卓达物业：高层住宅建筑消防安全管理的隐患与对策
文/丁卫民(卓达物业服务股份有限公司副总经理)
今年3月，应急管理部消防救援局发布了2020年全国火灾情况，全国共接报火灾25.2万起，发生居民住宅火灾10.9万起，占火灾总数的43.4%。家庭是社会的最小单元，然而日常所处的居民住宅却成了受火灾影响最大的场所。其中，高层住宅建筑由于建筑体量大、功能复杂，整体风险高，成为消防安全管理的重点。物业服务企业应该如何做好高层住宅建筑的消防安全管理工作?本文针对这一问题进行探讨，并提出相关对策供行业参考。
一是业主消防安全意识薄弱，存在侥幸心理。
经笔者了解，家庭火灾多由电器短路、厨房用油(气)不当等造成，近年来电动车楼内充电引发的火灾也在逐年上升，损失惨重。一项调查显示，相当一部分家庭没有配备家用消防灭火器材，也没有预备遇到重大火灾时能及时逃生的物资器材。当问及为什么不注重消防安全问题时，大多数受访者认为火灾发生的可能性小，因此没有引起足够重视。从相关调查和物业服务实践来看，侥幸心理已经成为消防安全的重大隐患。
二是电动车入楼充电屡禁不止。
笔者对业主进行随机调查后发现，电动车入楼充电屡禁不止的主要原因有：首先，部分高层住宅建筑没有建设电动车集中充电的场所或者此类场所的充电设施有限无法满足业主的需求，为此业主只能到楼里进行充电;其次，在已建设电动车集中充电场所的小区，部分业主为了省钱而到楼内充电;再次，还有部分业主考虑在小区公共区域停放电动车容易丢失，所以选择将电动车推到楼上及室内停放或充电。这些原因导致电动车入楼充电屡禁不止，为高层住宅建筑的消防安全埋下隐患。
三是消防联动系统维护不到位，不能正常运行。
大多数高层住宅建筑消防联动系统不能正常运行的原因有：首先，在安装施工环节，消防联动设备质量不过关，交付使用时系统功能就已缺失，验收工作流于形式;其次，物业服务企业没有按照设施设备保养要求及时处理点位故障或损坏情况，导致消防联动控制系统瘫痪;再次，消防联动系统每年的维修保养费用较高，物业服务企业考虑经营负担而减少或不投入费用，导致设备不能及时维修保养，造成系统瘫痪。一旦发生火灾，消防联动设备不能及时发现和有效处置现场火情，从而导致更大的人身和财产损失。
四是物业服务企业在消防安全管理工作中面对较大压力。
在物业服务企业处理电动车入楼充电、机动车占用消防通道、杂物占用公共区域等消防安全管理隐患的过程中，部分业主不能正确对待或理解，极易与物业服务人员产生矛盾冲突，从而给物业服务企业带来较大压力。
今年8月1日开始实施的《高层民用建筑消防安全管理规定》，明确了地方各级部门、物业服务企业以及业主所承担的相关责任，对相关违规行为的处罚标准、各部门的工作内容进行了界定。笔者认为物业服务企业应该严格落实执行《高层民用建筑消防安全管理规定》相关条款，强化法律约束，规避管理风险，从以下几个方面加强工作落实：
一是开展消防安全管理与培训，落实综合演练。物业服务企业各岗位人员按照要求定期组织消防培训，落实相应次数的消防综合演练，明确部门人员分工，提升工作人员消防安全管理能力，及时排除安全隐患，杜绝火灾事故。
二是加强设施设备维护保养，保证消防系统运行状态良好。对于高层住宅建筑，消防联动系统和消防设施的运行状态事关火灾的发现和处置，所以物业服务企业要加强系统及设施的测试和维保工作，及时排除故障并更换已损坏的设施，同时值班人员应持证上岗，具备设备操作和消防应急处置能力。
三是落实日常巡查和整改，及时排除火灾隐患。物业服务企业要明确各部门的消防安全管理责任，按照规范要求严格落实公共管理区域的消防安全巡查，发现问题及时登记整改，要做到巡查有记录、现场有照片、整改有结果，保证巡查工作质量。针对小区的疑难重点问题，相关负责人需向辖区居委会、派出所等相关部门提交申请，由相关部门给予协助，联合进行处置，彻底杜绝火灾隐患。
四是完善区域标识标线，提升管理质量。按照《高层民用建筑消防安全管理规定》，高层住宅建筑的楼道、消防通道、主要出入通道、消防公共设施等都应设置醒目的消防提示标识和标线，做好消防管理的提示义务。
五是加强消防安全管理宣传，培养“人人都是消防员”的意识。物业服务企业应具备消防宣传教育的能力，采取多样化宣传方式，如微信、公众号、媒体、入户走访等，对重点人群采取重点宣传，最终提升业主的消防安全意识，做好家庭防范。业主和物业服务企业之间还应建立相互沟通、相互监督的共管关系，实现“人人都是消防员”，提升社区综合管理能力。
六是利用科技手段，探索智慧消防管理新模式。随着科技的不断发展，物联网技术不断融入消防安防管理当中，物业服务企业要探索智能化管理新模式，逐步建立智慧安防管理平台，及时准确地掌握现场情况，进行有效应对处置。
总的来说，物业服务企业应该严格落实执行《高层民用建筑消防安全管理规定》相关条款，结合实际情况制定消防安全管理工作计划，强化智慧管理、及时排除隐患、建立共管体系，持续提升高层住宅建筑消防安全管理水平，真正做到消防无隐患，实现和谐平安!（原载于《中国物业管理》杂志2021年第8期）
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