“2万亿”投资，“1万亿”GDP，250万写字楼，120万商业，北京这个区“逆天”了！
城市副中心预计“十四五”期间建设投资将达8000亿元，到2035年建设投资将超两万亿元。
相当于未来5年副中心将建设投入8000亿，未来15年投入高达2万亿，平均每年要投入建设超过1500亿，相当于每年干15个“百亿工程”。
从2017年开始，北京城市副中心的建设力度就堪称“空前绝后”。
2017-2018年总共实现投入建设资金超过2000亿。
2019年主推240个重大项目，当年实现总投资750亿。
2020年再推197个重大项目工程，总投资额高达5200亿，当年实现资金投入1200亿。
4年的时间，北京城市副中心的总投资金额已经高达4000亿，平均每年超过1000亿，占到北京投资总量的20%左右。
未来5-15年还要每年投入1500亿，建设速度明显加快。
未来15年，投资“20000亿”+GDP规模突破“10000亿”，这就是北京城市副中心的两个“万亿计划”。
根据我们的估计，通州区的“万亿”计划可能会分成两个阶段来实现：
第一阶段：2021-2025年的十四五期间，通州区的GDP有望接近5000亿，首次进入全国市辖区GDP排名前八。
从近郊区到副中心，给通州带来的不仅仅是投资的资金，更重要的是带来北京城区产业的“疏解植入”。
从北京市政府的东迁，到运河商务区的金融企业入驻，再到环球影城开业，后面还有张家湾设计小镇和西集国家网络安全小镇。
到了2025年，通州区的“7大千亿级产业集群”将初具规模，GDP规模从1000亿增长到5000亿左右，基本可以实现。
预计区域就业人口可能会新增20-30万人。
第二阶段是从2026年-2035年，再用10年的时间，通州GDP从5000亿实现翻倍，达到1万亿规模，就能够与上海“浦东新区”并驾齐驱。
根据规划，到了2030年，北京城市副中心的就业人口要达到60-80万人，其中承接城区溢出的人口可能要占到40万左右。
如此多的就业人口，必须要有足够的办公空间和居住空间。
但是在运河商务区中，写字楼、商业、商务公寓的面积占比非常高，而纯住宅的占比却非常低。
通州运河商务区16个启动区项目，写字楼占到了250万平米，商业面积120万平米，公寓103万平米，而住宅仅有11万平米。
250万平米的写字楼规模是什么概念？相当于半个国贸CBD。
北京朝阳国贸CBD的总建筑面积大概在800-1000万平米，其中写字楼占到了50%，也就是写字楼的规模大概在400-500万平米左右。
通州运河商务区相当于打造“半个国贸CBD”。
为了支持通州区的发展，国家同样给与了“两区”待遇：国家服务业扩大开放综合示范区和中国(北京)自由贸易试验区。
目前北京拥有“两区”待遇的还有：海淀永丰一带、朝阳金盏一带、顺义国展一带、亦庄经济开发区及大兴国际机场。
但国贸CBD至少还有25%的公寓住宅，大概是200-250万平米的住宅，而运河商务区仅规划了11万平米住宅。
一旦运河商务区填满了就业人口，该区域的住宅肯定会高度稀缺。
11万平米的住宅，最多解决1000-2000户的居住问题，而通州新增的就业人口可能会高达60万以上。
北京城市副中心的居住外溢已经不可避免。
此外，运河商务区的商业面积高达120万，未来2-3年将会7个商业综合体项目开业运营，总经营面积可能会在65万平米以上。
这种规模的商业圈，至少是区域级别的，会辐射整个北京东部。
如果按照每人消化0.2-0.3平米来估算，120万商业规模，至少需要400-600万以上的日常消费人口才能消化如此巨大的商业规模。
而整个通州区目前仅有170万常住人口，城市副中心规划常住人口也仅有130万左右，未来通州区的规划常住人口不会超过220万。
所以运河商务区一定会成为整个北京东部的“超级商业中心”。
未来5年，8000亿投资；15年可能就要高达2万亿投资。GDP规模目标直逼1万亿，250万平米的办公空间，超过120万平米商业综合体。
通州区已经“逆天”了。
如此庞大的投资，大量项目已经接近完工运营，还有大量的项目即将上马施工，通州已经“箭在弦上，不得不发”。