融创的快慢哲学
慌慌张张,匆匆忙忙。人走路的速度跟所在的城市是否繁荣成正比,看那些越大城市的人走路越快,都不知道在忙着去干什么,反正就是很忙。在看那些小点的三四线城市就相对好点,至少可以看到零星的人可以慢悠悠的逛着,不慌不忙的多好。
慢慢长大,也懂得一些道理。知道可能有的人走快是有要紧的事。可是还是不能理解,为什么不能慢一点走?毕竟,你总是能到达目的地的。
文 | 地产八卦女
1st
规模大跃进,一直都是每年的地产主旋律。保利要重回前三,泰禾要冲击2000亿,就连刚破百亿的大发地产也要冲击3000亿。而碧桂园一家,2018年上半年就飚了4000亿(实际是4125亿),再次点燃地产大佬们的热血激情。上百家房企都在千亿之路上冲刺,即使是稍有实力的开发商,也都使出浑身解数,抢食剩宴。
由此,在这种情况下,融创在2017年实现销售3600亿、名列行业第四的大好情况下,2018年融创宣布全年目标为4500亿,比2017年再增长25%。
而据半年报显示,实际上,融创整体合同销售额同比增长76%至1915.3亿元,权益合同销售金额同比增加83.7%至1378亿元;营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;归母净利63.6亿元,同比增长389.3%;有息债务整体下降95亿,手握账面现金高达874.2亿……
不得不说,无论从哪份数据看,融创都进入了一个企业所拥有的最好的时候。尤其是星子了解到,融创的土地储备规模已达2.31亿平米,总货值3.29 万亿,其中超过92%位于供求关系健康的一二线及环一线城市,而这其中的70%都是通过收并购合作获得,并且平均成本只有4470元/平米。2018年上半年,融创通过合作模式获得的土地综合成本更是降低到了3620元/平米。
我们可以想象,一家拥有3.29万亿货值的企业,一年4500亿的销售目标,其实并不难。事实上,截至今年前7月,融创已完成合同销售额达到了2254亿元,完成全年销售任务的50%以上。按照地产行业“越到年底势头越猛”的销售传统而言,融创完成销售目标绝对不成问题。
而令我好奇的是,当外界普遍看好融创2018年销售额能达到6000亿的时候,融创为什么制定了4500亿的销售目标呢?
对于这个疑问,其实融创董事会主席孙宏斌,已经在半年会上给出了答案:融创在16年的时候就有两个判断,第一,这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的,会把消费预期改变,第二,政策没有放松的迹象,有些地方还在加紧。
而正是在这两个判断下面,融创选择了保留实力式的稳健增长。目前,融创已经基本不在公开市场拿地,毕竟宏观调控政策短期内不放松,购买预期肯定会发生变化。融创在这个阶段,会很小心谨慎地把融创做安全。在这两年里,融创的现金流越来越好,销债比一直保持在1.1-1.2的区间,就算是耗费几百亿收购了万达的项目,融创的负债率仍然持续下降,现金流也仍然非常安全(持有现金高达872亿)。
而从这里我们也可以看出,融创并非是传统意义上的高杠杆高负债式增长。说到底,房地产是政策市,孙宏斌也早已学会了顺应大势。融创,已经是一个娴熟于掌控快慢的变化节奏的成熟稳健型企业了。
2nd
除了刚才说的在运营上“掌控快慢、稳健运营”外,融创在另一个产品端上,也保持了同样掌控快慢的高度控盘水平。
为什么这么说呢?前两天我发过一篇文章,《这一条产品线的诞生,意味着融创已远离那个十字路口》,文章里说了,融创作为一个稳健增长的公司,根本原因是背地里愿意为产品花时间。
说实话,融创能在短短十余年内,研发包括“壹号院系”、“桃花源系”、“府系”、“桃源系”、“九府系”等如此多知名的产品线,说明了其产品研发进度之“快”;尤其是在收购绿城前后,虽然融创最终没有成功并购绿城,但是,借助于这一次契机,融创吸收了一大批绿城最顶尖的设计和工程人才,大大提升了融创的产品力。自此之后,融创开始成为业内第一家拥有“豪宅高周转”实力的规模型房企。
然而从研发细节来看,融创的研发进度快,分明来源于对于客户、市场甚至建筑文化上的“慢”。以九府系研发为例,融创为保持项目在传统园林文化方面的原汁原味,融创九府研发团队近年来深度考察了21座宫殿王府、33座南北古典园林、87幅宋代山水画,从故宫、恭王府到雍和宫,从颐和园、拙政园到残粒园、锄经园,从千里江山图、汉宫春晓图到江山秋色图,历经3年近100次顶层设计会、650余张手绘推导、1380次材料试样、6740余人需求调研,只为了将中国传统建筑文化吃透。而这样做出来的产品,规划设计中处处体现出对客户的理解,如私密性和安全性、园林景观、会所等实现了10%以上的产品溢价,且销售速度不会受影响,甚至更快。
▲成都融创九棠府里的九府廊架
由此,从这方面看,融创的年度销售额增长如此快速,表面看是销售团队的热血,本质上其实是产品力的慢;融创研发进度如此快速,表面看是对市场项目的理解和借鉴,本质上是对客户和建筑文化的深研,是一次真正的厚积薄发。
如此,一个稳健增长的公司,根本原因是背地里愿意为产品花时间。
3rd
除了懂得运营和产品上的“快慢之道”,融创之所以能够在短短十余年内,积累将近3.29万亿货值,还有一个重要原因:懂得合作上的“快慢”。
说实话,融创算得上是第一家依靠并购实现规模扩张的房企了。从并购绿城、佳兆业开始,融创先后完成了对重庆中渝置地、武汉美联地产、西安天朗、深圳莱蒙国际、融科智地、海航地产等众多地产企业的并购或项目收购,并投资乐视,收购万达13座文旅城……
然而,融创并非是单纯意义上的“吞并”。事实上,融创更喜欢谈“生意”谈“合作”。孙宏斌并购绿城的时候就说,“其实这是生意,我们的合作说不上谁帮谁。”
而如果把融创的合作细节放大,我们会看到,融创其实是一家并购得并不算快的公司。因为每年都有超过千家房企寻求合作,但融创却只挑选了在企业文化、经营理念、利润分配上有默契、能够开诚布公说清楚主导权的公司去合作。如果是1:1股权合作模式,股权结构对等,就需要开诚布公提前明确各自权责。例如与金茂合作,双方都想争取主动权,开诚布公加上务实的态度,基于共同理念和目标,才得以进展。
在这一方面,孙宏斌说:“我理解的合作精神,一是合作一定要双赢,一方合适的合作长不了;二是合作一定要算大账不算小账,大小账一起算算不清;三是不管多大问题全放桌面上直接说,一定能解决;四是求同存异,两口子也不能全一致。”
由此,融创精心建立了合作方评价机制。开诚布公,联合发展,融创并购合作的快速发展,实质上是精心挑选、慢慢挑选了合作方。
4th
也许,快的前后必然有慢在如影随形。他们是硬币的AB面。步伐太快了,总有意外的跟头让你慢下来。而失败的经验慢慢堆积起来,又构筑了快速向上的台阶。
由此,融创“快”的背后,其实是“慢”。
君子与其练达,不若朴鲁;与其曲谨,不若疏狂。已过知天命之年的孙宏斌,虽然为融创树立了一个“地产神话”的形象,然而却暗地里为他的融创,赋予了理想与笃定的“慢”属性。
或许,你我都不懂融创,千万不要被融创那做事风风火火有执行力的团队蒙蔽。毕竟,融创的慢,你看不到。
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