小区物业从哪来？2021法律规定：业主选聘物业需满足这3个条件

据不完全统计，目前我国成立业主委员会的小区占比不到20%，多数小区面临业主权力无法行使，小区物业一家独大的尴尬局面。

【引言】

“物业是从哪来的？”这可能是大多数业主心中的疑问，自从买了房子物业公司就在那，每月还要收取“不菲”的物业费，不交轻则短信轰炸、上门催缴，重则断水断电、法院的传票伺候，都说业主才是小区的主人，可现在物业却在小区作威作福。

其实物业公司确实会先业主一步进驻小区，毕竟从小区建成到业主入住中间难免要经历一段时间的空窗期，为了保障业主入住后小区绿化、环境以及各项设施的正常运转，开发商将会聘请一家前期物业服务公司服务于小区，等到业主入住小区后达到一定数量后，再自行选聘自己满意的新的物业公司。

【前期物业服务公司】

前面说到前期物业服务公司是由开发商聘请的物业公司，但这与业主选择物业公司并不冲突，因为前期物业服务公司就像它的名字一样，只是服务于小区前期，当业主与选聘的新物业公司签订《物业服务合同》之后，前期物业服务公司也将退出小区。

但现在我国大部分小区的实际情况是，业主入住小区后就连业委会都没有成立，就更不要说选聘新的物业公司了，所以这些小区的物业公司仍然是开发商聘请的前期物业服务公司，有些可能已经将《前期物业服务合同》改签为《物业服务合同》。

《民法典》第九百四十条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

【选聘物业的3个条件】

1.成立业主委员会（非必要条件）

不同地区成立业主委员会的条件不尽相同，下面仅为大家举两个例子以供参考，具体情况可以咨询当地的物业管理部门：

《北京市物业管理条例》第三十条，一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

《山东省物业管理条例》第二十八条 房屋的所有权人为业主。

建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

备注：成立业主委员会并不是选聘物业公司的必要条件，但未成立业主委员会的小区想要选聘物业公司，在实际操作当中会有一定困难。

2.召开业主大会通过表决

重新选聘物业公司这种大事，需要召开业主大会通过业主进行表决决定，并且需要同时满足下面两个条件：

（1）超过2/3的业主（专有部分面积超过2/3且业主人数超过2/3）参与表决；

（2）参与表决的业主当中有超过一半的业主（专有部分面积超过一半且业主人数超过一半）同意更换物业；

法律依据：《民法典》第二百七十八条，下列事项由业主共同决定：

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。