民法典首设居住权，居住权设置不当就是一个坑，避免方法在这里

导语

正在实施的民法典首设了居住权。居住权的设立初衷是尽可能发挥住宅功能，给无房居住者提供住房。但一个商品住宅设立居住权以后，它的限制不足也很明显：居住权不受房屋拆迁、转让的影响，即使房子已经卖掉，设立居住权的人仍然有权居住。可见商品住宅一旦设立居住权，它将失去商业价值，难以转让。设立了居住权，对于房屋所有者来说无疑是一个烫手山芋。而且设立居住权的门槛非常低，也许你从父母手中继承的房屋无法居住，因为你的父母给保姆设置了永久居住权。所以，民法典实施后，如何避免住房设置居住权的产生的坑是每个家庭面临的问题。

正文

2021年来到，民法典实施，住宅设立居住权是它的一个亮点，是一项前所未有的规定。对一般的老百姓来说，住宅可以说是家庭的最大资产。住宅设立居住权，直接改变了住宅的价值，使住宅失去了原有的商业价值，直接实现了住宅只住不炒的作用。因此，住宅设置居住权本意出发点是好的，但是如果搞不好可能成为家庭的一个大坑，给房产拥有者带来无尽的烦恼。

一、居住权设立出来的死局

有一女的，法院调解离婚，调解书上写的是：房产归女方，按揭贷款由男方偿还，男方没有居所或再婚前都可以在这里居住。听起来挺好的，但是目前女方遇到一个死局：其一，男方不想还贷款了，逼她买房，女方不同意。男方晚上回家后则把电视放到最大声，还不让她与孩子关上卧室的门。其二，有时候白天男方还带别的女人回家；女方忍不了，让他搬出去，男方死活不搬，还威胁她与孩子。双方打起来，然后报警。为了自身与孩子的安全，女方带着孩子搬出去住了，自己家成为男方的地盘。女方起诉到法院，要求男方搬离住所返还房屋，法院判决依据调解书，男方有居住权，并且没有发生搬离的约束条件，不支持女方的诉讼请求。男方继续在家居住，女方带着孩子继续在外租房，现在这件事无法解决。如果女方在当初的协议上给居住权加上约束条件，也许这件事就好解决了。好心给别人设置居住权，因为有关协议欠妥，给自己挖了一个大坑。

二、什么是居住权

民法典中的居住权就是房屋的所有人在特定的时间，比如夫妻离婚的时刻、夫妻结婚的时候等等，拿出一间房或整个房屋给有关的人或者无关的人免费居住。居住权需双方签订协议，到房产管理部门登记备案后生效。设置居住权的时间在于双方协商，可长可短，长得可以设置永久居住。 居住权的设置属于一种恩惠行为，设置目的是解决人的居住问题，最大限度地发挥住宅的功能。居住权设置对象是自然人，可以是亲属，也可以是陌生人。比如夫妻离婚，房子给了一方，另一方没有房子居住，为了解决另一方的居住问题可以给另一方设置一个居住权；夫妻结婚，男方婚前买房不同意在产权证上加女方的名字，这样女方可以索要一个居住权保障自己的权益。

三、居住权的坑在哪里

设置居住权的本意是较大程度地发挥住宅的功能，让没有能力解决住房的人有房住。但是居住权对产权人来说存在以下问题：

01，居住权不能转让，不能出租，也不能继承。但是居住权人可以按照协议约定的期限居住。即使对方把房产卖掉，即使夫妻离婚都不会影响居住权问题。这就是说你把房子卖给别人了，或者是出租了，拥有居住权的人仍可以居住，不受影响。即使房子拆迁了，房屋所有者也要给有居住权的人安排好住处。这样的房屋谁敢买？

02，居住权的撤销也是个难题。目前来看，居住权的撤销有三个途径：一是如果居住权时间到期或者居住权人死亡，居住权才能消失。居住权消失后，应当及时到居住权登记单位办理居住权注销登记手续。二是房屋所有者与居住权拥有者双方协商同意撤销居住权，并一同到房产登记部门办理撤销手续。三是法院判决撤销。这个有难度，除非你的理由证据充足。比如你的父亲把你们现有的住宅给他的情妇设立了居住权，这个完全有可能。给情妇设立居住权，没有违法，但是违背了社会的公知良俗，可以以此请求法院撤销居住权。

可以看出，住宅设置了居住权，居住权不受房屋出租、产权转移的影响，你必须无条件的满足居住权。居住权一旦设立，住宅的商业价值会受到直接影响，市场价格大打折扣。中国有句俗话请神容易送神难，用它来形容居住权再合适不过了。居住权的存在是一个比产权还厉害的存在，居住权一经设立，住宅所有者的话语权就不存在了，拥有居住权的人则成为老爷。如果住宅所有者不做出一定的牺牲，想撤销居住权则很难。

四、怎么避免居住权的坑

为了避免居住权出现的问题，婚姻家庭中的住宅尽量不要设置居住权，特别是看好家里的老人不要给外人设立居住权。如果不得不设置居住权，那么居住权协议中建议考虑以下条款：

01，设置的期限不宜过长，尽量不能设置永久居住权。

02，离婚协议中，要有限制居住人数的条款。在对方暂无居所的时候，给他设置一定期限的居住权，是个人居住权，仅仅限于他个人居住，不能允许带第三者进入及居住。

03，协议中应设置居住权消失的条件。比如对方结婚、对方与异性朋友在外同居等等情况出现的时候，居住权消失。

04，应设立房产出售、出租的附带条件。比如产权人急需用款，将房产变现时，居住权人不得继续居住。产权人在附近提供相同条件的住房给其免费居住。

夫妻离婚，宁愿其它地方做出让步，也要慎重设立居住权，因为居住权的存在比拥有产权还厉害。居住权一旦设立，住宅的拥有者可能失去更多的财富，带来无尽的烦恼。

结束语

综上所述，设立居住权是民法典的一大亮点，设立的本意是充分发挥住宅功能，解决自然人的住房问题。但是居住权的设立也有问题，对住宅所有者来说就是一个坑。将来可能会出现这种情况：子女继承父母的房屋不一定居住。如果父亲生前将房屋设立保姆享有居住权，儿子继承房屋成为房主后，是无权终止保姆的居住权的。所以说居住权是一个比较厉害的存在，一个住宅设置了居住权，基本消灭了住宅其他的功能，变现能力较差，这是设置居住权的一个大坑。所以无论夫妻离婚还是其他情况建议尽量不要设置居住权，夫妻离婚宁可在其他问题上让步，也不要设置居住权。