剥离土地，该上市公司是这么操作的
土地的剥离一直是很多公司在重组过程中最头疼的事情。下面的案例是近期某上市公司在首次公开发行股票招股意向书中披露的，该公司先分立，剥离土地到新成立的公司，然后出售新成立公司的股权给公司实际控制人。在税务处理上，企业所得税按规定计算缴纳，但增值税、土地增值税及契税均利用了重组中的各项政策。虽然其成功进行了操作，但并不代表其税务处理是经得起推敲的。老姜认为，一项成功的操作方案，至少其语言表达是专业的。
一、重组背景
发行人子公司A公司于 2013年 6 月、发行人孙公司B公司于 2014年 4 月各自取得某市工业园一块土地，分别为242亩和 85亩，土地用途为工业用地。根据该市2014 年 7 月获批并对外公布的建设规划，A公司、B公司所持有的上述土地将调整为其他普通商品住房用地。2015 年 11 月，该市国土资源局分别与A公司、B公司签署了《国有建设用地使用权出让合同》。发行人根据自身的发展规划，为聚焦主业、避免涉及房地产开发业务，故决定处理上述非主业资产。
二、重组方法
A公司于2016年11月、B公司于2018年11月分别以账面价值为基础将上述土地及对发行人的负债分立至两个新成立的公司，新成立的公司财务报表仅有无形资产、其他应付款及实收资本三个科目。
A公司、B公司分立前后的资产负债影响情况如下：
2017 年 8 月，发行人将新公司1的100%股权以净资产评估值2,777.14 万元转让给实际控制人控制的公司。同时，受让方将新公司1承担的对发行人的负债7,670.93 万元也结清支付给发行人。至此，发行人全资子公司A公司土地“变更性质”后的非主业资产，账面价值8,170.93 万元，已以评估值10,448.07 万元处理完毕。
2019 年 1 月，发行人子公司将新公司2的 100%股权以净资产评估值5,547.70 万元转让给实际控制人控制的公司。同时受让方将新公司2承担的对发行人的负债11,413.04 万元也已结清支付给发行人。上述两项款项合计为16,960.74 万元，与新公司2取得的土地使用权及上附建筑物评估值相一致。至此，发行人全资孙公司B公司土地变更用途后的非主业资产，账面价值11,913.04万元，已以评估值16,960.74 万元处理完毕。
三、发行人的说明
（略去与税无关内容）
1、分立后再转让具有合理性
发行人认为，由于剥离资产选择分立方式相比资产转让方式在重组成本方面具有优势，为降低重组成本，公司选择采用分立方式进行了上述相关资产的剥离。上述分立后进行的股权转让行为，是发行人为了降低重组成本所采取的非主业资产剥离整体方案的一部分，具有合理性。
2、发行人剥离的资产及负债不构成一项业务
根据《企业会计准则讲解》的相关规定：“业务是指企业内部某些生产营活动或资产负债的组合，该组合具有投入、加工处理和产出能力，能够独立计算其成本费用或所产生的收入。有关资产、负债的组合要形成一项业务，通常应具备以下要素：（1）投入，指原材料、人工、必要的生产技术等无形资产以及构成生产能力的机器设备等其他长期资产的投入；（2）加工处理过程，指具有一定的管理能力、运营过程，能够组织投入形成产出；（3）产出，如生产出产成品，或是通过为其他部门提供服务来降低企业整体的运行成本等其他带来经济利益的方式。”
A公司分立时，相关土地尚未进行开发建设；B公司分立时，剥离至新公司2的资产和负债仅为土地使用权、上附建筑物和连带负债，B公司的相关生产设备、存货、人员、业务等均由新公司2承接，继续从事门窗幕墙安装业务。
因此，发行人剥离的资产与负债不具有投入、加工处理和产出的要素，不具备向投资者提供回报（如生产的产品出售后形成现金流入，或是能够为企业的生产营带来其他济利益，如能够降低成本等）的能力，不构成一项业务。原有的经营性业务仍保留在发行人内部，发行人在资产、人员、机构和业务等方面保持稳定，具有持续性。
四、税务处理
企业分立重组及股权转让过程中，涉及的税种可能包括增值税、土地增值税、企业所得税及契税等，具体分析如下：
1、增值税
《中华人民共和国增值税暂行条例》规定：“在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。”
2011 年 2 月 18 日，国家税务总局发布《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告 2011年第 13 号），进一步明确资产重组过程中的合并、分立等行为不属于增值税征收范围。
因此，企业分立及企业股权转让不属于该征税范围，不应征收增值税。
2、土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”
《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》规定：“企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税（上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业）。”
由于新公司1、新公司2在股权转让时均不是房地产开发企业，企业分立及股权转让不属于该征税范围，不应征收土地增值税。
3、企业所得税
《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）（以下简称“《59 号文》”），关于分立重组中企业所得税的税务处理规定如下：
“1、被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失； 2、分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础；3、被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理；4、被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理；5、企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。”
根据上述规定，A公司派生分立新公司1、B公司派生分立新公司2，应当分别根据分立出的资产及负债的公允价值确认资产转让所得，由A公司和B公司缴纳企业所得税。A公司和B公司已根据相关规定，分别于 2017年第一季度、2019 年第一季度就上述分立事项缴纳企业所得税。
4、契税
根据《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175 号）及《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4 号）：企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
因此，企业分立及企业股权转让不属于该征税范围，不应征收契税。
5、主管税务机关已出具税务合法证明
根据国家税务总局某某税务局出具的证明文件，2017-2019年发行人及各子公司无欠缴税费记录，不存在税收违法违章行为。
综上，保荐机构及申报会计师认为：发行人的上述资产重组过程中，相关税收缴纳符合法律规定。