现合同中有一些空白条款,这些空白出即是对于一些需要双方确认后填写的内容,而有些开发商会以统一模版,空白可无需填写为由搪塞过去,如果真的签了这些留白的合同,就需要当心。一旦日后开发商延迟交房或是与购房者有其他纠纷,这些空白条款的位置,可能就会被开发商趁机填上有利于自己的内容来逃避责任。遇到空白条款,如果确认无补充内容,可以在空白出划横线处理,避免留白被做文章。

接下来说到的是容易被忽略却十分重要的补充协议,购房合同中涉及一份补充协议,是对购房合同里没有约定事项的补充。某种程度上来说,补充协议里的内容,可能比购房合同中约定的事项还要重要,补充协议中一般是对开发商比较有利的内容,但购房者在签订过程中,也可要求把购房时开发商做出的口头承诺写进补充协议,比如承诺赠送的车位和阁楼。

除了上述需要留心的合同环节,其实细到合同内签署的每个字都需要认真核对,比如合同内陆址填写是否精准无误,合同盖章是否与合同内签订的开发商一致,这些哪怕一个字的错漏,都可能让今后面对维权的你无能为力。

最后还是那句,签合同要谨慎谨慎再谨慎,希望签下合同的各位,都能喜提满意的新房。

写在最后

购买期房,多做一些攻略,就少挨一些忽悠。

你且知道珍惜粒粒皆辛苦的盘中餐,就更该懂得仔细对待血汗钱买来的房产。不奢望你看过文章后遇到实战事事精通,买房时多听多看多询问,世上无难事,只要肯登攀,为买到你理想中的“桃花源”,努力做一次自己的专家。

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