REITS力学派 | 2019年第三季度REITS市场详解

 嘉宾介绍 

陆兵先生，VIINET INC. 董事、Vesta Investment Advisors 首席执行官。具有20多年从事于纽约华尔街对冲基金和房屋抵押债券业等金融产品工作经验，曾就职于华尔街Millennium Management、美国富达投资集团（Fidelity Investments）和房利美（Fannie Mae）等多家国际知名企业。

2000年起，陆兵先生开始在华盛顿哥伦比亚特区的房利美（Fannie Mae）工作并负责设计eCommitting系统, 并获InfoWeeks 2005年最佳网站 top 15 奖;自1995起在华尔街从事期货与外币交易数年并建立自动交易系统，后在波士顿的Fidelity, Putnam, Scudder Kemp等金融公司参与建立这些公司的线上共同基金交易系统。

各个REITs公司第三季度REITs报表已经于今年十一月月初全部发布完毕。今天我们邀请到了陆兵先生，请他分享了他对第三季度中整个REITs市场上的看法及明年REITs的前景预测，希望能为对REITs市场感兴趣的投资者们提供投资参考。

Q：本季度的REITs市场上有哪些版块有令人感兴趣的变化，值得投资者注意留心？

A：本季度各个版块之间的表现不尽相同，其中工业和活动房屋这两个版块势头表现强势，超过华尔街分析师们的预期，而数据中心、医疗、购物中心、基础建设等版块和华尔街预测基本保持一致，表现较为稳定。值得注意的是，公寓、酒店/度假村、仓储、学生住房等版块表现不尽如人意，低于华尔街的预期。

而从回报率的角度来看，受到美国十年期国债收益在一星期内大幅上涨15%的影响，整个REITs市场受到的波动较大。其中首先冲击的是部分对于利率较为敏感的版块，以医疗，活动房屋和数据中心为主的版块，随着美国十年期国债收益率的上升，版块的回报有所下跌。

而受到收益率上涨的影响，回报反而较高的版块则是写字楼，公寓住宅, 酒店/度假村等。

Q：请您具体谈谈哪些比较重要的因素会影响您的投资抉择

A：对投资决策的影响要从两方面来考虑， 要从每一个版块的基本要素来看，考虑多方面因素（例如当地人口和工作机会的增长，供求关系，现金流的增长幅度以及各种板块所处周期位置等）来判断这个版块是否值得投资。

细化到对比每年同一位置的房屋租金数据，是否呈现同比增长的趋势。 股价的反应也是重要的一个衡量因素，观察并分析未来几个月哪些板块中房屋的现金流是否强劲，考虑到现金流（NOI)的增长会促使股价的上涨这一性质。近几年REITs对利率的敏感性越发增强，因此利率也是较重要的影响投资决策的因素之一。

Q：根据第三季度REITs报表中各个版块的表现情况，活动房屋版块的势头强劲，您能简单谈谈什么这背后的原因是什么吗？

A：活动房屋拥有较为稳定的消费者群体，其中以收入较低人群和老年群体为主，流动性不大，因此活动房屋的占有率较为稳定，供应短缺，需求远远大于供应。同时REITs市场中的活动房屋通常质量较好，社区环境良好。因此活动房屋版块在REITS市场中的表现稳定，风险较低，回报率较高。是非常值得投资者投资的一个版块。

Q：请您谈谈对于明年REITs市场的预期前景看法

A：根据历史数据来看，在今年的五月与八月，整个宏观经济处于恐慌阶段，考虑到REITS本身自带的防御性投资属性，很多投资者将资金转投到REITs及债券等防御型投资上，因此REITs整体市场火热。究其背后的原因，正是因为中美贸易战之间带来的经济不稳定因素，导致投资者更愿意将目光放在稳定的REITs市场上。

而从长期来看，中美贸易之间达成第一阶段的共识相对比较容易，而考虑到综合因素，达成第二、三阶段中美两国之间所需要较大的博弈，可能在短期之内较难达成一致。因此从短期来看，整个宏观市场呈现下降走势的可能较大，因此REITS市场整体会因为其本身的防御性属性而受到投资者们的追捧与青睐。

而从第三季度的报表上看，整个REITs市场也在保持持续增长的态势。根据我们的REITs模型，显示目前的REITs价格依然处于被低估的阶段，因此REITs未来继续上涨的可能性还是较大。

Q：您认为目前REITs市场上有哪些版块需要投资者们谨慎对待？

A：就目前的REITs市场上看，考虑到第三季度各个版块的表现不同，我建议投资者们在酒店/度假村、购物中心、写字楼和学生租房板块上的投资要谨慎，而仓储版块比较复杂，主要源于之前对于建立自助仓的要求较低，因此大量的自助仓涌入市场，导致供求关系的失衡，因此我认为对这一板块的也应保持观望的态度。