明年起，提前还房贷“变天”？新规下，尽量不要超过“这个时间”

数据显示，2020年前三季度，住户部门的中长期贷款增加了4.6万亿元，说到底，现在一套房子都要好几十万、几百万，没有几个人是不贷款的。当然，相比没买房之前，从某种意义上讲，能贷款买房也是一件幸福的事，因为有了属于自己的家，拥有了自己的固定资产。

不过，虽然每月定时还房贷已经成为了我们生活的一个重要组成部分，但随着大家收入的不断积累，就会产生一种想法：能否提前还一部分，毕竟钱放在那里容易贬值，此外，也想减轻一下还贷压力，体验一下无债一身轻的感觉。特别是在LPR新规实施以后，符合转换条件的有房贷一族已经完成选择转换，具体生效时间为2021年1月1日，即是说，此时的月供也会跟随调整。这个时候，不少人就担心另一个问题，新规下，提前还房贷会“变天”吗？专家认为，尽量不要超过“这个时间”。

首先说等额本金。等额本金设计的特点是，每月还款总额不一样，每月还款的金额为：（本金/还款月数）+（本金-累计已还本金）×月利率。因此，可以看出，每个月的还款本金是等额的，但由于本金不断减少，其利息也相应减少，所以每月还款额呈现前高后低的状态。

说白了，大部分利息都在放在前面，后面本金少，利息也相应减少，根据测算，在还款周期前三分之一时间里，利息占大半部分，如果有提前还款打算，应在这个时间之前还，比如贷30年，应该在前10年还，越早利息成本越少，超过三分之一周期，其实就没多大提前还款的必要了。

其次说等额本息。这类还款方式，应该是大多数购房者选择的，不是因为它更划算，而是比较适合前期经济条件不是很优越的情况，而且每个月固定的还款总额，有利于家庭经济规划。但是，需要说明的是，等额本息的计息设计与等额本金有所不同，在每个月还款中，利息方面呈现前高后低，而本金则是前低后高。比如说，同样是5000元月供，在第一期里，利息占3800元，本金占1200元，而在最后一期里，利息只占几十元，而本金则有4900多元。

所以，根据月供本息的构成情况可以测算出，以30年房贷周期为例，有70%的利息集中在前15年里，而后15年只占30%的利息，同时按照货币贬值趋势，把剩余那30%利息年化到15年周期里，相当于银行借给你本金中的大部分，在15年时间只给30%的利息，提前还反而是不划算了。所以，提前还贷尽量赶在前15年，即还款总周期的前二分之一时间。

再则，在选择提前还贷时，到底是选择“缩短还款期限”，还是“减少月还款额度”呢？

依据房贷计息规则，根据贷款金额占据银行时间成本来核算的，不同的时间贷款期限所对应的利率档次差别很大，贷款时间越短越有可能归入低利率档次。

不难发现，若算经济账的话，选择缩短还款期限方式，更有概率被划入到较低利率的档，从这个角度看，选择缩短还款期限更划算。当然，在这里还要啰嗦一句，前面所说的法则均是在闲钱无去处的情况下，如果你是投资高手，投资收益明显能超过房贷利率且相对安全，那就没有必要着急提前还贷。

最后还有一个小知识点，按照大多数银行规定，提前还款满一年可免除违约金，所以，如果有提前还款打算，最好在还房贷满一年之后实施。对此，你了解了吗？

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