最高法院:当事人能否以签订房屋买卖合同作为借贷合同的担保|附典型案例
本文由作者赐稿并授权民商事裁判规则公众号重新编辑整理，转载须在文首醒目注明作者和来源(侵权必究)。
最高人民法院
当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理
裁判要旨
当事人之间实际上是民间借贷法律关系，房屋买卖合同只是让与担保的方式，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
案情简介
一、2014年3月26日，王高平（甲方）与博海公司（乙方）签订《房屋抵顶借款协议》，约定：乙方公司因建设开发海南逸海华庭小区，至2014年3月23日陆续向甲方借款9800万元。此款项应当于2014年7月23日前还清。乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时，则同意用其在海南建设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”同日，双方又签订了《逸海华庭认购协议》。
二、借款到期后，王高平多次催促博海公司偿还借款并履行协议，博海公司均以项目正在推进等理由推脱。
三、王高平提起本案诉讼，请求确认王高平与博海公司于2014年3月26日签订的《逸海华庭认购书》合法有效并将逸海华庭商品房交付王高平，确认商品房为王高平所有。一审海南省高级人民法院驳回其诉讼请求。
四、王高平上诉主张一审法院适用法律错误，其与博海公司之间的借款合同关系已于后期转化成为商品房买卖合同关系，并非原审法院认定的用房屋抵顶是对借款的一种担保方式。最高人民法院驳回上诉，维持原判。
败诉原因
本案关键在于甄别王高平与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思，即考察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。经审理查明，王高平提供的借据、付款凭证、《房屋抵顶借款协议》以及《逸海华庭认购协议》均对借款事实予以确认。王高平作为甲方与博海公司作为乙方签订的《房屋抵顶借款协议》载明“乙方因建设开发海南逸海华庭小区，至2014年3月23日陆续向甲方借款人民币玖仟捌佰万元整（小写：98000000元）。乙方为偿还该项借款与甲方达成以下协议”，该协议第三条约定“乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时，则同意用其在海南建设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”。上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认购协议。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。简言之，王高平与博海公司之间的真实法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。经审查，原审法院在庭审过程中明确向当事人释明案涉法律关系为借款合同关系，并询问其是否变更诉讼请求，王高平的代理人确认其不变更诉讼请求。
败诉教训、经验总结
实践中，当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保时，出借人往往希望在借款人到期不还款时，直接依据房屋买卖合同取得房屋的所有权。但是，对于出借人而言，应当谨记：一方面，以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保时，房屋买卖合同只是一种担保方式，在借款人到期不履行还款义务时，出借人不能直接依据房屋买卖合同取得房屋的所有权。另一方面，当法院按照民间借贷法律关系进行审理，并向出借人释明变更诉讼请求时，出借人应当及时变更诉讼请求，如将诉讼请求从主张房屋所有权变更为主张借款人归还借款本金、利息及违约金，并可同步采取诉讼保全，否则出借人可能承担败诉的风险。
相关法律规定
《民间借贷规定》
第二十四条第一款 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述
关于王高平与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思。本院认为，本案中，王高平主张其与博海公司之间存在商品房买卖法律关系，并据此诉请确认房屋认购协议有效及履行该协议，由其取得该协议涉及的541套房屋的所有权，而其提供的证据材料又包含了借款的事实。对此，应当甄别王高平与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思，即考察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。经审理查明，王高平提供的借据、付款凭证、《房屋抵顶借款协议》以及《逸海华庭认购协议》均对借款事实予以确认。王高平作为甲方与博海公司作为乙方签订的《房屋抵顶借款协议》载明“乙方因建设开发海南逸海华庭小区，至2014年3月23日陆续向甲方借款人民币玖仟捌佰万元整（小写：98000000元）。乙方为偿还该项借款与甲方达成以下协议”，该协议第三条约定“乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时，则同意用其在海南建设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”。上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认购协议。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。简言之，王高平与博海公司之间的真实法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。王高平主张其与博海公司之间借款合同关系转为商品房买卖合同关系，未提交足够的证据予以佐证，故本院不予支持。经审查，原审法院在庭审过程中明确向当事人释明案涉法律关系为借款合同关系，并询问其是否变更诉讼请求，王高平的代理人确认其不变更诉讼请求。原审法院向当事人释明法律关系并告知其可以变更诉讼请求的行为，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定。
案件来源
最高人民法院，王高平与海南博海投资咨询有限公司借款合同纠纷案［（2016）最高法民终52号］
延伸阅读
当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后出借人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理
案例一：最高人民法院审理的六盘水兴吾源典当有限公司与六盘水玖盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书［（2015）民申字第182号］，该院认为：“玖盛公司与兴吾源公司之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系，是本案审查的核心问题。首先，双方当事人2008年7月8日签订的《商品房买卖合同》、2008年7月9日签订的《购房补充协议》以及2008年9月2日签订的《购房补充协议（二）》所确定的双方权利义务是，兴吾源公司向玖盛公司分别提供700万元和200万元，每月由玖盛公司补偿38.5万元和11万元（核算月息为5.5%），期限为6个月，玖盛公司同时与兴吾源公司签订附有解除权的房屋买卖合同。如玖盛公司按期归还上述款项，则享有解除合同的权利。如玖盛公司未能按期归还上述款项，则兴吾源公司有权变卖案涉房产。从双方当事人的权利义务上看，玖盛公司的交易目的是获得兴吾源公司提供的900万元，而非出卖案涉商品房，兴吾源公司的交易目的是为了提供资金并获得资金利息，而非买受案涉商品房。因此，上述合同及补充协议的真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同。兴吾源公司认为双方的真实意思为商品房买卖关系的主张，不能成立。一、二审法院对此认定正确。”
案例二：最高人民法院审理的黑龙江申腾房地产开发有限公司、贾炳艺等民间借贷纠纷申请再审民事裁定书［（2015）民申字第3051号］该院认为：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，当事人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本案中，申腾开发公司向李玉龙借款600万元、向贾炳艺借款150万元，同时将自己开发的东方铭苑l9套、7套房产分别以李玉龙、贾炳艺名义办理了商品房预售登记，并签订了相应的《商品房买卖合同》。后申腾开发公司分别与李玉龙、贾炳艺达成《还款协议》，确认上述借款金额，保证对开发楼盘销售收入优先用于偿还借款，并约定如借款到期或欠息超过一个月，已经办理预售登记的上述l9套、7套房产分别归李玉龙、贾炳艺所有，抵顶借款。之后申腾开发公司分别偿还贾炳艺、李玉龙借款本金各40万元，并对两套商服解除了预售登记。针对上述《商品房买卖合同》，李玉龙、贾炳艺提出其真实意思表示为以房屋担保案涉债权的实现，并未与申腾开发公司形成实际的商品房买卖合同关系；申腾开发公司亦认为案涉《商品房买卖合同》涉及的款项与《还款协议》涉及的款项在数额上虽有差额，但双方当事人对于其属同一笔款项并无异议。根据本案查明的上述事实以及当事人的陈述，申腾开发公司因开发东方铭苑小区工程资金紧张而向李玉龙、贾炳艺借取案涉款项，并非向李玉龙、贾炳艺出售其开发的案涉房屋以收取购房款，李玉龙、贾炳艺向申腾开发公司出借案涉款项以获取借款利息，并非向申腾开发公司支付购房款而获得案涉房屋所有权，据此可以认定当事人的真实意思在于民间借贷，双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的只是将房屋作为借款的担保。”