住房可负担性持续恶化，这项政策是“罪魁祸首”

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根据澳大利亚储备银行（RBA）的最新研究结果显示，限制性分区（Zoning Restriction）对悉尼和墨尔本房价上涨的贡献率约为40％。该研究考察了分区限制，例如最小地块大小和最大建筑高度，这些都会影响可以建造什么样的住房，以及在哪里。

事实上，联邦政府设立限制性分区（Zoning Restriction）的初衷是为了方便政府有效干预市场，旨在缓和邻避主义造成的影响，保护城区的宜居性和街区规模，并且防止房价下跌。但也是这些规则导致悉尼买家买房需要平均多支付49万澳元。

当然，限制性分区（Zoning Restriction）在管理城市发展和保护特定社区的特征方面发挥着重要作用。但是，随着澳大利亚的住房可负担性日益严峻，不得不让人思考这一政策是否具有持续性。

根据RBA经济学家Ross Kendall和Peter Tulip的研究，分区限制（Zoning Restriction）政策为悉尼独立屋的价格增加了489,000澳元。在墨尔本的这一数字为324,000澳元，布里斯班为159,000澳元，珀斯为206,000澳元。

澳大利亚央行的研究将分区限制对房价的影响称为“分区效应”。 这可以被认为是开发商愿意多支付的土地溢价，从而被政府允许在特定的土地上建造房屋。 这一溢价比所谓的土地边际成本还要高。

在悉尼，威洛比和北部海滩等北部地区的“分区效应”最大; 在墨尔本，内城区和东部地区，包括Boroondara和Stonnington受该效应的影响最明显。除此之外，对于地产价格的影响不仅限于独立屋，据统计分区效应在16年使得悉尼的平均公寓价格上涨了近40万澳元。

值得注意的是，相比之下，澳储行的经济学家发现，分区效应对15年前澳大利亚的住房成本几乎没有增加。 但随着对住房需求的不断增加，住房价格也在分区效应的影戏下不断增长。

据统计，分区效应为均价87万澳元的悉尼公寓带来约29.9万澳元额外成本，为均价51万元的墨尔本公寓带来了12万澳元的额外成本。

虽然澳储行（RBA）的研究并未衡量澳大利亚区划限制的好处，但不少业内人士普遍认为，当前实行的政策（如保护特定社区的特征）的收益不足以证明其合理性。不过Ross Kendall和Peter Tulip也警告称，住房需求的进一步增加可能使得目前的分区限制变得更严格，继续给房价带来上行压力。

本文信息来源：Business Insider