天地源百亿项目三年停摆 “城改并发症”缠身
《华夏时报》记者 刘敏 西安报道
7月17日晚11时左右，西安南郊丈八东路北沈家桥村城改项目工地上发生了一次施工单位员工讨薪事件，讨薪者还与挖运渣土的车辆发生了冲突，据周边居民称，自去年年底该项目安置楼因资金问题全面停工至今，类似的事件已经发生了若干次。此时，距离天地源股份有限公司（以下简称“天地源”）以39.2亿资金收购该城改项目的商业开发权已经过去了整整三年。
公开资料显示，2013年6月天地源收购了北沈家桥村城中村改造项目中的商品房开发用地部分——“丈八路项目”，该项目总占地面积约374亩，目前名称为“万熙天地项目”，其建设投资计划超过百亿，当年天地源的收购公告预计“该项目竣工后可实现销售收入177亿人民币，销售净利润为10.39”。然而三年过去该项目依然停摆，此起彼伏的只是各种矛盾纠纷。
据《华夏时报》记者调查，北沈家桥村城改项目的投资开发主体为陕西东方加德置业有限公司(下称“加德置业”)，2013年时，加德置业资金难以为继遂将项目转卖给天地源。拿地后天地源便不再延续此前加德置业对相关各方的承诺书，并自行引入新施工方，此举不仅引发涉嫌利益输送的广泛争议，也令遗留问题的解决更加难以衔接，矛盾于是不断爆发。以至于虽然2015年年报显示对“万熙天地项目”的投资额已超过25亿元人民币，但截至目前项目的推进依然问题扎堆、连环欠账、毫无进展，一个百亿项目正逐渐演变为深不见底的投资泥潭。
高负债下的“天价收购”
北沈家桥村地处西安市高新技术开发区门户，交通便利与西安高新区管委会隔桥（西万立交桥）相望。2007年该村部分土地被“东方明珠”经济适用房项目征用，2011年西安世园会前该村被整村拆除，后经请示西安市政府同意将剩余土地列入城改计划，2012年11月北沈家桥城中村改造方案被批复。公开资料显示，“西安雁塔区北沈家桥村城中村改造项目”总占地500多亩，其中安置在地块DK-1和DK-6，其余DK-2、DK-3、 DK-4、DK-5、 DK-7、 DK-8、DK-9为商品房开发用地。
据了解，该城改项目开发主体“加德置业”成立于2002年，2013年5月成立子公司陕西东方加德建设开发有限公司(下称“加德建设”)。天地源则隶属西安高科（集团）公司，2003年9月借壳“沪昌特钢”得以上市，目前有西安、上海、天津、深圳等区域公司。
2013年6月21日，天地源公告称其下属西安天地源房地产开发有限公司(下称“西安天地源”)拟通过收购加德建设股权的方式，获取西安雁塔区“丈八路项目”国有土地使用权，此处的“丈八路项目”即为北沈家桥村城中村改造项目中的商品房开发用地部分。其收购资金高达39.27亿元。
根据2013年西安市政府公布的基准地价，当年西安住宅类最高为320万元人民币/亩，并且土地市场持续低价成交，194宗成交土地只有17宗土地产生溢价，统计数据也显示当年西安平均楼面价仅为1211元/平米。两相对照，39亿人民币收购374亩土地平均每亩成本超过千万，公告称该项目容积率为4.3，地上规划总建筑面积约106万平米，据此测算其楼面价约3680元/平米，加德置业在难以为继的情况下依然将项目卖出这样的价格，天地源当年的收购可谓天价。
蹊跷的是天地源的手头其实并不宽裕。记者梳理公开财务信息发现，收购前的2012年天地源净利润2.4亿元，2013年一季度末其货币资金仅8.5亿元，加上预收账款18亿元，总计也只有26.5亿元，对应39亿元的天价，该项收购支付压力可谓沉重，而此后的天地源则不得不一直靠借钱“过日子”。
2015年天地源年报虽然显示“丈八路项目”投资已超过25亿元人民币，但很快在2016年1月28日，天地源公告称“同意公司下属陕西东方加德建设开发有限公司向金融机构申请融资不超过26亿元，融资资金用于西安“丈八路项目”开发，或归还因支付土地款而产生的股东借款”。2016年5月8日晚间，天地源又发非公开发行股票预案，拟以不低于5.01元/股，发行不超过4.99亿股，募资不超过25亿元，投资五个房地产项目及偿还借款。公开信息显示，截至2015年末，天地源资产负债率已达84.22%。
“2011年9月安置楼开工，当时说2014年12月就完成村民回迁，但实际上，我们村两处安置地块是分别在2015年7月4日和10月24日才做到安置楼封顶，封顶之后所有施工单位就全面停工了，直到现在也没有任何动静，而且大家的过渡费从3月份起也一直拖欠、还有当年欠村里的征地补偿款也没有还，说投入了几十亿谁也看不到头到哪里去了”，西安雁塔区北沈家桥村一名老干部称。
蹊跷招标与“神秘”企业
7月18日下午，《华夏时报》记者在项目工地看到现场几乎空无一人，安置地块工地大门上有着醒目的“停工”二字，其余地块有些是齐腰的荒草丛生、有些被租用给驾校陪练场，只有DK-3、DK-7地块内有一些曾经进行土方开挖的施工痕迹。
据天地源2013年6月的公告，收购项目后加德置业需负责协调前期土地整理，并在2013年9月30日前促使目标地块挂牌。加德建设则按要求参与目标地块竞买，取得目标地块的国有土地使用权。但实际上直至2015年7月底，西安市国土资源交易信息才显示加德建设摘得北沈家桥城中村改造的约271亩4块土地。但此后，着手施工建设的天地源却因引入一家“神秘”的施工单位而陷入争议，加之诸多手续不全等原因，强行启动施工十余天后便被当地政府叫停。
据介绍，2003年底西安市雁塔区曾结合当地实际情况制定“雁办发（2003）45号”文，允许“对于一些技术性不高的建筑工程辅助项目在同等条件下可优先安排给被征地村组来承揽”。此种背景下，加德置业与西安雁塔区电子城街办北沈家桥村村民委员会(以下简称北沈村委会)最初洽谈征地事宜时 ，双方便明确约定征地的附加条件是“将577亩被征土地涉及的全部土方清运、围墙、地材工程在同等条件下优先由村委会进行施工”，2011年1月5日，加德置业按约定给北沈村委会出具了书面承诺书。
由于村民在组织安置楼土方挖运过程中资金垫付能力差，进度太慢，为加快安置楼的建设速度，经加德置业同意，北沈村委会邀来陕西众川建设工程有限公司（以下简称陕西众川），与其签署合同先行垫付前期村民的近千万工程款，并由其继续完成项目剩余所有土方挖运工程。
陕西众川出示的“确认工程签”内容显示，北沈家桥城改项目中商品房开发部分转卖给天地源之后，在筹备开发地块实际施工中，天地源也曾多次给众川公司布置施工任务，安排工作计划。2015年3月，在北沈家桥城改项目DK-7地块举办的2015年西安市重点项目集中开工仪式上，陕西众川也作为施工单位参加。此后，陕西众川又完成了DK-3地块道路硬化、清表及少量的土方外运和DK-7地块的破碎及垃圾外运近1万立方，工程额度约1000万。
2015年9月，天地源重新对外就DK-7、DK-3地块土方开挖清运工程进行招标，一家名为西安金奉元建筑工程有限公司（下简称‘西安金奉元’）的企业中标，此举随后引发争议。一份于2016年2月底发出的“西安市雁塔区电子城街道办事处关于共同推进天地源丈八项目进展的函”显示，2015年7月项目7号地摘牌后，电子城街办提请西安天地源关注两个问题：“一是加德置业与北沈家桥村存在地面附着物、征地款、村上垫付奖励款等共约1.4亿元遗留问题；二是加德置业书面承诺在市场同等条件下土方工程由北沈家桥村优先承包的遗留问题”。该函指出，“问题一直没有得到解决”。
而西安金奉元的神秘来历与零业绩更是引发招标涉嫌利益输送的争议。工商资料显示，西安金奉元注册成立于2015年8月11日，与西安天地源对外招标的2015年9月2日相距不足一个月，这意味着西安金奉元参与招标时是无资质、零业绩的企业。信息显示其注册成立之初的企业性质为自然人独资，法人为谢某，一段时间后增加了股东，本报记者按工商登记的公司地址寻访，找到的是一个门牌号下被隔成三间的零售商店，而按照其公司官网显示地址前去寻访，地址显示楼层只有一家减肥中心、少儿培训机构和一家其他企业。
“东加置业将所征土地的374亩转让给了天地源，必然产生项目继承关系，天地源应履行东加置业给村委会所作的承诺。天地源在招标前，明知陕西众川正在履行土方工程合同的法律事实，清楚正在流转和实际履行的土方工程合同没有任何一方依法解除的事实，所以其招标是严重违法的。在没有解除正在履行的合同法律关系时，这样的招标活动就是典型的‘一女二嫁’， 很显然西安金奉元的成立就是冲着这个土方工程来的，这里面究竟有什么猫腻？”， 西北政法大学法学教授、研究生导师蒙振祥对此分析道。对此本报将持续关注调查。
———《华夏时报》