今日，成都楼面价已破2万！重庆却还在抱怨1万的"高房价"！
（图源网络）
关于成都和重庆两座城市的话题实在太多了，当然话题最多的还是关于两地的比较：
GDP、人均GDP；
平均工资、人均可支配收入；
轨道交通；
房价高低水平；
甚至是两地的气候差异……
今年初，国家再提“推动成渝地区双城经济圈建设”，成渝两地再赢高光时刻。于是两地的媒体纷纷报道：
成都向东，跨过龙泉山与重庆相拥；
重庆向西，越过中梁山与成都相抱！
成渝两地的楼市也是趁着这股风头大力推销成都东部新区和重庆高新区（西区）的房子，但热闹归热闹，成渝两地真的就这样轻易改变了自己过去的主营方向？
关于成渝楼市我有很多感想，于是决定写一个《成渝楼市观察系列》，本篇为开篇，主要概述下成渝两地楼市的现象及未来发展的展望。
01 同盆异梦
成渝两地都处在四川盆地这个大的地理单元之中，但是过去10多年的时间里，这两座城市的发展方向几乎是背道而驰的：
重庆两江新区（国家级）一路向北发展；
成都天府新区（国家级）一路向南发展。
一北、一南，可以说两者像是互不服气一样背道而驰。
（重庆两江新区功能分区图，图源网络）
（成都天府新区功能分区图，图源网络）
仔细打开地图我们还可以发现两座城市发展方向的共同点：实际上，“成都向南”和“重庆向北”从长远战略来看都不是很好的选择，原因主要有2点。
1）城市战略腹地
众所周知，成都平原不仅仅只有成都一座强市，“成德绵”三市共同组成的城市圈才是这个区域发展的未来。
而德阳、绵阳两座城市恰恰又处于成都的北面。难道成都放弃拥有近900万人口腹地的北面却选择被两山夹住的眉山真的是个很好的选择吗？
重庆情况与此类似，主城南面的江津、綦江自古就是农业发达之地，人口众多！并且江津还拥有市内众多工业实力强劲的企业。
而重庆一路向北却有巨大的阻碍：行政壁垒。我们打开地图就能发现，主城的渝北区竟与四川广安的邻水县直接接壤！
所以从城市战略腹地上来看，“重庆向北、成都向南”实际上都不是最好的选择。
2）交通便捷度
我们打开成渝两座城市的地图会发现极有意思的一点：
成都的环状快速路明显向北“突出”；
重庆的内环快速路明显向南“突出”。
（左为重庆，右为成都）
所以这样就造成了一个有意思的现象：
成都的南三环高楼林立，一副国际大都市的模样，房价直逼3万+。而北三环却还是一片城乡结合部的模样，甚至还有农田！
重庆的北环立交人和、新牌坊板块是大名鼎鼎的富人区、重庆房价的相对制高点。而南环的巴南至今房价都还没有站稳万元大关，山上甚至还有大量的农村。
城市快速路作为城市交通的主动脉，实际上是一座城市骨架（发展方向）的体现，但是在成渝两座城市中却呈现出了这怪异的一幕。
至于为何两地在区域内相向发展明明是不“经济”的行为，但却都大力地实践着？这其中有包含了大量的ZZ、经济、时势等因素，这里就不展开说了。
后面有机会出文章再仔细分析。
02 成都的兴隆湖，重庆的中央公园
说到成渝楼市就绕不开这两个“神一般”的板块：
成都的兴隆湖、重庆的中央公园。
成都的兴隆湖绝对是城市向南发展的集大成者；
重庆的中央公园是城市向北发展的一个标兵。
（成都兴隆湖，图源网络）
（重庆中央公园，图源网络）
说实话，这两个区域我都很了解，因为不止去过一次，甚至作为楼市观察者的我是几乎每年必去几次。为了见证未来潜力板块奇迹的诞生，更是为了对比两地新区发展的轨迹。
两地民众对这两个板块的态度也是出奇地相似：
爱它的人，可以把它吹捧到宇宙中心的高度；
不屑的人，认为这里就是一个天大的笑话。
先来说点高大上的东西——规划。
兴隆湖现在已经成为成都人们心中事实上的天府新区中心，规划了一系列的高新技术产业。
高水平的创新平台：服务国家战略的大科学装置和实验室，譬如中科院系列……有校地企协同创新中心、科技型企业研发中心，这些集中在核工业、人工智能、数字经济等方面。
高质量的科技型领军企业：它们在各自领域都具有核心技术。芯片领域，有中科曙光海光芯片；生态体系，有华为鲲鹏；人工智能领域。有商汤和海康威视……
高素质的人才汇聚：这里藏着各类高层次人才，集聚两院院士等高层次人才和科学家40余人，省市级创新人才700余名，海归人才2000余名，聚集青年科学家2万余人……
诺基亚全球技术研发中心2017年12月正式入驻新经济产业园以来，短短2年多时间，已聚集800多位研发人员。
因此在兴隆湖周边已经形成了“三高”的技术产业集群，这个饼真的是画得“又香又圆”！
重庆中央公园的来头更是不小。
重庆中央公园官方宣传为国内最大的开放式城市中心公园，对标纽约的中央公园和伦敦的海德公园。
中央公园从规划开始，就一直走的是高品质大区域的路线。整个片区规划了7条轨道交通路网、和10多条城市主干道路，修建了四所高规格的名校，引进了一家三甲医院，同时，检察院、报业集团、人社局、档案局、电视台等政府和事业单位也陆续搬迁。
从学校、商业、产业综合体的规划开始，中央公园注定是重庆规格最高的“全新中心”！
其次，我们冷静下来，现在看看这两个地方到底拥有什么？
成都的兴隆湖至今周边除了天气好时会聚集大量成都人前来晒太阳、骑自行车，还是没有很多人。
甚至在兴隆湖周边买瓶水、买包烟都要费力地跑上个几公里来到写字楼下的“红旗连锁”才能如愿以偿。所以截止到现在，兴隆湖周边的商业还是能够用“欠缺”来形容。所以我真的疑惑：
难道未来的人居真的只需要呼吸空气就能“饱腹”？
重庆的中央公园也是差不多的情况。同茂大道上飞驰的渣土车将这里的路面压得坑坑洼洼。除了阳光好时，雾都人民像过节一样争相自驾违停在公园周边晒晒太阳，平时这里真的就是一片大工地。
买包烟、买瓶水都是个大难题！
静心思考：
成都的兴隆湖无非就是抓住了平原人对“水”的向往，一个湖水足以让爱幻想的人高潮；
重庆的中央公园无非是抓住了山城人对“平坝坝”的向往，一片草坪足以让新区人敢于造梦！
03 成渝两地的土拍市场
关于成渝两地的土拍就很有话题性了。
今天成都拍出了令人振奋的一块土地：
（图源网络）
成都楼面地价再度刷新！
对的，没看错，成都的楼面价已经步入了2W时代！而重庆呢？
迄今为止最高的楼面价依旧停留在去年九龙半岛滩子口那块地：13549元/㎡。
（图片来源于“锐理数据”）
两者楼面价差距已经达到了（20700-13549）/20700*100%=
34.5%
毫不夸张！成渝两地楼市的价格差距正在逐步拉大！
我们今天再来看看两地的房价差，这里引用较为准确的冰山指数的最新二手房（建面单价）数据：
重庆6月均价，11738元/㎡；
成都6月均价，14074元/㎡。
重庆房价约为成都房价的（11738/14074*100%）=83.4%！
过去我们总是提到成渝两地楼市的价格差距应该在重庆=成都*80%左右。无论谁打破了这个平衡就会产生涟漪效应。
今年成都的地价接二连三刷新了记录，势必成都未来的房价会迈上一个新的台阶，而重庆呢？
我相信重庆也不会落后，因为要保持“生态平衡”。所以我相信重庆未来不久（可能就是今年），同样也会跟上成都的步伐，土地的故事值得期待！
说句公道话，土拍价格上成都已经和重庆拉开了差距，而重庆人却一直还在抱怨房价高，期待着能够“跌跌更健康”！
如果这种市场情绪持续蔓延，我认为不久重庆将会拉大与成都的房价差距。
到那时，重庆两套电梯房换成都一套老破小可能真的不是一句玩笑话。
希望重庆人还是能够早点醒悟，不要未来被隔壁城市玩了“降维打击”。
结语：
这是《成渝楼市观察》系列文章的第一篇，笼统地讲了一下两座城市的发展形态、新区、以及土拍市场的情况。
通过今天的梳理，我们发现成渝两地真的有很多共同点，但也有很多不同点。当下两座城市的楼市正在分化，成都已经领先一步起跑，而重庆却还在起点没有反应过来。
未来，我会持续更新关于这两地的楼市观察报告。
敬请期待……
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主编：浮云
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