重庆楼市已入平稳期，买房要选流通性好的房子。
（图源网络）
最近一位在卖房的朋友向我抱怨，它在南滨路投资的房子可能“玩砸”了。
起初他认为是自己挂的价格太高了没有人问，但实际上他下调了两次价过后，看房的人依然很少。直到他打开某壳找房上的小区大数据看了一下成交周期：
（图源贝壳）
110个月！
你没看错！110个月！
这意味着按照现在所谓的“市场价”的节奏卖下去，大概率近10年这套房子是卖不出了。
当然我这位朋友的状况不是个例，像这样卖不动的“不动产”还有很多……
01 成交周期成为当下楼市投资的“硬指标”
过去人们买房子只是喜欢挑地段、挑价格。认为只要房子价格能够接受就是所谓的“值”，甚至满心欢喜地觉得自己淘到了“笋”！
但是，当下重庆楼市有了新变化！
仅绿中介一家所谓的“真实在售房源”在重庆已经突破了1X万套.
说实话，这个NO.1可不是什么好名头，重庆的购房者们，尤其是投资者可一点也不希望看到重庆顶着这个天量库存的大帽子。
所以当下重庆买房（无论是自住还是投资），只要不想让自己房子真的变成“不动产”，那除了关注房价这个指标外，还要关注一个指标：
成交周期。
某壳找房官方对于这个数据是这样解释的：
成交周期=库存房源量/近30天成交房源量，周期越短则说明房子越好卖。
02 重庆现在哪些房子才是“抢手货”
虽说重庆当下1x万套二手房压顶，看似库存压力很大，但还总是存在一些明星板块和明星楼盘，房源依旧紧俏。
我这里列举核心区几个热门的板块（商圈）和关注度较高的楼盘。
1）江北区五里店
五里店的区位优势明显，连接重庆“最大的金融中心——江北嘴CBD”和“最大的商圈——观音桥”。
这里目前关注度较高的有融景城、珠江太阳城两个小区。
融景城大社区的朗峰组团是关注度最高的一个组团，目前成交周期在15个月，低于五里店商圈的28.2个月。
（融景城朗峰成交周期）
新增房源近两周持续下滑，但是新增客源持续走高，说明了融景城朗峰当下有一定的房价上涨“压力”。
相比较之下，距离不远的珠江太阳城小区表现就要差一些了。
珠江太阳城A区则比较夸张，它划归于北滨路板块，成交周期长达55.3个月！远高于北滨路平均水平。
（珠江太阳城A区成交周期）
2）江北区江北嘴
江北嘴关注度较高的两个楼盘是紫御江山和寰宇天下。
紫御江山当下的几个组团成交周期均在40个月左右，高于江北嘴商圈平均成交周期，表现最好的是天誉组团，成交周期在25.5个月。
（天誉组团成交周期）
寰宇天下素有“G楼”的称号，说到这个小区大家一定认为很难卖吧。大数据佐证你的想法：
真的难卖！
寰宇天下的天悦组团得益于挂牌数量较少，总价相对较低，相对好卖，成交周期也在34个月。天玺组团也表现亮眼，成交周期在27个月，低于江北嘴商圈的平均成交周期。
（天悦组团成交周期）
（天玺组团成交周期）
而相比较起来，天擎和其他几个组团就表现得比较糟糕了，成交周期有的甚至达到了70多个月。
（天擎组团成交周期）
3）渝中区大坪
大坪作为较大的商圈，小区有很多，大部分小区“偏老”，这里列举恒大名都和万科锦程这两个楼盘，顺便讲一个我偶然发现的“神盘”。
万科锦程作为大坪的标杆不仅表现在品质上，更是在价格上。均价2万、楼龄近10年的楼盘存销比在26.2个月，低于大坪商圈的36.5个月，已经媲美两江四岸网红板块了。
恒大名都与万科锦程相似，成交周期也差不多，35个月的成交周期与大坪商圈平均水平相近。
而这次在大坪有一个神盘的成交周期使我震惊了！
星月湾：成交周期9.3个月！这也是我目前在重庆看到的成交周期最短的一个楼盘之一。
我曾在最新！重庆轨道18号线延长线站点全公布，沿线周边竟还有“笋”盘！文章中提过，我当时说这是大坪为数不多的江景好盘，而且未来18号线开通后交通较为便捷。不介意楼龄和品质的可以考虑。
还有很多热门板块，由于文章篇幅有限，这里不一一列举了，我下面将查询成交周期的方式教给大家。
（注：以上数据均为2020.9月最后一周。数据实时变化）
03 如何查小区的成交周期
下面我手把手展示给大家，如何查询成交周期：
1）打开“贝壳找房”软件，输入二手房小区名称；
2）点击小区展示页面内的“小区行情周报”；
3）向下滑到“供需对比”、“成交周期”页面。
一般来说，只要你所看到的小区成交周期低于所在商圈的成交周期，说明你所关注的楼盘是这个板块内关注度相对高、成交率相对较高的小区。
我们作为购房者，尽量去选择那些成交周期较短的小区。
因为，成交周期短的小区有两个好处：
一是客多房少的情况下，这个盘的流通性大大提高，如果日后有需要更容易变现；
二是“从众消费”，让群众佐证你的选择是否正确，用大数据来证明哪些楼盘才是受欢迎的。
一般来讲：
成交周期远低于所在板块（商圈）成交周期的，甚至成交周期小于10个月的小区就是绝对的“抢手货”。房价虽说不一定涨，但一定不会跌！
成交周期与所在板块的成交周期大致持平的，则说明这个小区未来的房价走势可能与所在板块（商圈）持平。小区房价随着板块大的行情变动而变动。
成交周期高于，甚至数倍高于所在板块（商圈）的，那么就要提防这个小区未来的行情走势了。例如文中一开头所提到的南滨路融侨半岛某小区，消化周期是所在的板块（商圈）的2倍，这说明这个小区投资客扎堆，已经“爆仓”了！
当然，还有一种情况。一些小区暂无行情周报，查询不到成交周期。
这种房子一般都是新盘刚接房不久，成交记录很少，甚至没有成交记录。这种小区我建议直接放弃。因为这种楼盘竞争者不是房源的出售者，而是旁边现在还在卖的开KFS。
结语：
总结一下，成交周期短的小区有以下几个特征：
1、生活配套成熟，地理位置核心；
2、入住率高且常住人口多，空置率低、租户数量少；
3、知名网红社区且关注度较高；
4、总体上，年限越老的小区成交周期越短。
同时，我们认知事物要把握全面性，也不能仅仅只看房屋的成交周期。
上面已经提到了，年限越老的小区一般成交周期越短，尤其是一些“老破旧”入住率高的小区得益于在售房屋较少，总价较低，成交周期甚至低于10个月。
但是，我们面对“老破旧”的态度依然需要谨慎，不可盲目。
面对重庆庞大的二手房库存，当下买房投资不仅要看地段、小区、配套，更要看小区的成交周期。
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原创：北十七
校对：玉如意
主编：南城旧事
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