【揭秘】融创3000亿规模背后的逻辑
艳姐说
地产江湖，瞬息万变。
7年前，万科实现年销售额1081.6亿元，成为全国首个千亿房企，令其他开发商望其项背；而7年后的今天，年入千亿的房企们，别说跻身第一阵营，就连前十的位子都难以企及。
11月30日，克而瑞发布《2017年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，14家房企销售额突破千亿大关。距离2017年结束还有一个月不到的时间，摩拳擦掌的各家房企，业绩显然还有上升的空间，排名也可能有所调整。
艳姐预测，按照目前的势头，预计2017年全年，千亿房企数量或将超过16家，这一数字相当于埃塞俄比亚2016年一整个国家GDP总量。
近年来融创中国通过收并购获得大量土储、发展势头稳健迅速的融创中国，艳姐预测融创有望“冲5000亿房企”。
当然，这个目标在今年还有所距离，但是自2014年到2016年，融创的年复合增长率达到51%，按照这个节奏，未来冲到5000亿不难达成。
可售资源超3800亿元
来看今年。
融创12月发布的公告数据显示，截至11月底，融创总计完成合约销售金额3019.4亿元，同比增长132%。凭借强劲的销售势头，持续稳居房企销售排行榜第四位。
早在今年中期业绩会上，融创就将全年销售目标由年初定的2100亿元上调至3000亿元，相较于2016年全年的1500.3亿，翻了一番。如今，融创提前一个月就实现了今年3000亿的全年目标。
值得注意的是，融创今年在排行榜上，实现了排名三次提升，成为TOP10房企中排名上升最快的房企，表现非常亮眼。
仅11月，融创就实现了新增预定销售金额人民币508.6亿元，不仅创下了融创单月业绩新高，还连续三个月单月销售超过400亿。
如此好成绩，融创是如何做到的？
根据融创2017年中报数据显示，其下半年预计将有超过260个项目在售，总可售资源将超过3800亿元。截止目前，这些销售额只消化了1600多亿。也就是说，还有2200亿的项目货值蓄势待发。所以，艳姐估测，融创稳居行业第四的地位应该也没有悬念。
虽然融创已经在公开场合表示过暂缓拿地，但依靠并购，融创目前的总土地储备已经达到2亿平方米左右，排名行业前三。其中包括现有项目1.01亿平米、万达文旅项目4970万平米以及一二级联动项目约5000万平米。
法国巴黎银行称，假设融创销售额保持每年30%的增长，这些土地储备可支持公司高达5年的发展。
如果说土地储量的多少，决定了融创未来的规模增长，那么，土地质量的优劣，就决定了融创未来开发项目的水准。试想，如果一家开发商拥有超多土地，但都是非核心的荒郊野地，其价值自然要大打折扣的。
纵观融创拿的地，基本在一线 、环一线以及核心城市，维持了一贯的水准，未来价值也可见一斑。
（融创全国区域项目分布图）
值得一提的是，尽管这些储备土地非常优质，但价格却并不贵，艳姐估算了下，平均楼面价大概在5000+元/平，相较于招拍挂市场竞得的土地价格要低很多。
有了成本合理的土地，后期土地之上的项目价格就能够获得更大的利润空间，融创也可以根据市场变化做出灵活的应对，保证规模的扩大和销售的增长。
孙宏斌说过一句话，我印象蛮深刻的，“控制风险唯一的办法就是把地别买贵了，把地买贵了，谁都救不了你。” 利润率看拿地，大概就是这个道理。
融创将全年目标上调到3000亿，并能够提前完成，充足、优质的可售项目加上成本合理的土储正是其基础。
对于融创来说，不断稳健扩张的背后，除了土地和项目的加持，更重要的是以客户需求为出发，聚焦高端产品、同时做好营销和并购。这些是最核心的竞争优势，它意味着在同等土地和项目的基础上，利润能够比对手更高。
每家房企都非常重视营销，融创也不例外。
在业界，融创被认为是执行力最强的公司之一，其营销之道也是被很多房企和媒体拿去分析和学习。
要说融创的营销方式，其实并没有什么特别，关键点在于它的营销理念：从客户需求出发。
艳姐听说过这么一个故事。客户A在购房时，纠结于是全款还是按揭，大多数的置业顾问只会进行口头建议，但融创的置业顾问会针对这两种支付方式，给出N套书面方案供客户选择，比如建议客户先首付一部分，剩下的钱拿来购买理财产品。真正从客户的需求出发，设身处地为客户着想，把服务做到位。
从2012年的356亿到2016年的1500.3亿，再截止到2017年11月底，融创实现合约销售人民币3019.1亿元（其中，合同销售金额为人民币2978.5亿元，预订销售金额为人民币40.9亿元），同比增长132%。而这一数字的同期中国商品房中仅为16.23%。能够获得这样的成绩，除了品牌和产品之外，融创的团队执行力和服务意识确实功不可没。
前面说了，融创的土储价格很合理，这得益于其强大的并购术。
近两年来，招拍挂市场土地价格高企，于是，融创开始了“曲线拿地”的策略。
2016年底以来，融创在并购市场上大刀阔斧、动作频繁。据不完全统计，截止目前，融创进行的并购项目已经超200多个，孙宏斌也在业界也因并购而成为新闻热点。
2017年上半年，融创通过收并购拿地数量就占新增土地储备总量的84%，包括合肥融科城、武汉融科天域、重庆江北嘴国际金融中心等多个重点城市大型项目。
通过大举并购，融创在减少土地成本的同时，获得了大量优质的资产包，提升了盈利空间，为销售业绩的稳健持续增长奠定了基础。
除此之外，融创的并购触角已经以房地产为出发点延伸至了其他领域，将版图涉足到了影视及文旅领域。
11月5日，融创中国董事会主席孙宏斌表示：“房地产的下半场是中国人的美好生活”。这个美好生活的定义是：要买到好房子，要买辆好车，要有文化、娱乐、旅游、体育、休闲，这些玩的产品，要有好的教育、健康、养老。
从对乐视、万达部分产业的并购来看，融创或许已经开始着手在文娱、文旅、信息科技等产业的布局。
虽然融创的发展有多元化拓展的趋势，但它的主营业务仍然是房地产高端物业开发。孙宏斌在此前也曾多次表示，融创会专心开展房地产住宅业务。
融创的项目，向来是所在城市和区域“高端精品楼盘”的代名词。在北京、上海、杭州、重庆、天津等城市，融创在高端市场上占据着不容小觑的份额；在最新出炉的2017中国十大超级豪宅中，融创·苏州桃花源也是一举夺冠。
（融创·苏州桃花源）
如果你对融创的项目和产品不是很了解，光看价格也能看出个一二。在北京和上海，单价在10万＋/平以上的项目，融创就超过一半；在重庆，500万以上的高端物业市场，融创占有率45%，妥妥的第一。
不过，做高端市场，有优势，也有问题。
优势在于，高端客户的购买力更强，高端市场的需求更强劲；但问题是高端客户见过世面，有判断力，相对来说会比较挑剔。所以，选择做高端这个定位，就需要不断地去提高项目的品质，大到整体的规划，小到一个开关、一盏吊灯的细节，都是很重要的。
融创在这方面做的还是蛮好的，据说，在开发一个项目之前，融创都要走访上百上千个高端项目家庭客户，各种考察，各种方案调整，总结客户个痛点……最后才能实施落地，为客户提供最好的产品。
相应的，这些高端项目在提升城市整体住房品质的同时，也扩大了融创品牌影响力和产品竞争力。2015年底，融创正式进军合肥地产市场，合肥融创壹号院以高端品质，迅速打开市场。
融创今年在融资方面的调整动作，赢得了诸多机构的看好。
首先，从债务上看，融创当前的债务结构非常合理，短期债务比重较小，2017年下半年到期比例仅为7%，2018年到期部分24%，其余均在2019年以后到期。
基于融创目前的销售情况好，现金流好，财务状况财务状况稳健。
于此同时，融创还针对融资结构做了更好的管理计划，开始主动降低负债率。
在收入和净利润大幅增长的同时，融创计划在2018到2019年大幅降低负债率。在2018底将净负债降低至90%，资产负债率降低至80%，在 2019年底将净负债降低至70%。
融创未来业绩、利润的优秀表现和预期增长，增强了资本市场对融创的信心。
最近一年内，融创中国的股价已经从年初的6港元左右，10月25日最高涨至43.55港元，一度涨幅626%，成为港股市场中涨幅最大的房地产上市公司。
在过去一个月内，有七家机构先后提升了融创的目标价：
10月20日，野村证券将目标价提升至48元港币；
10月24日，第一上海证券将目标价提升至50元港币；
10月26日，德意志银行将目标价提升至46元港币；
11月2日，海通证券将目标价提升至50.8元港币；
11月12日，摩根士丹利目标价提升至47元港币；
11月14日，农银国际将目标价提升至42.2元港币；
11月17日，法国巴黎银行将目标价提升至45.98元港币。
11月29日，瑞信发布研究报告，将融创中国目标价大幅提升近300%，至37.9元港币。这是非常有意义的。
因为，融创中国一直受到国际大行的一致看好，此前唯有瑞信坚持看空，此次一反常态，大幅度提升融创中国目标价，瑞信报告给出的理由是融创中国销售增长潜力显著高于同行、核心利润预计开始大幅增长以及经营状况的持续改善。
稳健增长的销售规模、低价质优的土地储备、安全稳健的现金流，从以上种种来看，在2017年末或者2018年，我们有可能看到融创带来的更多利润惊喜。
孙宏斌说，三年后，融创是5000亿的规模。我觉得这个数字还是有点保守了。至少在我看来，现在的融创，潜力无限。