楼市分析:看懂了2003,才有资格谈2020!

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问:房姐老师,这次疫情对小阳春会造成影响么,逻辑上讲其实互不影响,但是现实中还真不好判断,我看了非典那个时候,房价不跌反涨,20年好像出师不利,不是很乐观?
回答:疫情会压制短期行情,但是购买力不会消失,只会被积聚。就好像限购一样,今天买不了,再过个几天一样会爆发。
我的看法还是比较乐观的,疫情对楼市会有二、三个月的负面影响,然后就没有了。但至于2020年楼市好不好,接下来还是看每个城市的基本面。对于买房子这种人生重大决策,永远不被情绪左右,要有长期性, 房子说到底看的是经济。
举个例子,2003年非典的时候,楼市低迷,但是随后房地产就走出了轰轰烈烈的十多年大牛市。回过头来看当时的楼市价格、成交量都是历史低谷。你那个时候如果足够坚定,买了房子,一定是抄到底的,而且是历史大底。
因为2003年的时候中国经济正处于腾飞阶段,任何东西都挡不住火车头向前。这一次疫情虽然看似猛烈,传播范围比起当年非典有过之而无不及,不过致死率危害要小很多。
之所以现在大家那么狼狈,和我们之前准备不足有关系。现在全国大部分地区都启动了一级防备,即便疫情有所扩散,但只要大家重视起来,事情终归会慢慢解决的。
真正要关注的是,各个城市楼市自身的周期。
其实在这次疫情之前,2020年已经是近3年里,最宽松的一年,很多放松限购和宽松货币政策出台,全国楼市稳定下来。因此,我们继续保持对深圳、上海、北京率先回暖的乐观,二线城市里也会因为领先城市的好表现而被带动起来。总结成一句话,全国楼市回暖走势不会变,但会因为疫情的原因,而晚来二、三个月。
对实体经济的惊扰大概有两三个月。但其实人们的信心恢复的更快,也就几周左右。
所以如果价格有剧烈下跌,是可以买入白马股和大城市房产,特别是一二线城市。
当然这个节奏要把握好,不要去接下落的刀子,等到利空释放完毕,价格真的跌了再动手。
股票会快一些,有可能几天完成,房地产体现更慢一些,需要几周甚至上月,大家盯紧成交量就行了。
提问:房姐你好,已经把你当做人生导师了,女儿全国排名前十985高校即将毕业,人生面临两个选择,一是本校保研,二是法国交流研究生,人生的十字路口,想听听房姐的建议,谢谢
回答:首先,海龟这个IP已经过气了。下一代海龟的命运可能是很悲惨的,孩子竞争意识太弱。虽然留学都是垃圾的选择,但是欧美还是比日韩新加坡好。美国最好,注意一定去美国大城市。如果真的有格局的人早就应该看得出什么行业会有发展,什么行业会到处是陷阱。有钱开眼界,留学生全世界跑,留学生回国照样找不到好工作。
思考完这个问题,你就有主意了。
提问:房姐,你好,疫情过后,请问青岛西海岸会不会解除限购政策。另外本人坐标青岛,后期济南的涨幅会比后期青岛西海岸沿海一带收益更高吗?
回答:省会城市内,除非深圳或厦门这样的特例,否则省会一定是远超出其他城市的。大连不如沈阳 青岛不如济南 苏州不如南京 桂林不如南宁 在未来5-10年,省会有可能集中本省30%-50%的人口。房产关联的是货币和土地,政治流程决定了省会先拿钱。
单单从房价层面说,济南资金和人口吸血,城市地位省内也在缓慢提升,加上房价起点较低,5年期看好济南房价涨幅。
西海岸只有影都板块的低价盘还能买入。
限购放开一时半会没有希望。
提问:房姐,非常时期祝一切安好!想问一个关于房子以外的问题。我老公在体制内上班,从事职业与专业无关,工作较清闲。另外兼了一份与专业相关的工作,从事了一段时间,较稳定。目前,两份工作无法兼容,需要取舍。关键卡在50岁的节点上,很是迷茫。体制内工作虽然稳妥安逸,但我老公不喜欢。兼职虽然目前看还行,但不保证以后稳定。特别是老公父母从农村出来的,肯定完全不能接受。这个对我心理压力比较大。虽然我对老公准备辞职去干专业持有宽容的想法,认为人总是要干点自己喜欢的事,多接触有思想有头脑的人。但卡在50岁的节点,目前又发生了这么多事,摩擦、疫情,都会对相关行业产生影响,我该如何说服他进行取舍了。
回答:甘蔗没有两头甜,跨出舒适区,寻求财富。先问问你想要得到什么?你愿意为此付出什么?不管是体制内还外,每一个人都应该合理合法地、光明正大去追求金钱,追求美好的生活。我是觉得,只要有能力和知识,就应该给你带来财富和体面的生活。
回过头来想一想,维持现状也是一种选择,但是从你的字里行间中,我看得出你还是比较希望他拼一把。但是这不可能是无损的,所有的好处不可能让你一个人占了。
50岁已经是知天命的年纪,这个时候能找到一个有激情的副业是很难得的,人这辈子总还是要给自己一个拼搏的机会。疫情结束之后如果还能维持稳定的营收,可以考虑出来做大做强。
父母是穷人思维,实在反对就别告知好了。
提问:请问为什么不看好大湾区呢的强二线城市呢,如佛山,东莞,近几年涨的都不少,看房姐不太推荐,是不了解这边还是不看好的原因是什么?
回答:大湾区首选深圳 次选广州 其他打着城市打着大湾区旗号的都是为了买房,伪概念。真正有长远价值的只有广深2城,其他城市多是配角,虽然可能会被产业调整闪腰。
东莞和佛山属于广东省内的投资第二梯队,属于临深 临广的环一线城市中比较争气的,自己产业。
但是长远还是要看产业导入能力,如果同样还是以现在密集制造业为主,未来潜力也不大。
惠州和珠海已是闻讯赶来投资大湾区的入坑标配了。
提问:美女房姐,你好,怎样才能让资产最大化,早日摆脱房奴财务自由?目前居住工作深圳,为了娃读书,2017年底入手豪方天际,贷款500W月供26000,付完月供年收入余款不多,没有别的投资理财经验,家庭收入4w月,目前子弹30,另武汉万科城花景苑一套,托管租金4K月,少量尾款无压力。       请问房姐,有必要卖掉武汉填深圳贷款,来降低月供与利息吗?500贷款目前现状有没有办法能提前还完?剩下的子弹应该怎样投资理财?目前35岁,已面临中年危机,想在40岁摆脱老鼠赛跑模式,破解月供房奴困局?求支招。
回答:只考虑你这一辈子的话,还是有可能财务自由的。
比如在武汉你现在赚5000万,基本到你退休你还是比较随心所欲的。在深圳这个数字要翻倍。但是你的孩子未必随心所欲,因此如果你想要在你所生的全部年份,你的子孙也随心所欲,估计你要终生奋斗了。
万科城花景苑属于关山大道,光谷领涨区,建议保留。等待下一轮涨幅来了,在考虑裂变2套低价潜力盘。不建议提前还贷款,开发副业 增加收入和现金流才是重中之重。
剩余子弹30,不要全部打光,去沈阳入手一套低价潜力盘,单价8千左右的二手房,首付十多万,租金能抵大部分月供。
提问:房姐你好,坐标长沙,首套房已付清贷款,有购房资格。子弹60。1.目前看中中建江山一号现售4栋新房,上班开车10分钟左右,小区环境好。190.8平,总价306w,采光通风都不错,想用上公积金(打算购房后取出还贷装修),投资和自住均可。压力能扛住,4栋下有商业层,主要纠结点在于4栋不能直接享受小区环境(需要刷卡步行一段路),江山一号这套房是否值得购买?2.我老公看上江山一号附近小区都江新苑顶层复式二手房180平,170w,08年的房,我比较嫌弃其小区环境,勉强接受复式房,后期改造成本较大,做为投资或自住,您看是否值得入手?
回答:你好,从自住角度看,中建江山一号当热更好,视野 环境都很棒,价格也是妥妥的CEO。入手价太高导致未来涨幅可能跑输大盘。
再看都江新苑,房龄老 环境差,自住体验不佳。房龄10年以上也跑不过10年内的次新盘。综合考虑自住中建江山一号,投资去性价比更高的板块淘笋。
长沙新房癌十分严重,新盘价格缓升,二手房价格缓降,未来1-2年依然是维持这种状态,有充足的时间淘笋。
提问:你好房姐,本人现在武昌上学,想买一套小两室,自住加投资,首付50-60w,你建议哪个盘?期房还是二手呢?另外想请假如何才能找到笋盘?
回答:你好,子弹60,建议新盘和二手笋同时淘。武汉回报率最大的楼盘汇总,详见知识星球内部分享。
真正去实践过看房200套的圈友都知道,能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系,特殊渠道,特殊信息来源才可以,这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋,不可能拿到一手信息,刚开始肯定是中介圈里先转一遍,然后他们会通知关系好的客户,等这消息传到你耳朵里,可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋,已经是很不容易了,不想费精力淘笋,可以直接尝试跟业主砍价。
详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘?
提问:美丽智慧的房姐,1.说的星球里有北京最值得的盘在哪里?2.我京户,老公半年之内能办下京户。子弹150-200,北京南六环外大兴新城有一套120三居,北六环内昌平沙河有套140三居。老公婚前有套一居室67平,给儿子住,他夫妻年入60多万。老公年入300多,有贷款270。每年还贷38。固安、都江堰、济南各一套。我名下2套贷款,他1套贷款。他想卖套房子给儿子做首付,我觉得孩子才30岁,可先住一居室,关键是我俩的房子没出行方便的房子,可没房票。问题1如何破限购 2可否先付首付盘下来,等涨上去再卖掉一或两套把新买的房本办了(如何操作才能后办房本先买房?)3哪里有合适的盘?4缺钱咋办?5该给孩子首付吗?
回答:1.星球内已经分享了北京200-1500万回报率最大的选筹,可以参考。
2.你们名下的这几套房子先分析下:都江堰房子就算亏本也要卖掉,毫无价值的东西。固安这套如果入手太晚,估计现在还被套着。大兴和沙河,一个南六环 一个北六环,都属于传统意义上的远郊区。北京市场是个内卷化的市场,长远看,沙河板块整体透支,升值潜力不大。大兴近几年还算利好概念比较多,短期内还有一定价值。
3.接下来如何操作?卖掉固安、都江堰,腾出你的贷票。济南这套对敲给家里老人。
北京破限购方案见知识星球内部分享。
老公婚前有套一居室67平具体是哪个盘?如果地段一般,建议直接出手。
从资产升值角度看,更倾向出手沙河,置换到更有潜力的板块。
提问:房姐,尽管目前广州在CBD规划上多点开花,不少地方也收了地,大部分楼体也建起来了,例如金融城、琶洲、万博,但是未来广州的经济增长能支撑这么多商务区域的发展?就拿珠江新城来说,楼价的确上来了,但其实写字楼的空置率还是挺高的。以后哪来的大量企业进驻这些商务区?没了企业支撑,这些所谓的CBD能发展起来吗?
回答:对于广州这样一个2000年的商都来讲,确实是支撑不了所谓的“点点开花”的商业楼宇的,这个层面不像深圳,每个区都有自己的中心,比如龙华的“上塘-红山”、比如龙岗的”大运中心“,比如宝安的”宝安中心“所以你看到了知识城、白云新城、白鹅潭、智慧新城这些听起来即若即离的概念,未来的不确定性非常高。
广州是一个”单中心“的城市,这就决定了以珠江新城为核心的城市,是一个同心圆的局部形态,知识这种形态伴随着城市的移动(就是向东、向南)你说的金融城、万博、琶洲几乎都是离珠江新城最近的商务区,除了万博距离在15-17公里之外,琶洲就在江对面,金融城也不过6-7公里左,其实都符合市场自然延展的发展规律,一点都不用担心广州的商业、商务体量支撑这几个区域板块,还是没有问题的。就好比珠江新城起来之前,天河北、农林下、环市东、东风东好像也好多空置的写字楼城市的发展,就像滚滚的江水,一发而不可收拾。
提问:什么叫2变1,二套房可以改成首套贷款吗
回答:对!二套房也可以贷款7成,具体操作流程见知识星球内部分享。
提问:房姐,你觉得人生的目的是成功还是幸福?是应该跳出舒适圈,超越自我,还是应该降低欲望,享受当下?人的能力、性格不同,是不是都应该去大城市、好公司,在竞争中进步?最近在北京学习,发现北京人好多早出晚归,在我家乡的人睡觉的时候,北京人却在地铁上,这么艰苦奋斗值得吗?
回答:人生的目的是通过多元化的体验,获得幸福。低层次的幸福,来自生理、安全这些基本需求的满足。
高层次的幸福,来自尊重、自我实现这些高层次需求的满足。
高层次的幸福,带来的感受,是低层次的幸福,所无法替代的。
当然,对绝大多数人来说,我们没必要讲这些大道理。因为如果“降低欲望、活在当下”,其实只能获取到很有限的生活资料,非常被动,只能获取暂时的安全,根本无法保证长久的安全。
为了获取更长久的安全,人们本能地希望获取更多生产和生活资料,在社会中占据更有利的位置。
渔夫自豪地告诉富豪:我不已经在晒太阳了么?
这个故事,其实不是渔夫的真实经历,而是富豪编出来,讲给渔夫和渔夫的后代听的。渔夫听了以后很高兴,继续晒太阳。
富豪微微一笑,回去继续日夜奋斗。于是,渔夫的后代,世世代代是渔夫;富豪的后代,世世代代努力成为富豪。
提问:房姐,刚入手一套房,在纠结要不要出租,可不可以给点建议?感谢!
回答:房子要不要出租,核心取决于几点:
1.你计划持有的时间,如果2-3年就要翻倍卖出,那么出租可能影响你卖出计划,装修成本可能收不回来。
2.你的装修回收成本,取决于你的装修成本,你设计的出租形式,以及这套房在市场的租金。
3.只要出租,必然有破坏,接受什么样的破坏程度,取决于这套房子本身的条件,以及你后续对这套房的处理计划。比如,核心区老破小,计划长期持有,原本装修很破,出租需求旺盛。那么,我可以好好刷白出租,简单装修,用坏再换。
再比如,郊区地段的次新毛坯,出租人群少,我宁愿选择空关。所以,对于重庆这种租金低的城市,我们优先买入带住家装修房产。而对于北京这种需要长持且租金高的城市,基本是一定要出租的,最终设计成哪种形式出租看房产的情况和自身能力。
提问:亲爱的房姐,武汉中介说我年龄过了45岁花钱都买不了户口了,怎么办呢?愁死了。咋弄呢?
回答:武汉现在有8种方式可以破限购,详见知识星球内部分享。
提问:智慧房姐好!重庆年净入50,想卖南滨路珊瑚水岸一线江景房(非自住)两套投资深圳!问
1.卖江景房换深圳刚需房,逻辑是否正确?若正确,如何判断最好的卖出和买入时机?是否等楼下十号线南滨路站明年底开通后再卖出?(出口在小区旁)2.公司有福利抵款房,在蔡家金科集美嘉悦(6号线曹家湾站旁),单价一万,是否可入?
3.深圳是否优先选择西乡沙井坂田这些没有大涨的近地铁楼盘?近地铁一般指步行多久?优先选择90平刚需三房还是144以内改善四房作为投资标的?(如果卖出前面所说两套可得子弹600左右)
回答:1.珊瑚水岸一线江景其实卖掉比较可惜,现在重庆是淡市,卖不到理想价位,先去深圳淘一淘,明年初出手1套。保留一套,如果子弹不足,可以做抵押融资。
2.优惠价格是套内1万还不错,建面1万就一般了。
3.分析下这几个区域:
西乡:
西乡片区类似南山中心,得益于一号线终点站的每日播报,西乡的关注度不输南山中心;片区品质也类似,地铁盘价格不低,未来规划只有零星的旧改;在高关注度下供需关系保持稳定,潜力不大;考虑到大铲湾的辐射作用,西乡中长期来看持平大势;
沙井:
大空港新城地处大湾区核心节点,连接深圳前海和广州南沙,必然是深圳市政府重要的战略要地;近日,国际会展中心片区综合规划也进行了公示,面积相当于三分之一个福田;而规划内,住宅用地占比很少,大概率是人才房;更多的居住、配套会落在沙井,沙井是大空港的核心居住区;实际观察来看,也与预期一致,沙井目前的建设力度在全深圳范围内仅次于前海和坪山,海洋产业、海岸城2.0、深圳外国语等等利好都会落地于此,得益于11号线,沙井可以快速地通勤到南山和福田,逐渐吸引了不少小白领们的目光;
因此,沙井除了未来本地产业带来的需求,还能承载南山外溢的需求,随着沙井未来3-5年翻天覆地的变化,投资潜力巨大,能都跑赢大势,全深圳看可能只输光明中心(随着光明中心关注度的提高,房价上涨了不少,目前沙井和光明中心不相伯仲);
坂田:
坂田虽然属于龙岗区,但地理位置不错,毗邻福田和龙华中心;得益于万科等品牌物业的优良管理,坂田虽然房子不新,但保养的不错,价格不贵,是福田上班族的性价比之选;中长期能略微跑赢大势;然而,坂田也有隐忧,就是华为搬迁带来的购买力迁出,会导致短期房价萎靡,目前来看视乎需求还没有松动,现在不一定是坂田最佳的买入时间;
之前我们没有推荐沙井,是因为有更好的产品,如果核心板块再涨下去,下一步会考虑推荐沙井片区;
深圳投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。地铁盘通常指距离地铁1公里之内。优先考虑刚需小三房,购买力充足。
提问:房姐姐,你觉得房产投资还能获得可观的利润吗?
回答:不会像前几年一样大水漫灌,未来一线城市和强二线城市房价依然会涨,城市化道路还没走完,大概还有10年的雪坡。现阶段我们要囤优质资产,笋盘驱动,能投资的城市不超过15个。
房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。
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