房地产开发项目企业所得税退税实操案例解析

房地产企业在项目开发过程中，由于项目竣工验收后需要进行土地增值税清算，通常会形成的亏损的情况。如果在企业注销税务登记时还没有弥补亏损，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。房地产开发企业由于土地增值税清算原因导致多缴企业所得税的退税处理问题，本文将结合实操案例进行详细解析。

【案例】某房地产开发企业2016年1月开始开发某房地产项目，2018年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1000万元，其中2016年—2018年预缴土地增值税分别为270万元、380万元、150万元；2018年清算后补缴土地增值税200万元。2016年—2018年实现的项目销售收入分别为15000万元、12000万元、5000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2018年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-100万元。企业没有后续开发项目，拟申请退税，请问能够实现累计退税金额为多少？

1.税款计算项目税负测算表单位：万元2016年2017年2018年预缴土地增值税270380150补缴土地增值税200分摊土地增值税468.751000*（15000/32000）3751000*（12000/32000）156.251000*（5000/32000）应纳税所得额调整-198.75270-468.75-13.76380-375-18.76193.75150+200-156.25调整后应纳税所得额93.75-100+193.75应退企业所得税49.69-198.75*25%3.44-13.76*25%已缴纳企业所得税453100实退企业所得税453.44亏损结转（调整后）-18.76（45-49.69）/25%应补企业所得税23.4493.75*25%累计退税额2545+3.44-23.44根据上述测算数据，可知能够实现累计退税金额为25万元。

2.会计处理(1)  办理退税申请后，调整分录为：借：其他应收款贷：以前年度损益调整-所得税费用借：以前年度损益调整-所得税费用贷：利润分配－未分配利润(2)  收到退税款借：银行存款贷：其他应收款

3.政策依据参照国家税务总局公告2016年第81号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》具体规定：“（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。”