承租人擅自转租，出租人主张租金差价损失赔偿能否支持？

司法观点

出租人有权以承租人擅自转租为由请求解除房屋租赁合同。但是出租人要求承租人赔偿合同租金与转租租金差价损失的，人民法院不予支持。双方在房屋租赁合同中另有约定的除外。

经典案例

2013年4月17日，牛某作为出租方、杜某作为承租方，签订了《房屋租赁合同》，由杜某承租牛某的房屋。

后杜某将租赁房屋再行转租给孙某，双方签订了书面租赁协议，约定租期自2014年9月1日至2017年8月31日，租金标准为每年28万元。

2015年12月，牛某知晓了转租事宜，遂于2016年2月6日牛某向杜某发出了解除合同通知，杜某收到该通知。

现牛某将杜某诉至法院，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月6日解除，杜某退还房屋并支付非法获利20万元（杜某转租年租金28万元与双方合同年租金8万元的差价，按一年的差价主张）。庭审中双方均提交了《房屋租赁合同》作为证据，但杜某提交的合同有一处与牛某明显不同，杜某提交的合同额外备注了：可转租。牛某对该证据不予认可。

法院认为

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案，杜某虽提交《房屋租赁合同》欲佐证转租已经牛某许可，但经质证，本院对该证据不予采信，理由如下：

首先，杜某提交的《房屋租赁合同》背面手写部分的标点有明显涂改，客观性存在重大瑕疵，不具有证明力；

其次，即使杜某提交的证据真实，牛某提交的《房屋租赁合同》未显示有准许转租的内容，鉴于牛某、杜某提交的两份合同内容不一致，杜某未能就不一致之处进行合理解释，不能认为双方已经就牛某准许杜某转租事宜达成一致。

综上，牛某以杜某擅自转租构成违约，请求自通知之日解除《房屋租赁合同》，并要求杜某腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，该院予以准许。

对于牛某要求杜某比照房屋转租租金与《房屋租赁合同》差价赔偿损失的诉讼请求。本院认为，首先，违约行为与损害之间应有因果关系，但牛某所述差价损失与杜某违约转租行为无因果关系，其在本案中可收取的房屋收益应以《房屋租赁合同》约定标准为限，不因杜某转租行为有所损益，其次，实际损失应以预期损失为限，牛某所述差价损失不在可预期利益范围之内。故牛某此项请求缺乏法律依据，本院不予支持。

故，法院判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月6日解除，杜某应腾退房屋，但对于牛某主张的差价损失赔偿不予支持。

律师点评

上述典型案例涉及到了对房屋转租法律后果的认定，我们对此作几点阐释：

1、房屋转租的合法性认定

首先需要明确的是，无论房屋转租行为是否合法，都不会直接影响到转租合同的法律效力。转租合同若不存在《合同法》第五十二条规定的无效事由，则应当是合法有效的。

经出租人同意的转租行为合法有效，且承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。如果次承租人对房屋造成损失的，出租人有权要求承租人承担损失赔偿责任。

未经出租人同意，承租人不得擅自转租，否则承租人须承担相应的法律后果。

2、擅自转租的法律后果

第一、出租人有权要求解除合同。《合同法》第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二、如果租赁合同对擅自转租行为约定了违约责任，则出租人有权要求承租人承担相应的责任。出租人可以在行使法定解除权的同时，要求承租人承担合同约定的违约责任。

第三、如果擅自转租行为符合侵权构成要件，出租人有权要求承租人承担侵权的损害赔偿责任。需要注意的是，出租人同时享有违约责任和侵权责任请求权时，只能选择其中一个提起诉讼。出租人可以结合两种请求权所能主张的金额、举证难度、管辖法院等实际情况，权衡之后作出选择。

3、租赁合同解除后的法律后果

第一、承租人占有房屋时，出租人有权要求承租人腾退房屋。一旦合同被解除，承租人基于租赁合同占有房屋的权利基础也就不复存在，出租人有权要求无权占有的承租人进行返还。

第二、次承租人占有房屋时，出租人有权直接要求次承租人返还房屋。如果次承租人拒不腾退房屋，出租人有权要求次承租人支付逾期腾房的占有使用费。

第三、合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力。出租人仍有权在合同解除之后要求承租人承担相应的合同约定责任。

公司治理建议

1、房屋租赁合同应对转租事项进行约定

出租人应在租赁合同中与承租人约定是否同意转租，若同意转租，需进一步约定承租人对于转租所应承担的义务，以及相应的违约责任，尤其是承租人对于腾退房屋、次承租人毁损房屋所应负担的义务。此外，出租人还可以与承租人在合同中约定转租后的转租租金分配比例；若不同意转租，需进一步约定承租人违反禁止转租义务时所应承担的违约责任。

本案中牛某要求杜某承担租金差价损失的赔偿责任，法院未予支持，原因在于牛某的主张既不符合法律关于“损害赔偿”构成要件的规定，又不存在合同依据。但如果出租人和承租人在合同中对擅自出租的损害赔偿金额或计算方法进行约定的话，法院会予以部分或全额支持。建议出租人约定损害赔偿的计算方法，以规避法官对于赔偿金额的自由裁量。

2、出租人的权利救济途径

首先，出租人在知晓转租事宜时应及时提出异议。承租人擅自转租并不一定都是不合法的，在推定出租人同意转租的情形下不合法可能转变为合法。如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，则推定出租人同意转租，承租人也就无权行使救济权利。

其次，出租人可以要求解除租赁合同。前文已述，合同解除权是出租人的法定权利。

再次，无论出租人是否选择解除租赁合同，出租人均有权要求承租人按合同约定承担相应的违约责任或侵权责任。出租人要求承租人承担违约责任的前提是双方在租赁合同中对非法转租的法律后果作出了约定。

最后，需要说明的是，承租人通过非法转租获取的房租差价不构成不当得利。关于房租差价的性质，理论界有不同观点，但在司法实践中，法院一般倾向于认定房租差价不构成不当得利，在没有合同约定的情况下，出租人无权要求承租人给付该差价。因为出租人通过出租房屋所能获取的利益是固定的，也即房屋租金，即使承租人擅自转租并收取转租租金，出租人所能收取的租金也并不会因此减少，即出租人并不会因承租人收取转租租金而遭受损失，故承租人收取的转租租金不符合不当得利的构成要件。本案法院也是据此作出了驳回出租人该项请求的判决。

法条指引

《中华人民共和国合同法》

第二百二十四条  承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十六条  出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

第十八条  房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。