租房新政策的销售额为什么除以1.5%算，而不是除以5%算?

前面发布了一篇文章关于住房租赁企业新政的。

链接：10月1日开始实施的住房租赁新政，一文读懂

有朋友对这个新政中住房租赁企业的销售额计算产生了很大的疑惑。

这个读者看了文章后就觉得，文章中的算法和总局的答疑有冲突。这个答疑的第11个问题内容是什么呢？

其实有这种思考还是说明没有理解透这个新政的具体做法，那么二哥就从头给大家梳理一下，看看能不能对大家有所帮助。

10月1日开始有个关于租房租赁的新政策开始执行。

这个政策主要就是支持住房租赁企业的。

什么是租房租赁企业，文件也有明确表述：住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

所以这个政策和大部分企业没有关系，那到底如何支持住房租赁企业呢？

那以前就没这个政策？以前是怎么个政策呢？

企业向个人出租住房是什么政策呢？

以前其实就是国家税务总局2016 年 第 16 号公告规定的，企业出租不动产，不分住房还是非住房，不分承租方性质，就是要么5%，要么9%。

这次把企业中的租房租赁企业区分出来，把他们向个人出租的租房或者保障性租赁住房区分出来，可以减按1.5%，这就是一种优惠了。

如果你不是非住房租赁企业，那你自然也是按以前的政策来，不能享受1.5%了。

当时这个政策一出来，二哥第一时间脑海就反应出之前同样有个减按1.5%的政策。

那就是个人出租住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

同样都是按照5%的征收率减按1.5%，政策描述都是一样的。

那是否新政策的住房租赁企业的销售额算法和税额的算法也和之前的一样？

也就是下面这样算

销售额＝含税销售额÷（1+5%）

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

但是我突然有想到另外一个政策，那就是二手车销售的一个政策。

二手车销售这个政策是怎么回事呢？

财政部 税务总局公告2020年第17号规定，自2020年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税。

而二手车新政策后，其配套文件国家税务总局公告2020年第9号，对怎么算销售额和税额也有了新的定义。

如下：

更为关键的是，该公告规定，本公告发布后出台新的增值税征收率变动政策，比照上述公式原理计算销售额。

所以我当时也就在想，住房租赁企业新政策的算法是否也应该有变化了。

不应该按以前那种方式，而是按照这样计算。

销售额＝含税销售额÷（1+1.5%）

应纳税款＝含税销售额÷（1+1.5%）×1.5%

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当时有了这种疑问也在公众号发了一下，也有很多朋友不同意这种算法，认为还是应该除以5%算，理由就是政策描述是有区别的，二手车政策的描述是减按0.5%征收，而住房租赁企业政策描述是按照5%的征收率减按1.5%。

后面税务总局也没有单独出公告来告知如何计算，所以这个争议其实一直存在，直到政策开始实施之前，税务局才通过减税降费政策即问即答方式一锤定音。

开具1.5%的发票，也就是相应的明确了算法。

开1.5%的发票，票面销售额=含税价格/(1+1.5%）

然后申报的时候为了体现减征过程。

一般纳税人在办理增值税纳税申报时，减按1.5%征收率征收增值税的销售额，应当填写在《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）“二、简易计税方法计税”中“5%征收率的货物及加工修理修配劳务”相应栏次；对应减征的增值税应纳税额，按销售额的3.5%计算填写在《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》“应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

小规模纳税人在办理增值税纳税申报时，减按1.5%征收率征收增值税的销售额，应当填写在《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》“应征增值税不含税销售额（5%征收率）”相应栏次；对应减征的增值税应纳税额，按销售额的3.5%计算填写在《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》“本期应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

注意，这里的销售额是按1.5%来价税分离后的销售额。

那么这种申报方式其实就是和二手车政策以及小规模纳税人3%减按1%的申报填写方式是一模一样的。

那么为什么以前的政策都是除以5%，现在却是直接除以1.5%呢？

我个人觉得这个还是为了开票方便，为了纳税人方便。

我们回想以下以前的算法的开票方式。

销售二手车按3%减按2%开票，开票只能开3%的普通发票，为什么不能开3%的专票？

因为你实际按2%交税，你给开3%的专票，对方能抵3%，交的少抵的多，肯定不合适，所以当时政策规定只能开3%普通发票。

个人出租住房减按1.5%，这个确实是能开专票，但是必须通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，开出来税率栏是星号，为什么呢，因为票面销售额和票面税额是没法直接匹配上的。

上面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

所以说不管开专票还是开普通发票，都有麻烦，开普通发票购买方无法抵扣，开专票呢又要通特殊开票方式来满足要求，而且申报时候也非常麻烦，票面销售额是倒挤的，申报时候和发票销售额和税额的比对又很麻烦，纳税人很容易懵圈。

那么既要满足购买方抵扣需求，开专票，又要尽可能减轻申报负担，我个人觉得目前的方式是最简单的，就是直接按减征的征收率开票，当然这个时候销售额的计算方式也相应变化了。

你觉得，你是怎么看待的？