最后一轮房价牛市在何时？翟东升教授给出答案

今天看了翟东升教授关于人口的解读，其中对于人口变化与房价的波动做了一个分解今天来聊聊。最近国家开始新一轮的人口普查，其实这对于中央的决策者有很大的作用。人口作为社会的基础因素，变化曲线会对各方面的发展有较大的影响。

人口变化

人口的变化来看，我们国家的第一次婴儿潮，1963-1970年，每年生接近3000w的婴儿，这个数量也是前从无古人后无来者，对于这一代人他们将面临很大的人口竞争，不过那时候国家正好处于改革开放时期，相对应的机会以及经济爆发期也在那时。

接着人口开始缓缓下滑，下一次的出生高峰，就是他们这一代相对应下一代出生，就是俗称的回声潮。时间集中在1985-1989，每年出生人口2500w。

从1990年之后，中国人口出生开始逐渐走下坡，持续在1500w左右，虽然近年国家放开二胎限制，但是也仅仅造就了2年的小高峰，达到了1780w，现在政策的影响已经失去，今年的人口出生应该1500w不到。

这也是我们目前经历的过程中最大的几次人口爆发期，当然随着文化程度的变化，后续国家的人口趋势会一直平缓向下。

人口影响

人口对于房价的影响有哪些，思考这个的时候，我们需要思考人一生的消费曲线。消费能力：年轻人有欲望没钱，老人有钱没欲望，真正消费的主力是中年人。消费选择：哪年结婚，哪年生孩子，哪年换房子，哪年养老等，虽然对于个例而言有较大的随机性，但是在统计意义上，这是个定数，符合大数定理，正态分布。从常规的走势来看，基本的路径处于：大学毕业过几年结婚买房，42岁事业有成换大房子，60多岁选择养老房。

房价变化

对应上面说到的人口婴儿潮，以及回声潮，就能推算出，2005-2012年房地产的牛市，而且牛市非常猛，金融危机也打断不了，这波牛市里面不管城市大小，地理位置，都涨的厉害。2016-2021年小牛市，1985-1989的回声潮人口到31岁，婚房消费高峰，偏重小户型房产，大城市远郊区的房产。虽然这有点马后炮的意思，毕竟前面2轮的事情都已经发生了，现在无非就是用观点去证实结论了。那对于最后一次房产牛市会在何时出现，根据人口的变化推算，2027-2030年最后一次牛市，1985-1989年回声潮的人口到了42岁，来到他们的买房巅峰时刻，上一代父母第一波婴儿潮到养老房消费敏感时间，在这一次牛市里面，凶猛度肯定不如05到12年那一波，但是会强于2016-2021这波小牛市，选择面上会更加偏好大户型。

上面的分析主要是从纵向发展分析，但是对于房价的影响肯定不仅仅是人口，横向的人口流入情况，城市发展情况等都有很大影响，对于大家而言，肯定人口流入是保证市场流动的基础，后续的发展也是会朝一二线的城市集中。