【建纬观点】长租公寓之房屋租赁法律风险简析
刘畅律师，国际业务部/不动产金融部成员。
毕业于武汉大学和上海交通大学，拥有法学硕士学位。在投融资、公司业务、房地产及建设工程全过程法律服务领域拥有多年经验。
目前主要执业领域包括：投融资、公司业务、城市基础设施项目、建筑工程、房地产等领域的诉讼和非诉讼法律服务。
在实践中，诸多热门长租公寓平台均采用先租赁、后改造出租的模式来获取房源，如自如是通过分散式获取房源的方式广泛布局，魔方、新派则是采用集中式公寓的模式来运营。通过租赁方式获取房源进行长租公寓的建设即俗称的“轻资产”模式，具有“重资产”模式所缺乏的灵活性，但也同时缺乏“重资产”模式下的稳定性。如今年年初较为轰动的新派公寓“踩雷”事件：因新派公寓承租的物业在租赁前已被查封，该物业在租赁期间经司法程序变更了产权人。据新派公寓称，新产权人在未能与新派公寓就租赁物业相关事项达成一致的情况下，其物业所在的新派公寓北京顺义新国展店遭遇强制停水停电。新产权人与新派公寓双方就该事件孰是孰非各执一词，目前解决方案尚不明。但事件充分暴露出在长租公寓领域，通过租赁方式取得房源时将可能面临的诸多法律风险。
（一） 租赁行为存在无权处分
租赁行为存在无权处分的行为多见于涉及共有不动产时的无权处分、存在代理人时的无权处分，及因擅自转租而引发的无权处分。
1. 因共有关系而引发的无权处分
租赁房屋存在多个产权人时，对租赁房屋的处分可能涉及无权处分。根据《物权法》关于“共有”的规定，共有包括按份共有和共同共有，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。即，长租公寓运营方向产权人租赁房屋时，若租赁房屋上存在多个产权人，应视其是共同共有还是按份共有，在签署租赁合同时，重点关注是否已取得全部共同共有人的同意，或是否已合法合规的取得按份共有人的同意，以及多个产权人是否就租赁房屋的处分有特殊约定，否则，可能在承租后，面临房屋租赁合同无效的风险。
2. 因代理关系而引发的无权处分
若租赁房屋时，承租方是拟与代理人签订房屋租赁合同，若代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义定力的合同，未经被代理人追认的，房屋租赁合同无效。即，代理人是否经过充分授权是决定房屋租赁合同是否存在效力瑕疵的关键风险点。
3. 因擅自转租而引发的无权处分
根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人未经出租人同意擅自将房屋转租的，该房屋转租赁合同无效，但出租人或者应当知道承租人转租且在6个月内未提出异议的除外。即，若长租公寓运营方并非从原始产权人处租赁房屋，而是向相关承租人要求转租的，需重点关注该转租行为是否已得到原始产权人的同意、转租方在承租租赁房屋时是否存在附条件的租赁要求，及转租时是否存在附条件的转租要求等，以免因擅自转租而引发无权处分。
（二）其他导致房屋租赁合同无效的情形
结合合同法、合同法司法解释及租赁合同司法解释等相关法律法规的规定，除以上涉及无权处分的情况外，以下情形均会导致房屋租赁合同无效：
1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；
2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
3. 以合法形式掩盖非法目的的；
4. 损害社会公共利益的；
5. 违反法律、行政法规的强制性规定的；
6. 当事人约定以办理登记备案为房屋租赁合同生效要件，合同未办理登记备案的；但当事人一方已经履行主要义务，且对方接受的除外；
7. 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的除外；
同时，因当事人行使撤销权致使房屋租赁合同被撤销的，合同自始无效；及未经权利人、被代理人或法定代理人及时追认的效力待定的房屋租赁合同亦为无效合同。
二、常见的租赁房屋
存在权利限制（抵押/查封）的情形
在长租公寓领域，若是通过租赁整栋或多层物业来进行集中式公寓的改造的，因该类物业多为商业性质的物业，前期通过抵押以获取融资的情况是非常常见的现象；若通过分散式承租房屋来获取房源的，因单个产权人也很有可能在购买房屋时采用银行贷款的形式，而使得租赁房屋存在抵押。同时，租赁房屋在租赁前因产权纠纷、或产权人的其他财产类纠纷而被司法查封的情况也屡见不鲜。在租赁过程中，因租赁房屋的所有权始终是属于产权人的，则产权人抵押租赁房屋的行为，或相关权利人因其他纠纷而请求法院查封租赁房屋的行为均为独立的、不受租赁关系影响而生效的行为。
根据《物权法》的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响；同时，在著名的“买卖不破租赁”的原则下，若租赁关系成立在前，租赁关系不受产权人变更的影响。即，在租赁房屋时，应重点考察租赁房屋上是否存在先行设立的抵押或被司法查封的情况；若抵押权设立在前，或事前已被司法查封，则需慎重考虑在租赁过程中抵押权被实现时可能带来的风险，一旦发生产权人变更，是否会影响租赁关系的存续；而这一层租赁关系的存续将直接影响长租公寓的租客与运营商间的租赁关系，即本文开篇提及的新派公寓因产权人变更而导致的被动局面。
三、房屋权利限制
对租赁关系可能造成的影响及律师建议
如前文所述，在租赁房屋存在抵押或查封，或存在合同效力瑕疵时，若处理不得当，将会导致长租公寓在实际运营阶段在很大概率上遇到严重的障碍。受篇幅所限，本文仅就房屋抵押/查封对租赁合同履行的影响及相关对策及建议进行展开。
（一）抵押/查封在前
如前文所述，若长租公寓的运营方拟租赁抵押/查封在前的房屋，则应明知在租赁过程中抵押权可能被实现/租赁房屋可能被拍卖，而产权人发生变更后将会直接影响租赁关系的存续。鉴于此，应当在租赁前分情况考虑是否承租房屋、如何设定附加条件以保护承租人权益。
1. 抵押
租赁物业上事先存在抵押的情形非常常见，若事先可就相关情况进行约定，可以很大程度的减少运营方在租赁过程中可能遭遇的风险。运营方应在租赁前着重就其抵押的具体情形进行了解，如抵押权人、抵押期限、债权人及主债务金额、抵押权人可实现抵押权的条件及解除抵押的条件等。若前述情况经评估，均在运营方认为可控的范围内，则可以考虑如下方案：a) 若抵押期限将要届满，可以要求产权人在租赁前实现抵押权的解除，或在租赁过程中设置解除抵押权的条件；b) 若抵押期限及主债务金额均不适合提前解除抵押权的，可以在租赁前就租赁行为取得抵押权人的同意，并设定相关违约条件，以确保抵押权人一旦实现抵押权后也无权终止租赁关系或擅自变更租赁条件。
2. 查封
司法查封与抵押不同，物业上存在司法查封并不一定会导致产权人变更，但一旦真正进入司法拍卖程序，则最终由谁获得产权系未知数。因此若在租赁过程中发生产权人变更，因对新产权人的不了解将会导致诸多不确定性。鉴于此，若拟租赁存在司法查封的物业时，应在租赁前着重就查封的具体事项进行详细了解，如查封法院、查封事由、查封期限、涉诉债务金额及案件进展，是否涉及多个法院轮候查封、债务人的经营状况是否足以偿还涉诉争议金额、诉讼当事人是债务人还是担保人、若是担保人是承担一般保证责任还是连带保证责任，等等。在综合评估后，再判断是否租赁该物业。通常情况下，除债务人/担保人的资信足以承担涉诉债务的，其余情况均建议运营方慎重考虑租赁方案。
（二）抵押/查封在后
租赁关系设立在前，可以享有“买卖不破租赁”、“抵押不破租赁”原则的保护，这一点相信已经广为人知，但具体应当如何运用、如何才能从操作细节上真正实现前述原则、切实保护承租人可以享有前述原则，则仍有很多实践中需注意的地方。
1. 如何认定“租赁关系形成于抵押、查封前”？
结合各地法院的审判案例及审判意见，仅提供签订日期在抵押、查封前的租赁合同并不绝对构成认定租赁关系形成在前的有力证据。事实上，在租赁房屋因为实现抵押权、债权而进入司法执行程序中后，承租人需就其对涉案不动产享有租赁权进行申报，由执行实施法官先行审查，并作出带租拍卖或除去租赁拍卖的裁定。
常见的可用于判断租赁关系是否形成于抵押、查封前的情形有：
a) 是否办理租赁登记备案？备案手续的办理时间？
b) 是否办理租赁合同公证？公证手续的办理时间？
c) 承租人是否曾就相应租赁关系提起诉讼或仲裁？提起诉讼或仲裁的时间？相关生效裁判文书中查明的租赁事实为何？
d) 占有涉案不动产的时间？是否有支付相应租金、租金税及支付时间？是否有支付涉案不动产水电、物业费等费用的情况及支付时间？是否有对涉案不动产进行装修的行为及时间？
e) 如系公司承租，是否有使用涉案不动产的地址作为工商登记的住所地及持续时间？
f) 承租人是否在抵押、查封前向抵押权人声明过租赁情况？
2. 未能有效证明租赁关系形成在抵押、查封前的影响
综合以上判断标准，可以发现，一旦进入司法程序后，要实现“买卖不破租赁”、“抵押不破租赁”需同时满足诸多条件，同时，是由承租人来承担租赁关系在前的举证责任，若承租人无法完整举证，将承担举证不利的结果，执行实施法官可以裁定解除承租人对涉案不动产的占有，进行除去租赁的拍卖，即承租人的租赁权不能对抗强制执行。此处需特别提示承租人注意的是，实践中就未经登记备案的租赁合同是否能对抗第三人存在不同处理方法。如《上海市房屋租赁条例》第15条规定，房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。若根据前述规定严格执行，则将会存在一种情况，即租赁合同签订的时间早于抵押权登记的时间，但若租赁合同的登记备案时间晚于抵押权登记的时间，在该种情况下，承租人的租赁关系是否可以对抗第三人的抵押权存在争议。针对此，仍建议承租人在签订租赁合同后尽快办理租赁合同登记备案，以尽可能的避免在租赁过程中因房屋被抵押而被实现抵押权时的不利影响。
综上，在通过租赁方式取得长租公寓房源时，需谨慎对待租赁关系的形成，审慎调查产权人或转租人的情况以保证租赁合同的效力；综合评估租赁房屋上所附的权利限制对实现长期租赁的影响；租赁时及租赁过程中积极就相关风险进行事前规避，以使得长租公寓可切实做到“长租”的目的。
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