实务直通车｜土地使用权租赁期限的限制

本文是财富传承君之道的第131期文章全文共计4895个字，阅读完约需7分钟土地使用权的租赁期限在法律规定及司法实践中均未达成一致的意见，本文通过探讨法律规定及司法实践中的倾向性意见，洞悉土地使用权的租赁期限的限制，以期为今后此类问题的处理提供参考。综述1. 佛山地区的部分法院倾向于认为如果未超过同类用途国有土地使用权的最高年限范围且相关国土资源部门未持异议的，对于超出20年租赁期限部分予以认可；但是佛山地区最新的案例显示此种态度有所动摇；2. 四川地区的部分法院倾向于认为未超过同类用途国有土地使用权的最高出让年限范围则认可超出20年租赁期限部分予以认可；3. 超过20年的部分无效，20年的起算点：部分法院认为从合同约定的租赁期限起始日开始计算，部分法院认为从《合同法》生效之日起计算。4. 超过20年的部分无效，当事人可以协商在20年期满后续签或者通过诉讼途径解决责任承担问题；5. 超出20年后，当事人继续履行的，依据《合同法》第232条及236规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。【法律建议】承租方应注意审核租赁合同的期限，按照最长20年的期限合理规划使用情况，避免因错认为可超过20年而过度投入，造成不必要的损失。另外，可以在租赁合同中明确约定期限届满后如何处理已建造的房屋、厂房等，避免到期后双方产生争议。具体分析一、法律规定对土地使用权租赁期限的限制（一）法律层面：《合同法》要求不超过20年《合同法》（1999年）第214条：“ 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”租赁期限不超过20年。国土资发[1999]222号第四条：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”短期租赁不超过5年；长期租赁不超过同类用途土地出让最高年期。国土资厅发[2016]38号各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）执行，租赁期限按照《合同法》规定，不得超过二十年。产业用地长期租赁不超过20年。1. 《合同法》颁布之前签订的土地租赁合同(1) 原则上超过20年的部分无效，但对于起算日期有争议：a.部分地区的法院从土地交付使用之日起计算20年的有效期；b.部分地区的法院倾向于认为自1999年起计算20年有效期，对于《合同法》实施前已经履行的部分，根据保护合同双方的合法权益以及法不溯及既往的原则，该部分不应计入法律规定的20年租赁期限。(2) 部分地区的法院（佛山区）以国土局和相关主管部门对于土地效力的复函表态作为重要的认定依据。如相关部门对超过20年的租赁期限不持异议，则法院将认可超出部分的效力。2. 《合同法》颁布之后签订的土地租赁合同：超过20年的部分无效。3. 当事人的救济途径：虽然超出20年的部分无效，但是当事人可以在期满后续签或采用其他法律途径维权，如果期满继续承租且出租方无异议的，可视为不定期租赁，当事人可以随时解约。（二）规范性文件38号文取代222号文要求产业用地租赁不超过20年1999年222号文并未限制租赁期限为20年，但是在产业用地领域，2016年38号文取代1999年222号文的规定，明确租赁期限不超过20年。（三）地方性规定：部分规定认可超过20年1. 国有土地：只有上海明确规定最高年限可超过20年。2. 集体建设用地：只有广东及浙江省明确可超过20年的租赁期限。3. 部分其他地方性规定：出租的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。但是并未明确约定可超过20年且法律位阶较低，恐难以成为合法性依据。地区颁布年限名称内容广东2004年佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。2005年广东省集体土地建设用地使用权流转管理办法集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。2010年广东高院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则可认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可认定当事人的租赁合同有效。2015年佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。2017年深圳市前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法（试行）最短不少于5年，原则上不超过10年。上海2010年上海市国有土地租赁暂行办法国有土地租赁的年限可以由租赁当事人双方约定，但不超过下列最高年限：(一)工业用地为50年；(二)教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；(三)商业、旅游、娱乐用地为40年；(四)其他用地为50年。企业法人的国有土地租赁年限，不得超过其营业执照规定的经营年限。四川2003年四川省国有土地租赁办法国有土地租赁期限不得超过法律、法规规定的出让同类用途国有土地使用权的最高期限，商业、旅游、娱乐等经营性用地的租赁期限应与建设投资规模相衔接。2008年成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让最高年限，再次流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。江苏省2003年江苏省国有土地租赁办法土地租赁分为短期租赁和长期租赁。短期租赁一般不超过５年，长期租赁不得超过国有土地使用权出让的最高年限。企业法人的土地租赁期限，不得超过其营业执照规定的经营期限。浙江省2003年浙江省国有土地租赁暂行办法国有土地租赁期限在招标、拍卖、挂牌公告中约定，但不得超过法律、法规规定的同类用途出让土地的最高年限。企业法人租赁的国有土地期限不得超过其营业执照规定的期限。2015年《德清县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）最高年限按以下用途确定：（一）工矿、仓储用地50年；（二）商服、旅游等用地40年。河北2008年河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）集体建设用地出租的最高年限不得超过二十年。河南2017年关于印发河南省工业用地弹性出让实施办法(试行)的通知采取先租后让方式供应的,租赁年限原则上不超过5年,出让年限与租赁年限之和不超过20年。采取租让结合方式供应的,出租部分的租赁年限应当和出让部分的出让年限一致,原则上不超过20年。采取长期租赁方式供应的,租赁年限不超过20年。海南省2018年关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见对房地产业以外的其他产业项目，应根据产业生命周期，在国有建设用地使用权法定最高有偿使用年限内，合理确定土地的有偿使用年期，可结合实际适当缩短项目用地年期，降低产业用地保有成本；依法应以招拍挂方式供应的项目用地，可实行“弹性年期”＋“对赌协议”供应方式，首次供应年限一般不超过5年，5年期满后，对不符合相关协议约定的，按协议约定收回土地使用权；符合相关协议约定的，可以延长土地使用年限并补缴土地出让金，但最长不得超过同用途法定最高年限。北京2013年关于进一步加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见出让年限一般不高于20年；工业用地使用权直接租赁的，租赁年限一般为10年。2018年关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）入园企业通过租赁方式取得园区产业用地，土地租赁最长期限不超过15年。根据园区规划，入园企业可在承租土地上依法建设生产经营设施，租赁期内该设施属投资企业所有。入园企业申请以出让方式取得园区产业用地，实行弹性年期出让，出让年限最长为20年。但国家和本市重大产业项目，经市政府批准后可适当延长，最长出让年限不得超过土地使用权出让用途法定最高年限山西2018年太原市国有划拨土地使用权出租经营管理试行办法国有划拨土地使用权出租期限不超过20年广西2015年南宁市国有划拨土地使用权出租管理办法国有划拨土地使用权出租的最长期限为三年。综上所述，从法律位阶及新法优于旧法的规定看，更倾向于认定租赁期限不得超过20年，但如果涉及具体的案件，则可查询当地规定及致电当地相关部门以核实地方是否有放宽政策。二、司法实践对土地使用权租赁期限的认定（一）认可超出20年的部分租赁期限案   例：广东省佛山市中级人民法院(2015)佛中法审监民再字第5号法院意见：1、一审法院向佛山市南海区国土城建和水务局发调查函，调查涉讼土地出租是否经过备案登记，询问对合同期限超过20年部分的效力有何意见。佛山市南海区国土城建和水务局复函称，租赁合同无需经审批或备案，涉讼土地为工业用地，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，对土地使用权承包合同及其补充协议约定的期限无异议。2、夏南经联社、夏南五金厂之间的土地租赁关系属于农村集体建设用地使用权流转方式之一，双方于合同约定流转的期限为25年在同类用途国有土地使用权的最高年限范围内，佛山市南海区国土城建和水务局在复函中也对涉讼土地租赁期限为25年无异议，故夏南经联社主张合同约定超过20年的部分无效并变更租赁期为20年的理由不能成立，法院对夏南经联社该项诉讼请求不予支持。（二）不认可超出20年的部分租赁期限1.最新案例显示并未支持超出20年的部分案    例：天津市第一中级人民法院(2018)津01民终2411号法院意见：法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方当事人签订的《土地使用权租赁合同》约定的租赁期限为50年，故被上诉人要求判令该合同超过20年的部分无效的诉讼请求，一审法院予以支持，依据充足，本院予以维持。上诉人主张《土地使用权租赁合同》20年期限届满后，双方当事人应续签合同，因是否续签合同应由双方当事人协商确定，上诉人此项主张，没有依据，本院不予支持。2.国土资源局虽出具证明显示出租年限不得超过同类用途的国有土地使用权出让的最高年限，但仍确认超出20年部分无效。案    例：广东省清远市中级人民法院(2017)粤18民终2933号法院意见：本案中，上诉人平山经济合作社、第七经济合作社与兴利公司签订合同的名称虽然为《征用土地合同》，但从该合同约定的内容来看，该合同实际上为土地使用权租赁合同……清远市国土资源局清新分局浸潭国土资源管理所出具的证明显示案涉土地的性质为村镇建设用地，其使用权可以通过出租、转让、转租等方式进行流转，集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同，且出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。上诉人平山经济合作社、第七经济合作社与兴利公司签订的《征用土地合同》实为集体建设用地使用权出租合同，是双方真实的意思表示，真实有效。但上述合同约定的租赁期限为五十年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。3.广东高院较新的案例亦未支持超过20年的部分案    例：广东省高级人民法院（2013）粤高法民二提字第23号法院意见：（一）双方当事人在案涉租赁合同中，对于土地租赁期限约定为三十一年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，对于三十一年租赁期限的效力，应作区分，即案涉租赁合同中约定的租赁期限20年的部分，应确认为合法有效，超过20年的部分，应确认为无效。案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，除关于土地租赁期限的条款超过20年的部分因违反上述法律的强制性规定而无效外，其他均为有效，对双方当事人均有约束力。据此，宏居公司再审请求确认案涉租赁合同约定的租赁期限超过20年的部分无效的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。【相似案例】广东省佛山市中级人民法院 （2013）佛中法民一终字第1896号北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第15226号广东省封开县人民法院(2016)粤1225民初871号广东省广州市黄埔区人民法院(2016)粤0112民初3191号广东省惠州市中级人民法院(2017)粤13民终1169号河南省滑县人民法院(2017)豫0526民初4681号山东省东平县人民法院(2017)鲁0923执异27号黑龙江省鸡西市中级人民法院(2017)黑03民终465号三、《合同法》溯及力的问题（一）有溯及力+自始至终不得超过20年案    例：北京市通州区人民法院 （2016）京0112民初35376号法院意见：关于租期问题，根据我国《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。对于该条款，被告认为，双方租赁合同签订时《合同法》尚未实施，当时法律对租期并未进行约定，因此不应该受此限制。我国《合同法》于1999年3月15日全国人民代表大会通过，1999年10月1日施行，双方合同签订于1999年8月19日。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第2条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。合同法第四章系合同履行的一般规定，对于有名合同，应该根据合同法总则和分则的关系，不仅适用总则第四章的有关规定，还应适用分则部分有关履行的规定，而租赁期限为合同履行期限，因此应该适用此规定，故《合同法》第214条的规定应该适用于本案。因该规定为强行性规定，不具有溯及力，故对于合同法实施前已经过的履行期限，不应计算在内，但对于合同法实施后剩余期限超过20年的部分应该无效。因此，本案中，对于合同法实施后超过20年的合同期限应为无效，即自2019年10月1日起之后的租赁期限无效。（二）有溯及力+自1999年开始起算20年案    例：罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第66号法院意见：《租用场地经营合约》订立于1994年11月15日，虽双方又分别于1996年4月10日、2001年8月对承租的范围及租金金额作出重新约定，但并不影响合同中关于租赁期间的约定，故根据合同约定租赁期间应当从1994年12月1日开始计算。鉴于合同订立时的法律并未对租赁合同的期限进行规定，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条“…合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”、第二条“合同成立于合同法实施以前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，该合同应适用合同法的相关规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。但鉴于租赁合同属于按期履行合同，对于《中华人民共和国合同法》实施前已经履行的部分，根据合同双方的真实意思表示、保护合同双方的合法权益以及法不溯及既往的原则，该部分不应计入法律规定的二十年租赁期限中，应从合同法实施之日起的1999年10月1日开始计算，即履行期限计算至2019年9月30日止，超过部分无效。类似案例：河北省霸州市人民法院(2013)霸民初字第3622号（三）有溯及力+超出部分无效+超出仍继续履行的可随时解除案    例： 广东省汕头市潮阳市（区）人民法院(2015)汕阳法民二初字第417号法院意见：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二条规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”《合同法》第四章“合同的履行”属于《合同法》总则部分，针对的是合同履行的一般规定，对于有名合同，根据总则与分则的关系，不仅应适用总则部分第四章的有关规定，还应适用分则部分有关履行的规定。原告与中信发展公司签订《铺间租赁协议书》的时间为1993年3月29日，约定租赁期限50年，当时的法律未对租赁合同的租赁期限作出规定。租赁期限即为租赁合同的履行期限。根据上述司法解释，本案租赁合同适用《合同法》的有关规定。《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，原告与中信发展公司约定租赁期限超过20年的部分无效。原告起诉时租赁期限已超过20年，被告仍继续承租房屋，但原、被告没有重新约定延长租赁期，原告可以随时解除租赁合同。声明：