预警：100㎡以内新房在快速减少！

最近身边买房人的话题，很多情况下都聚焦在限竞房上。

一方面，今年限竞房卖得火，不少年初还能买到的项目，年底已经接近清盘。前11个月成交27098套，同比去年增长45.19%，占全部住宅成交的63.51%，是楼市中绝对主力。

另一方面，限竞房的供应在悄悄下滑，截至到12月中旬，比去年已有超12%幅度的下降，供应面积甚至同比少了近20%，买房人的紧迫感开始上升。

限竞房购买机会在减少，买房人心中普遍关心的是：现在买哪里最值？

如果从区域上讲，『地产营销人』的建议是先扫描城六区，毕竟优势区位和生活配套有保障，价值厚度不一样；另一个重要指标是叠加后续供应要素，限竞房供应越少，代表越稀缺。

于是，我们很快发现了一个重要区域——石景山。

1、石景山限竞房供应归零，率先步入高端

如果把今年限竞房供应拆分到各个区，能够清晰发现：城六区中，除了不太可能再有住宅供应的东、西城，石景山是唯一限竞房新增供应为“0”的区域。

2018年，石景山限竞房供应为2670套；2019年限竞房供应增长到3131套，本来刚需产品相对充足的一个主城区，转眼间就改变了风向，供应断崖式归零，快速加入高端改善的战局。

短短一年时间，石景山住宅成交均价从5万+攀升至7万+，变为城六区中，升值空间最明显的区域。

2、全市90平米户型减少，石景山更稀缺

从北京整体供应结构看，今年与去年相比，90㎡以内的户型数量有所减少。

据『地产营销人』统计，2020年北京70-90㎡户型供应同比减少了50%，且在全部住宅户型面积段中的占比，从2019年的54%下降到35%，这种趋势加速演化，预计明年更加明显。

如果聚焦到石景山，上、下半年的供应特征也有鲜明对比。

上半年，石景山新增住宅供应为850套，其中，70-90㎡户型供应为411套，占整体供应的近五成，90㎡以内的住宅供应占比近七成，小户型依然是石景山主力产品。

但到下半年，石景山住宅供应有所放大，新房供应已达1803套，是上半年的1.12倍。同时，新入市产品开始向大户型过渡。

下半年，石景山90㎡以内的小户型供应为481套，占比回落26.68%。而90㎡以上户型产品供应超过七成，供应结构完全扭转。

以上数据可看出，当限竞房供应开始减少后，城六区中最珍贵的是石景山。如果从自住和投资两个维度权衡，在石景山找寻性价比最高的限竞房，乃明智之举。

不过，从石景山存量限竞房看，也多为大面积产品，90㎡以下可入手的选择，唯有一个项目——翡翠山晓，该项目是城六区唯一限价在5万多的住宅产品。

三面环山，一面繁华，绝无仅有

翡翠山晓位于石景山五里板块，处于主城区罕见的浅山低密生态区。此处三面环山，一面繁华，享受千年西山生态与文脉滋养，拥有约98.5％植被覆盖率，空气负氧离子含量4000个/m³，环境生态宜居。

浅山区从古至今都是富有阶层青睐居住之地，包括：美国洛杉矶比佛利山、日本京都岚山、中国台湾阳明山等，这些都是富豪深居浅出的地方。翡翠山晓打造的浅山低密墅区，与京西历史地脉融合，环境独特，不可复制。

项目临近八大处公园、北京西山国家森林公园等，自古以来是历代帝王行宫别苑之地，天然占有西山珍贵的自然和人文资产。

项目同时地处“十三五”石景山区重点打造的西部低密生态居住区。区域内规划所有住宅项目的建筑限高在25米以内，与周边自然环境协调一致，呈现宜居宜养的都市桃源生活，让山居回归城市，让度假成为日常。

享受主城发展红利，配套日益完善

作为新首钢都市功能核心区辐射板块，这里享有千亿投资带来的产业、交通发展红利，各项配套逐步升级，为生活带来极大便利。

翡翠山晓距离6号线和S1号线交汇站金安桥站约4.8公里。另外，2021年底将开通两条延长线: 在建的地铁1号线延长线，距项目仅500米; 在建的M11号线金顶街站距项目约3公里，未来将大大提升通勤效率。

新规划109快速联络线，贯穿五里板块，连接西五环至六环，东接杏石口桥，承担东西向核心过境交通，预计2023年底前完工。届时，从项目6分钟可直达海淀，大幅缩短去市区时间。

明年，项目邻近的“高井规划一路”正式建成开通，可无缝衔接阜石路，从项目出发约10分钟即达西五环，另有永引渠南路西延工程（2021年通车），皆是可兑现的交通利好。

从生活配套上，距离翡翠山晓直线距离3公里的京西大悦城，将在明年开业，是京西新的商业地标，能满足居者购物、休闲、娱乐所需。

距项目仅2公里的人大附石景山学校，今年已开启幼升小招生。该校是公立12年一贯制学校，师资力量和教学课件与人大附本部共享，另设有国际部，为周边居住区提供了良好的教育保障。

1.6容积率，墅区洋房，产品稀缺

翡翠山晓建面约35万㎡，是150亿的低密大盘。社区配建品牌幼儿园，与周边教育配套构建十五年一贯制精英教育。项目还配建24万方商业，约2000㎡高端会所，为居者营造丰盛生活。

地块规划为5-7层纯洋房产品，容积率低至1.6。产品设计新颖，为经典眼镜户型，推窗观山，视野开阔，拥有一般户型不具备的超高使用率。

翡翠山晓在售二期洋房产品，一梯两户设计，精装交付，乃万科经典三居升级之作，五大超配亮点为居者提供全功能住居体验。

90㎡三室两厅两卫一厨户型，双南北通透，自然通风无敌；三面宽朝南，约10米超大面宽；明厨明卫，短进深设计，阳光可铺满房间，比同面积产品更具舒适性。

客厅面宽3.6米，与主卧室均附带飘窗，保证采光充足及良好视野；餐客厨一体化设计，空间开敞，便于家人交流；双明卫配置，均为干湿分离；厨房为U型设计，动线流畅，操作区宽大。

与市场同类产品相比，翡翠山晓的洋房得房率达83%，空间利用率高，甚至二层有带露台户型，功能强大，获得感极强，为购房者大幅节省成本，性价比突出。

最具冲击力的是，目前项目在售90㎡三居洋房，均价5.3万/㎡，总价460万元起，首套首付仅184万左右。

对比京西今年推出的不限价住宅，距五里板块6公里的四季青新房单价已超11万/㎡；相距3公里的古城板块，新房价格已跃升到7.5万/㎡。

由此可见，翡翠山晓低密洋房售价“洼地”特征明显，拥有十分安全的资产属性和较大的想象空间。

更为重要的是，项目同时得益于石景山冬奥会利好、新首钢焕新的区域赋能，再加上西山环境和万科独有的产品力，以及优质的物业服务，翡翠山晓几乎成为刚需客户在京西首选的置业标的。

应给予提示的是，翡翠山晓2018年入市后，一直人气十足，去年实现了热销33亿的业绩，今年更是创造过单月突破6.6亿销售额的奇迹。

『地产营销人』一直强调：年底是最佳购房时机。特别是限竞房淡出楼市舞台之际，购房者选房更要头脑清晰，应结合区域属性和供应情况，做好功课，精挑细选，找到最值得入手的板块和性价比最高的产品，以先见之明，抓住稍纵即逝的置业机会。

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