随着二孩政策的开放，越来越多的家庭有了“二宝”。中国家庭一贯重视对孩子的教育问题，尤其是素质教育大力推行的当下，基础教育和素质教育的发展如何能更好的满足家庭需求？伴随碧桂园和万科两大地产巨头纷纷涉足教育领域，地产与教育融合共生的趋势已经日渐凸显。从“360°”到“全阶段教育”，再到“U18成长社区”，把地产项目打造成为社区式的教育平台，从文教、艺术、体育教育到全阶段教育社区，争相抢占教育市场。“教育+地产”已然成为开发商捞金的新模式。教育地产，放在现在，依然是个新鲜的事物，具有明显的专属性。自2016年以来随着二胎放开，学龄前二胎的增加，再加上普遍重视对子女的教育，教育地产迎来了蓬勃发展的一段时间，2021年，教育地产又会有哪些变化和发展趋势？2016年全面放开二胎，当年出生人口1786万人，相比较于上一年出生人口暴涨131万人，2017年中国全年出生人口1723万人，2018年全年中国出生人口数量为1523万人，2019年中国全年出生人口1465万人，为学龄前的教育、初等教育提供了巨大的消费市场。目前的教育地产业态，正处于发展时期，一些教育产业链中上游项目会被开发出来，提供给适龄群体。如提供青少年素质教育课程，包括击剑、马术、攀岩、舞蹈、健美操、跆拳道、国学、英语、编程、机器人、书法美术、主持表演、声乐等。趋势3知名开发商、有一定规模的开发商，选择自带优质教育。
以碧桂园为例，至今在全国7个省份拥有K12国际学校7所，双语学校10所，幼儿园35所，业务覆盖海外游学、国内营地、教育科技等。碧桂园开设的学校分为两类，一类是免学费的慈善教育，如国华纪念中学、广东碧桂园职业学院，一类为优质双语学校和高端国际学校的K12教育。
针对民营教育的支持，为全面贯彻落实《中共中央 国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》、《国务院关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的若干意见》（国发〔2016〕81号）的蓝图下，全国各地的政府都出台相应的支持教育政策。中国教育事业扎根广袤大地、托举民族复兴，进步飞速。“十四五”规划纲要提出“建设高质量教育体系”，今年政府工作报告提出“发展更加公平更高质量的教育”。各方对教育高质量发展的期待越来越具体和全面，各类教育的协调性也有待提升。引导民办学校全面贯彻党的教育方针，将大力发展教育新政策和新模式，加快时代经济和教育体系的新路途。国内教育主要可以分为学龄前教育、K12教育、高等教育、职业教育四大阶段。由于人口年龄结构的原因，学龄前教育、 K12教育在校人数最多，多元化的学制教育需求市场旺盛。目前，社会普遍重视对子女的教育，个人可投资资产在60万至600万人民币之间的中产阶级和富人群体占比不小。30岁至40岁的中青年已成为中国大众富裕阶层的中流砥柱，占比达55%。这一年龄段的人群普遍正处于个人能力与职业发展的黄金时段，且大都拥有相对稳定的家庭生活。根据相关数据，中国大众富裕阶层中，已婚人群已达到81.6%，未婚人群仅占16.2%。在已婚的中国大众富裕阶层中，有1个及以上子女的人群占到了94%，且超过一半中国大众富裕阶层子女年龄在10岁以下。这意味着，未来5-10年，该阶层将具有强烈的K12阶段精英教育需求。当前大众富裕阶层的子女在“国内公立学校”接受教育的比例占压倒性多数（95.4%），虽然其余的几个选项也都占有一定的比例，但占比相差不大，这反映出大多数大众富裕阶层家庭依然遵循着中国传统的教育模式，中高端教育市场会进一步发展壮大。
教育综合体起步较晚，而且发展模式较为传统，传统的模式为单一的租金模式，购物中心为了吸引更多消费者回归线下，多年前就已开始引入教育业态，购物中心已经逐渐形成教育机构与儿童体验为一体的教育业态新格局。这些教育机构更多的是野蛮生长，缺少精准的定位与营销。预计，随着资本加码教育地产领域，整体定位，招商运营的教育综合体会成为正规军。严格意义上来说，教育综合体，是一个覆盖多个年龄层、提供多品类教育项目，集教育、休闲、娱乐等功能为一体的一站式平台。一个理想的教育综合体，既要能满足孩子的全面成长规划需求，更需要提供家长的轻松便利。一个成功的教育综合体，其消费粘性和社群效应，能够加速品牌的提升和商业地产增值增效，有着合理一站式定位的教育综合体城市市场主流。目前教育综合体的发展现状来看，一方面，由于面积大，项目多，大多数处在亏损或薄利边缘，一个面积过万平的综合体，其坪效或不到五千。另一方面，教育综合体普遍停留在空间组合状态，尚未形成品牌势能的释放。随着资本、教育巨头的不断加码探索努力，预计早期布局教育综合体的，会出现小批量的盈利的迹象，这一市场表现会优先体现在教育巨头参与的教育综合体当中。
教育综合体由教育核心、教育服务、商业配套三部分构成，包括了学前教育、语言培训、中小学课外辅导及服务传统业务内容，涉及艺术、体育、科学、人文等素质教育项目，为学生和家长提供便利的教育服务。以教育消费、儿童消费、家庭消费为主要内容，以餐饮、休闲娱乐、书店、零售、亲子体验等业态领域，用以满足学习人群及家庭的教育衍伸消费。住宅+教育是“地产+教育”的最常见姿势。住宅配套的往往是家长最关心的一种教育资源——学历教育，只要能满足业主们对优质教育资源的需求，效益自然水到渠来：然而，优质的教育资源宛若女神，各地产商的“追女神”姿势也分为三个阶段：这种最初级的“追女神”办法，适合实力不足的小地产商。在没有任何资源的情况下，地产商只有通过拿到名校附近的地块，并且争取与名校签订协议，获得学位，来“傍”到名校。这个常规操作是个十足的“轻资产”，不需要开发商涉足完全陌生的教育行业。但这个操作在实际上，只能为楼盘的销售带来推动作用，而且需要考虑到的是寻求名校的“庇护”其实并不容易，尤其是在教育资源规划严密的一线城市。稍有实力的房企可以选择这种“中资产”方式，与教育机构合作，各取所长，房企提供空间和服务，而学校则拿出核心的教育资源，优势互补。这样开发商就变得更加主动了，通过这种合作方式开始与教育行业产生交叉融合，在为土地引来教育资源的同时，还能通过这种方式拿到更低价的土地，产生更多的土地溢价。而与教育行业产生更为深入的联系，则需要“重资产”模式。这种模式需要有实力的房企持续的投入进教育行业，最终成功打入教育市场，分得蛋糕。1993年，顺德碧桂园项目卖不动的时候，杨老板搞起了广东碧桂园学校，在媒体上做足阵势，诚招英才大力推广，不仅学校办得成功，楼盘也卖得火热。2017年5月，碧桂园旗下的教育集团博实乐教育在纽交所上市。2018年第四季度，博实乐教育首次实现了盈利，归母净利润为1175万人民币。显然，碧桂园的教育已经开始脱离地产、独立运作，可以算上房企转型教育的成功典范。
2校外教育加成商业地产，打出差异化又能增加客户粘性。
互联网时代，传统商业模式受到冲击，而只能依托于线下进行优质服务的教育辅导行业却长盛不衰，正在成为资金和线下流量的重要入口。与餐饮、儿童游乐体验等一起，教育是当下运营者保证人流量的另一武器。除此之外，商业形态也不再桎梏于传统的综合形态，而开始向主题化、特色化的方向发展，教育主题的商业综合体成为商业地产打差异的一大方向。这一块的新玩法是万科提出来的。依托住宅社区和社区商业，万科成立了自己的社区营地——四点半学堂，主打的是素质教育启蒙基地，是为了解决万科社区以及周边小区儿童的体制外教育需求，特别针对0-12岁的儿童打造家门口、一站式、素质教育服务中心。这样的社区营地有效解决了孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题，不再局限于“名校+名盘”的卖楼模式，并将教育与其主业紧密结合。增加体验性业态是对线长冲击、提高广场粘性的一种应对策略。儿童早教等体验式业态不仅能为购物中心带来流量，其自身也具有光明的前景，有实力的房企加入战局后，能够发掘出又一利润增长点。近几年，万达加大了对儿童产业的重视，着力研发儿童综合业态，旗下的早教品牌“宝贝王”正式加入早教行业，与赢在起点、泡泡少儿教育、芝麻街英语等众多儿童教育业态布局品牌进行厮杀。而在万达集团背后强大的商业地产资源的依托下，其竞争优势也是十分明显了。2017年，万达宝贝王集团年收入14.4亿，已经实现整体赢利。2018年万达的工作报告显示，宝贝王收入20.8亿元，同比增长44.3%；新开业69家宝贝王乐园，早教50家，年度总客流1.99亿元，同比增长了36%。孩子的补习班一个在东一个在西，接送太麻烦？无处停车，接个孩子，就被开罚单了？孩子在上课，门外的你无处安放？教育商业综合体能够解决这些所有问题，击破课外教育的种种痛点：1） 将教育资源集中在综合体内，统一报名，同一地点，省去家长很多麻烦；2） 统一进行管理，形成集群，产生品牌效应，进一步保障教育质量；3） 开设各种配套服务，包括餐饮、娱乐、停车等，充分发挥综合体优势，同时激活这片区域。教育商业综合体最典型的模式便是教育mall，不仅提供主流教育服务，还配套科学馆、博物馆、影剧院等，提供“一站式”服务，形成一个有机、联动的综合体，满足人们的各种教育需求。这样的结合shopping mall与少年宫的经营模式，分别被房企和教育机构所实践。如果你觉得以上的“地产+教育”都是小打小闹，教育产业园和教育小镇这样赋能教育产业的打法，或许能够满足你的想象。这种玩法需要强大的教育背景和资金实力，串联起整个教育产业链，抓住“地产+教育”的未来想象。产业孵化是不少地方政府所倚重的，此类模式不同于教育mall需要进驻城市中，教育产业园的选址多在偏远地区，在三四线城市的机会更多，使得地方房企进入的机会增加。不少教育产业园都是在地方政府的主导下进行布局的：广东信宜的科教兴城模式、上海市闵行区的紫竹国际教育园区、在苏州城市发展规划下的苏州国际教育园、天津市打造的职业教育改革创新示范园区-海河教育园区等等。在不同地方政府的规划主导下，教育产业园的定位各不相同，往往是政府已有规划再引进企业进行合作。这虽然在某种程度上降低了企业风险，但如何引进资源，成功孵化出优质产业，并找到有效的运营模式，才是关键所在。脱离了政府主导，这一模式需要企业拿出更加强大的教育资源，采取与地方政府合作的方式，聚集起整个产业链条。新鸥鹏从重庆大学的一个校办企业出身，它的“中国云教育产业园”就采取了与重庆巴南区政府强强联手的模式，在重庆职教城核心发展区，总体规划面积10平方公里，引入了从幼儿园、小学、中学基础教育，到大学教育再到职业教育、终身教育的完整教育体系。大手小手素质教育广场——打造全国知名连锁教育综合体，致力升级教育产业服务，打造智慧教育生态系统。专注于为0-16岁青少年提供一站式素质教育服务，涵盖艺术、体育、科创、人文等素质教育的主要门类，并且融合以休闲娱乐、亲子空间、儿童俱乐部及餐饮等丰富的业态领域。
大手小手教育综合体严选全国优质教育品牌入驻，提供优质的课程和完善的一站式服务，集结最强教育资源和优质配套服务，力求打造童话般的学习环境，启蒙孩子的兴趣，打造孩子和家长共同成长的乐园，完美贴合了教育综合体的市场地位，是一个优质的综合性亲子教育成长平台。
教育产业与城市综合体“联姻”，寻求教培业发展新模式。教育城市综合体将优质教育资源聚拢在一起，可以改变教育产业资源分散的现状，这种一站式教育服务平台符合当下教育消费的潮流和趋势。
总的来说，“地产+教育”模式无论在住宅、商业还是产业地产都有较大潜力。目前，传统玩法空间有限，而国内“地产+教育”的运营新模式探索还处于起步阶段，还会有更多人投入这片新蓝海。
