规模增长乏力，渝派三强东原地产，能靠物业“保三争二”吗

昨天 08:10

　　文丨西部菌

　　对重庆来说，迪马股份的名字可以说相当特殊，它是重庆的第一家民营上市企业，旗下的东原地产，还和龙湖、金科一起享有“渝派三强”的称号。

　　2017年，总部从重庆搬到上海之后，深耕一二线城市的东原地产，全国化扩张提速。而根据最新消息，东原地产也要筹备分拆物业上市了。

　　近几年来，物业上市已经成了一股风潮。于东原地产而言，面对在“渝中三杰”阵营中严重掉队的局面，寻求新的增长点的需求，可谓相当急迫。

　　但分拆物业上市这条路，显然没有那么好走。

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　　在之前的推文《归母净利大幅下滑！重庆迪马，能从上海突围吗》中，西部城事对迪马股份和东原地产有过基本介绍，这里不再赘述。

　　根据克而瑞的数据，2019年东原地产的全口径销售额为540.1亿元，排在全国第62位，远远落后于2000亿元上下的龙湖和金科。

　　正是因为规模增长缓慢，近几年来，东原地产开始激进扩张，从早期的几年拓一城，变成一年入几城。

　　来源：迪马股份年报

　　像今年上半年，它就首次进入石家庄、肇庆、宁波、丽水。而10月底，在12.4亿购入华侨城襄阳项目80%股权后，又花了12.6亿元在南京拿地。当然，代价也不低，比如首入宁波的地块，溢价率就达到114%。

　　而且注意，由于市场空间有限，原本锚定一二线的东原地产，不得不将视线对准一些三四线城市，如上半年首入的肇庆、丽水，这从侧面说明，东原地产实现规模扩张的决心。

　　弄清了这个背景，不难理解为何东原地产也要分拆物业上市。

　　一方面，地产存量时代，销售面积增长放缓，要进一步做大做强，更多只能在存量房产中挖掘增长点。而且物业本身是轻资产、持续回报，在资本市场也有较强的热度。

　　东原地产在各大城市大力揽储，盖起的楼卖出去，也可以提供物业资源储备。

　　另一方面，“三道红线”下，房企降负债的压力前所未有，通过上市的方法来“找钱”，可以拓宽融资渠道。

　　此前曾表态暂时不上市的万科物业，近期也宣布一定会上市，并且更名为“万物云”，为上市进程按下加速键。

　　尤其对东原地产来说，母公司迪马股份本身就有一定的债务压力，上半年79.84%的资产负债率，高于70%的红线。如果能在物业板块开通新的融资渠道，下一步扩张也更有底气。

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　　在物企上市潮之下，东原能不能如愿上车，现在还是未知数，但它所面临的挑战，是显而易见的。

　　首先，资本市场毕竟看重经营状况、盈利能力和上升前景，而东原地产的物业板块，在整个行业来看，其竞争力还是很有局限的。

　　以在管面积来看，已上市的物业企业，上半年的平均在管面积达到9800万平方米。上市较早的像碧桂园服务，在管面积超过了3亿平方米，行业龙头万科物业则超过4亿平方米。

　　来源：网络

　　而迪马股份半年报显示，东原物业服务在管项目约150个，合约及管理面积 3000 余万平方米，只有这些头部品牌的零头而已，市场份额还相当低。

　　众所周知，物业板块虽然是单独分拆上市，但业务的展开，仍然非常依赖地产母公司的开发规模。上市物企中，真正属于独立第三方的物业公司少之又少。

　　以碧桂园服务为例，3亿多平方米的在管面积中，超过7成是碧桂园集团开发的。地产公司开发，旗下的物业企业持有管理，这是一条相当常见的上下游生态链。

　　然而对东原地产而言，尽管近几年开始激进拿地扩张，但它的整个销售规模和面积，增长速度仍然相当缓慢。在新的大本营上海，论市场份额，也没有太强的主场优势。

　　2018年，东原地产的全口径销售额，从前一年的262.6亿元，暴涨到548.7亿元，但很快就划出了一道向下的曲线——2019年不升反降，销售额只有540.1亿元。

　　今年上半年，东原地产同样是表现平平。克尔瑞数据显示，前8个月的全口径销售为363.3亿元，只比去年同期多了14亿元左右，在全国排第59位，基本没有任何增长。

　　地产主业的扩张压力，让东原更加迫切地想要分拆物业上市。问题是，地产主业无法实现快速的规模增长，意味着无法为物业板块持续供血，这几乎是一个死循环。

　　在行业内部，东原地产素来有“小而美”的称呼，但显而易见，在讲究规模竞争的年代，“小而美”反而成了分拆物业上市的软肋。

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　　2018年，也就是销售规模翻番的这一年，意气风发的东原地产，曾给自己定下了跻身五十强的短期目标，以及进军三十强的长期目标。

　　而前不久，就在宣布分拆物业上市的同时，东原地产的董事长罗韶颖又提到，“给东原未来定的目标是保三争二（保证进入前三十强，争取进入前二十强）”。

　　从前8月的数据看，三十强的守门员祥生集团，全口径销售额也有660.2亿元。东原地产别说保三争二，就是实现两年前定下的五十强目标，难度都比较大了。

　　来源：迪马股份半年报

　　在追赶龙湖、金科的道路上，东原地产仿佛是越走越远。

　　作为特种车起家的企业，迪马股份的核心业绩来源，其实还是地产。上半年，迪马股份实现营业收入42.82亿元，其中包含物业在内的房地产开发，营收占比达到88.65%。

　　而受2018年后地产业务减速的影响，迪马股份的业绩增长，同样面临着一些问题。

　　上半年迪马股份营业收入42.82亿元，同比增长20.59%。与此同时，营业成本的增长，同样飙涨到了38.65%，增速高过营收。

　　在营业成本快速上升的同时，增收不增利的特征也较为明显。上半年，其归属于上市公司股东的净利润大幅下滑，同比下降48.3%，归母扣非净利润更是下滑65.45%。

　　来源：迪马股份半年报

　　现金流压力也不小。上半年，经营活动产生的现金流净额为-5.29亿元。

　　一边是规模化陷入瓶颈，盈利能力得不到有效提升；一边是持续扩张面临着债务压力。在地产红利衰退期，迪马股份面临着两难挑战。

　　不过于东原地产而言，本身就背靠迪马股份这个上市公司，相较于同样体量且渴望冲刺上市的房企来说，已经算是相对幸运的了。

　　而如果物业板块能顺利上市，多一条融资渠道的东原地产，在充满不确定性的时代，也能够走得更稳一些。