【重磅】12家房企扎堆赴港上市近十年罕见,中梁明天敲钟或成9年来规模之最

艳姐说

如果要筛选一年多来房地产市场的关键热词,有人说是“房住不炒”;有人说是“高管离职”;有人说是“最严调控”……

凡此种种,无不是将“寒冬里”的众生相一一临摹,构成一幅行业周期里的奇异图景。

艳姐在这幅画中看到了另一幅景象——房企上市热潮。

01
近十年最大一波房企上市潮

据不完全统计,自去年以来,已有12家房企扎堆登录港股资本市场。

6年前,内陆房企曾迎来6家房企同一年上市的小高潮,而房企上市最为密集的2007年和2009年,上市房企总数加起来也不过12家。

从正荣、弘阳、大发、美的、银城国际、德信中国先后实现挂牌,近年来地产圈迎来了一波前所未有的房企“上市季”,随着今年中梁的成功敲钟,也成为这波内陆房企“上市季”的完美收官之作。

中梁成功登陆资本市场,成为近9年拟上市住宅为主的房企中规模最大的一家。

2016、2017、2018年,中梁的销售额以年复合增长率131%的速度从190亿增长至1015亿,正式跨入千亿阵营。从百亿到千亿,中梁只用了2年零10个月。

熟悉的人可能会记得,这家从温州成长起来的房企,在2011年那场地产泡沫破裂危机中,经历过市场连续30多个月下降、豪宅价格腰斩的惨烈景象。

它是怎么生存下来的?又是如何发展成为一股新锐力量的?在地产寒冬的当下,我们探究这个问题真的太有意义了。

02
浙系房企中走出来的“异类”

在地产江湖中,浙系房企的保守几乎是一大共识。这一点体现在几个方面:

1、过度苛求品控,忽略高周转。通过盘点能发现,不少浙系房企近年来逐渐没落的通病,就在于过分注重单个项目的溢价和利润。这导致有的项目开发周期过长,一定程度上资产周转率偏低,影响了资产收益率。这一点上,宋卫平的绿城暴露的最明显。

2、融资魄力不足。易居中国CEO丁祖昱曾发文,认为浙系房企在资本市场相当保守。内陆资本市场不变通、赴港上市不热心、更缺乏全球性融资的人才,过度依赖银行贷款,浙系房企在利用资本市场杠杆方面在这一轮全面落后。

3、偏安一隅。不少浙系房企在走出浙江迈向全国化的过程中,总体表现并不明显。即便冲出浙江的房企,也没有明确的进军路线图,在长三角地区打转。

中梁作为浙系房企中的一员,在公司发展的相当长的时间里,是有浙系房企的影子的。

早在1993年便已涉足房地产的中梁,一直到2015年也仅是个以温州为大本营,业务范围限于3个城市的区域型房企。

在长达12年的时间里,这家房企一直在区域里打转,规模在几十亿徘徊。

究竟是什么契机,让这家浙系房企走了一条完全不同的扩张路线?

变数发生在2015年。

从一张“中梁进军路线图”中,我们能梳理出几个关键节点:

2015年,三四线库存高企令一众房企望而却步,转头向一二线布局。但中梁看好江浙一些三四线城市的资质和潜力,获取了大量低成本的土地。随后,三四线城市迎来一波上涨的红利。

2016年,中梁将总部搬迁至上海,开启了全国化扩张战略。

2017年,因江浙的三四线城市又涌入更多外来开发商,地价走高,且部分城市开始限购。中梁进一步“下沉”,转而涉足内陆省份的三四线城市。

2017年底,中梁又转向一二线市场,看准了一二线城市新的机会。把握住人口红利城市的机遇、进一步助推规模。

复盘中梁布局的路线图,能看到这家企业非常看重趋势和周期。除此之外,在城市布局以及土储推动进程中中梁有着严格的考量

中梁会按照城市人口、经济水平、成交量等对地块进行分级。对应不同区域等级,拿地的体量有从大到小的标准。

在开发过程中,深耕和开拓对中梁来说是并行的关系。虽然中梁给外界的印象是快速进入,多点分布,团队的重心似乎是在开拓新市场上了。而实际上这只是中梁开拓市场的第一步,进入一个地方后,先分析当地市场情况和企业发展是否契合,再决定是否深耕。

此外,还有一个重要因素:成体系化的并购。

中梁在2017年7月率先成立并购重组中心,堪称业内首家。

成立了并购重组中心之后,在并购方面中梁突飞猛进,久攻不下的杭州、昆明等二线城市纷纷被收入囊中。进一步扩充土储和规模,提升了城市布局能级,降低了资金成本,加快了高周转。

中梁这样爆发的速度,没有一套扎实的财技“组合拳”根本不可能达到。

这套财技“组合拳”藏了几招?

①首先是以现金流为中心的运营策略。快速销售、快速回笼资金,再投入到下一个项目。鼓励5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

这可能是今年被提及最多,也是误会最深的模式——“高周转”。高周转的本质是资金的高周转,这需要高超的财技和策略,火候不到容易出岔子。

回款速度快,资金的使用效率就高,就能为获取更多的项目提供资金保障。凭借这一点,中梁得以实现快速拿地,为其积累了充沛的土储,实现弯道超车。

更重要的是,中梁拿地“精准”,根据标准严选项目,不拿高价地,所以中梁基本上没有不良资产沉淀。

用黄春雷的话说,是一种“批发”的逻辑,货如轮转,靠资金的高效流动带来流量的几何式增长。

在行业振荡期的当下,减少资金沉淀,保障现金流,这种“轻资产”经营模式的优越性正是业内所推崇的。

②其次,中梁的扩张速度需要强大的融资来支撑。尤其在2018年,融资的集中度开始更加谨慎、聚焦。不少“金主”对房企的筛选越来越严格。这种情况下,拥有稳定的融资渠道和伙伴一定程度上也说明了房企的实力。

在授信体系上,中梁已经搭建了包括国有大型商业银行、股份制银行、信托公司、金融资产管理公司在内的完善的授信体系,覆盖集团总部和区域城市的全方位金融合作关系。

不仅如此,中梁还加强与金融机构的战略合作,新增与建设银行、民生银行、浦发银行、平安银行在内的战略合作授信规模大幅提升。可以想见的是,登陆资本市场后,中梁可获得的融资渠道将会更多。

除了融资团队,中梁还搭建了三个前端团队,一个策研团队,对接金融机构的后台风控团队,以便更好的去洞悉外部市场变化,对整个融资团队起引领作用。

③中梁把降杠杆作为战略的重要一环。

由于房地产行业的特殊性,一般合约负债确认为收入有1.5~2年滞后期,2018年,中梁有较多的合约负债确认为收入,公司盈利较多同时保留盈余,实现净负债率较快速下降,为58.1%,属于上市房企平均值之下。

首先是主动降负债,从2017年开始,中梁就放缓了负债端的扩张,在2017年融资环境相对开始收紧的环境下,这一举措极具前瞻性。

其次是利润的释放,中梁2018年净利润为25.26亿,相较于2017年全年的4.9亿,有明显的上升。几年来中梁毛利率增长趋势明显, 2016~2018年分别为为21.1%、20.4%、22.9%,毛利率持续改善。

加上融资渠道的拓宽,融资结构的优化,总体而言,中梁在利润释放、主动降负债几个因素叠加之下,最终形成净负债率的下滑,目前58.1%的净负债率配合千亿的规模在未来竞争中能获得较高的优势。

在中梁高速扩张的道路上,离不开强大的组织保障,一种全新的组织模式成为了成长型房企的典型样本。

“阿米巴模式”,这个由日本稻盛和夫提出的理念,其核心是小组织、让每一个员工都成为经营主角,中梁结合自身,将这一模式体现为:精总部、强一线、小组织。

精总部:总部作为指挥企业发展的神经中枢,精英荟萃,负责为区域公司制定标准和规则,整合资源,并对区域充分授权。

强一线:区域作为利润实现的经营主体,对经营业绩承担第一责任,自主经营、自负盈亏。

小组织:一个区域公司不超过10个项目、4个事业部,这种“小组织”模式更利于培养复合型人才,给予各级人才更多的成长空间和机会。

每个区域集团或者区域公司只要稍微做大一点,马上就会在里面裂变出一个区域公司。

“管头管尾,过问不揽权、支持不包办”,严格管理授权、加大业务授权,打造成就共享、风险共担的创业平台。

熟悉中梁的人对艳姐说,这家公司的内部很开放,能上能下,这一两年内部提拔了很多人,现在的区域集团总裁好几个都是两三年前的项目总、事业部总成长起来的,放在其他企业简直不敢想象。

激励和考核是阿米巴模式的重要一环。中梁在向区域充分授权的基础上,制定了多层级激励体系,并实行“赛场文化”,将企业利益和员工利益紧密捆绑。可以说每一项激励的力度在行业里都属高水平。

组织变革的结果证明,通过充分授权、成就共享的阿米巴机制,形成良性竞争,激活了原动力,打开了发展新局面。

如果说此轮三四线爆发是市场派发的红利,那么对周期的洞悉和对城市轮动的把握、华丽的财技组合拳以及组织结构的精妙构思,则是中梁这家企业跳出浙系房企“怪圈”,成为一匹黑马的关键。

03
三四线之辩:红利还能吃多久?

有人说,中梁的“疯长”离不开这波三四线市场的爆发,这样一波红利闭着眼都能做大。

也正因如此,伴随国开行棚改政策的收紧,一度被外界认为是三四线城市楼市见顶的信号。

然而一个事实是,中国的三四线城市有数百个,城市之间差别巨大,房地产市场受棚改影响的程度存在分化,不能一概而论。

更何况,棚改政策是否是三四线房地产市场增长的核心驱动力?这个问题尚需讨论。

在中梁总裁黄春雷看来,就三四线城市而言,棚改的推动作用不是主要的,最主要的推动力主要还是城市化进程。这个结论,可以从以下原因中看出:

①棚改只是一个外在因素,需要看到小城市的内在因素。比如很多城市统计人口数据是流出的,这是大市域范围,其实市区人口是流入的,而中梁做生意往往是做市区人口的生意。不能因为一个片面的数据就放弃了这样的城市。

②要关注蓝领工人这个群体的购买力和需求。蓝领工人今年的收入提升幅度比较大,这部分人群的需求量是很大的。

③小城市的消费升级。很多四五线城市到了消费改善的时间点上,市场上刚需产品即使已经饱和,通过产品品类的升级打造,也能收获一批中高端客群。

很多人对艳姐说,中梁模式看得懂学不来。布局的果敢和决断,组织架构的大胆放权,人才激励上的大手笔……这些都考验一家企业的魄力和决心。

依托这样的组织机制优势和核心技术创新优势,中梁未来一定能撕掉“黑马”的标签,实现向主流标杆房企的的跨越。

按照计划,中梁控股将于2019年7月16日上市。明天,我们看中梁的表现。

主编:张艳

责编:耿牧风

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