北京院子， 澳洲院子
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前言
院子风波
京城地主与72家房客
澳洲无圈
澳洲院子
前言
这些天的'北京院子'成了新闻话题，例如“2000万豪宅成烂尾，富翁也被割韭菜”，或“70亿购房款被挪用。泰禾别墅业主崩溃想跳楼”不一而足。
业主们想跳楼的各路秘籍也纷纷出炉。这个基本销售一空的项目也会玩完，也会烂尾吗?
澳洲的北京人有很多，相信这个在“比五环多一环”的通州，这个北京院子会引起许多澳洲华人的关注。
我在北京与澳洲地产商都刷过存在感，或许可以聊一聊个中滋味。
1
院子风波
2014年，“广告杀手”成龙代言了泰禾院子系列，号称复兴中国院落文化。
坐落六环的北京院子从此成京城热门。一期院子面积从380到2000多平方，总价3238-50000万每栋。
但据腾讯财经最新报道，泰禾目前有349亿债务到期未还，2020年全年到期的债务达到了555.1亿元。
而北京院子二期共有520户，购房款总额超70亿元。由于监管账户资金被泰禾方挪作他用，监管账户余额只有约2.5亿元。
巨额债务诱发泰禾集团的一系列连锁反应。包括了北京院子二期的可能全面烂尾。
这也使得院子的业主们发起自救保护团，网络，司法诉讼，游行，上告，求得解救。用一个业主的话“我们北京院子的业主现在都是难民。”
院子一期的行情如何呢？看看一个法院拍卖的情况就知道一二。
一套面积大约400平米的房子起拍价要4300万，从链家的资料看，一期基本10万元每平方。
二期的业主眼看着到口的肥肉吃不了还得兜着走，怎可甘心?
或许项目代言人该是岳云鹏，他的名言“我比五环少一环”，如此秦禾的北京院子会少一环麻烦?
2
京城地主与72家房客
2001年我效力的公司是赴京发展的第一批粤系开发商，富力晚一年入京，而且富力当时拍卖成交了北京地王，他们的位置好像在南二环附近，当然那时候的地王价格今天即使通州的北京院子地价也比他贵。
我们的地块在东直门外，对面是加拿大领事馆，记得原土地方是北京一家国企。
北京那时地产，豪宅也就10000元人民币一个平方左右的样子。曾伟在朝阳公园的项目算贵的，也不超过20000元。
我们附近的项目例如万国城之类都算明星楼盘，均价也就现在中国三线城市的价格。
每年的年底例牌，京城各大地产商要聚一聚，同时把国内的大佬也一并请来。
那时的北京地产商是讲圈子的，任志强与潘石屹是那时的圈中“瓢把子”，一个能说，卷舌的北京话，一个脸皮厚，西北乡音却想论断中国经济。
大佬们做首席，包括了南方来的地产大佬们，南方老板基本不懂北京圈子文化，台上也不会讲话。不像北京的本地同行，见面大家都像亲戚拜年一样热闹。
即使像万科的郁亮也似害羞的高中生，在这般氛围下也无生息，记得我上前问候他，他也是不苟言笑。
有一个被“同化”的南方人反而是香港人童渊，他号称香港售楼冠军讲京腔，却穿着港式，游走南北方，有时还客串大佬们聚会的主持。
周末无事，喜欢约袁一泓去喝点小酒，他号称那时京城地产第一笔，好像在21世纪做事。
他是江西人，所以有时我们在三里屯一个江西菜馆见面，那时的三里屯还没改造，酒馆是北京老四合院改的。见面反而很少聊地产，尽是胡天胡地瞎扯。
三里屯的北京原味院子可能再没有机缘重现了。
现在的北京地产商圈子基本没有了，一来北京的楼从二三环到了六环，太多地产商了。二来资金压力，上市财务目标快把这些个地产商都快逼上树了，哪有闲情雅致到处作揖唱哽。
京城地产商为赚钱二字可谓下足功夫。广告上是德国洁具，法国地板，意大利大理石，当然这也是建筑师提出的要求。
到了施工时，除了洁具实在无法更换，可能其他一概是换作国产，采购成本当然少了许多，地产商依然得意洋洋感觉进口国产一个感觉吗!
如果你以为京城地产商们作风彪悍，那你或许错了。本土的业主们自当仁不让。
以被拆迁的老北京人来说，所谓朝阳大妈大爷们的厉害传统是从他们而来。拆迁款不满意是肯定的，开发商拆掉了老北京的文化是更不满意的。
于是乎，他们有36计让开发商们无法施工，堵门， 躺工地都是入门知识。半夜施工也是不行的， 投诉，媒体曝光等招招让开发商难受。
开发商们兵来将挡也自有妙招，你堵我的施工大门，我半夜找人骚扰你全家安歇。你媒体曝光，我‘购’一个夜间施工许可。
就以秦禾北京院子的业主作风之伶俐就可见一斑。现在的京城房客们早已脱离以前“手撕鬼子”的手段，网络，公众号让开发商们无处可逃，更别说房客中也隐匿着大咖。
看看秦禾房客，能让腾讯财经一连几天头条报道开发商的劣迹就可知其实力，非泛泛之辈可以作为，非散兵游勇可比拟。
京城房价从20年前的单价8000元到现在100000元，膨胀的数字填不满前赴后继的开发商，也填不满房客们财富自由的美梦。
欲望之口不仅吞没着京城的地产商，不也在侵蚀着所有房客吗?...
3
澳洲无圈
澳洲是没有地产圈子的，圈套也是基本没有的。
澳洲院子可以买开发商的，也可以找建筑商，甚至你自己搭建都可以。
大的地产商像Mirvac ，1972年就在悉尼创建了，虽名声在外，却是低调的很。
多年前他们公司高管甚至到深圳去万科考察学习，Mirvac的一位员工曾跟我说他们是澳洲的“万科”，这样华人容易理解。
还有一个地产商Lend Lease更是国际化的开发集团。业务横跨管理，建设、投资、开发。即使美国，欧洲一些标志性建筑都可见其身影。
你我可能连这些公司CEO的名字都不知道。他们是上班CEO, 下班BBQ的普通澳洲人。像广东开发商老板坐一圈打麻将式的交往更是不可能。
如果想自建房，自有一大批建筑商可供选择，包括这些年华人建筑商逐渐长大成熟。我们熟知的澳洲地产首富就是建筑商美利通(Meriton)的老板Triguboff。
说回澳洲地产开发，我觉得最有意思的是开发过程中地下发现有文物的事，通常澳洲考古部门会进驻你的工地，你可能要等上一年半载，运气不好的话，搁置开发是常态。
最近矿业巨头力拓集团Rio Tinto一件新闻相信华人都有所耳闻。他们在西澳挖矿业时，不小心把46000年前的土著文化遗址的古老岩石“炸掉了”，随后向传统原住民道歉。被拒绝!
这不仅引发了当地原住民的强烈抗议，并引发了保护土著文化遗址的全国性辩论。Rio Tinto公司表示无辜，因为拆除是在合法的批准下完成的。遵守了澳洲法律义务。
三名高管包括CEO被罚款百万以上依然无法服众，现在已经是全部被炒鱿鱼。西澳州长已经要求重新立法，比以前要更加严格。
恒大与碧桂园派生出的中国地产商是高周转，生高利润'made in china'， 几乎全部中国地产商都在学这个高周转，北京院子就是其衍生出的必然结果。而此招却是当今中国教科书式的开发模式!
中国房产商的背后是一条巨大的产业链。设计院、广告公司、施工队、材料商...。开发商吃大鱼， 乙方吃虾米。
澳洲地产商想高周转是不可能的。那怕你认识市长、州长甚至总理也没用，任何一个环节其实是法律、安全、规范等一个长长的链条。法律代价让大部分把关的官员都不敢放生。
澳洲任何一关先过律师衙门。每一个环节动辄上百页的合同。想快都办不到。
施工队也不是你的下线，甚至你还得向他脱帽敬礼。发展商得小心翼翼地反过来回答他们的问题，至于垫资、带资抑或偷梁换柱的事基本不可能。所以的风险基本开发商承担，不到交房的这一天，别想用到一分钱的销售款。
澳洲人的房子就像车子一样，基本都是大型号的，世界上恐怕只有加拿大与澳洲有这样条件。
而院子有多大就全看你的想象了，从后院几个平方靠近CBD的town house 到院子600多平方的所谓老澳人平均户型，再到策马扬鞭半小时还未到院子尽头的农庄。
澳洲房子的基本费用主要是body, council, land tax三个基本费用也就是管理费与政府费用。
按400平方占地为基准，秦禾的北京院子光物业管理费要每年10000澳元。而这个费用在中国的别墅级物管费中只是中等。
澳洲这样的院子所有费用合计我相信超不过5000澳元。而有些区域如果没有body费，费用更低。
再看看维护费用，澳洲大多数新房子过了10年可能一次维修都没有，相信很多华人都有同感。
北京的院子们就没这个好运了，三年开始， 地板开翘， 墙面掉漆，屋顶漏水，隔音差...各位看官说了，那澳洲房子就没问题吗?
当然有。极少的案例是律师挪用客户资金而开发商是无法挪用的。出现这种情况后你大可等待比你定金还多的赔偿，购房者的监管账户是受澳洲政府背书的。
还有这几年澳洲房屋出现的易燃包层问题、天花板裂缝问题，引发许多的集体诉讼。
以悉尼Opal塔楼的集体诉讼为例，大楼内业主于去年7月将悉尼奥林匹克公园管理局告上了法庭，以寻求数百万的赔偿。随后，大楼建筑商Icon、开发商Ecove、工程施工单位WSP被相继拖入诉讼。
院子在中国是越来越稀缺的“资源”， 院子在澳洲只是普通不能再普通的民居。
4
澳洲院子
华人眼里的澳洲院子如何呢?
相信70万华人心中自有自己理想的模样。昆州的浪漫，新州的华丽，维州的古典，南澳的乡村气息，西澳的典雅， 北领地的热带风情， 甚至塔州也有天涯海角的雄宏。
院子的描述让我想起老舍的俩篇文章，这是我心目中的理想居家。
一个是《养花》，老舍说，“每到藤蔓交织、瓜果点缀，虫鸟鸣叫之际，在架下支张桌子，摆起简单的酒菜，看繁花在海风中，在暮色里，在月光下，日子容易丰盛起来。
天冷的时候，壁炉里的一把火，再看着孩子们在院子里乱跑，心里踏实。”
在我的小院子里，一到夏天满是花草，小猫只好上房去玩，地上没有它们的运动场。”
院子中有自然，有天伦之乐才是心头好!
老舍的另外一篇是《理想家庭》
“我的理想家庭要有七间小平房:一间是客厅，古玩字画全非必要。一间书房，书籍不少，都是我所爱读的;一张书桌，桌面是中国漆的，放上热茶杯不至烫成个圆白印;桌上老有一两枝鲜花，插在小瓶里。
院子必须很大，靠墙有几株小果木树。除了一块长方的土地，平坦无草，足够打开太极拳的。
其他的地方就都种着花草——没有一种珍贵费事的，只求昌茂多花。
屋中至少有一只花猫，院中至少也有一两盆金鱼;小树上悬着小笼，二三绿蝈蝈随意地鸣着。
先生管擦地板与玻璃，打扫院子，收拾花木，给鱼换水，给蝈蝈一两块绿黄瓜或几个毛豆。”
或许期望着哪个开发商在澳洲建个老舍式的中国院子，临着个老舍茶馆一解我的心结呢!
柏拉图的理想国是海市蜃楼，其实永远无法实现。生活里不是老舍的理想院子更可爱吗!
有院子总是好的。只不过北京的院子或许少了点安全感，而澳洲的院子里多了些寂寞与乡愁...