50年，涨幅106倍！让伦敦、香港告诉你，什么才是长线

任何时候，历史都是一面镜子。

近两个月，楼盘促销之声不绝于耳，一场抢客大战在各区争相上演。

对于许多买家而言，陷入了买还是不买的疑惑。

要解决这个疑问，关键需从全局的角度，认清形势。其实，潮起潮落，花开花谢乃自然规律，对地产而言，峰谷有时，也是必然结果。

| 风起云涌的地产30年 也是中国城镇化30年

峰谷有时 城市奔跑中的铁律

成交量收缩，价格回调，对于大多数买家以及从业者而言，并不陌生，1998年，2003年、2008年、2012年，2014年、几乎每隔3-5年，市场就将迎来一次调整。

部分是受到大型经济或社会事件影响，如2003年的非典、2008年的全球金融风暴，部分则是市场快速奔跑后的阶段性调整，正如一个长跑运动员，从头到尾加速，是不实际的。

但是，就好比蛙跳效应，每一次触底，都能够跃起全新的高度。

这是中国房地产市场独有的发展路径吗？当然不是，在世界上大多数发达城市，也如此。

以香港房价为例，虽然经历过6次下跌，但最近38年，涨幅仍达16.7倍；

| 香港38年住宅售价指数 
| 来源：香港差饷物业估价局

又比如伦敦的房价，在最近50年，涨幅达到106倍，从下图的曲线可以看出，即便是伦敦这样牛气冲天的城市，也并非一路猛涨，在部分年份有所回调，然后掉头向上。

巴黎、纽约，莫不如此。

中国开启省城虹吸效应时代

其实，越是大城市，其市场，在非常时期表现出来的自我修复能力也越强，主要有以下几个核心原因：

其一，产业支撑，发达城市经济基础不仅殷实，并且多以高新技术以及知识性产业为龙头，造富能力强，GDP有保证。

| 全球金融中心香港

其二，资源集中，顶尖的医疗、教育，以及高端市政资源几乎都集中在一二线城市，尤其是省城。

其三，人口的聚集，这也是前面两个原因所带来的必然结果，庞大的人口基数，加上源源不断涌入的就业者，让住房需求只增不减。

日前，国家发改委发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，敦促超大城市和特大城市完善户籍政策，进一步吸纳人口促进城镇化。

而最有可能装下这些人口的，其实也就是各省的省会城市，看看这几年重点城市的人口吸附能力便知。

其四，发达的交通，比如今年国务院公安厅就大幅提高了地铁修建标准，包括GDP需达到3000亿，一般公共预算需达300亿，城区人口达300万三大项。而在中国34个省份中，满足条件的城市目前只有43个。

可以肯定的是，一线城市以及大部分省会城市，正在呈现强大的虹吸效应，强者愈强的趋势越发明显。

广州，全球第一梯队城市，年均要增30万人

对广州而言，有着怎样的城市地位，已经不言而喻。

除了GDP稳居中国前四，在楼价、土地供应、城市建设以及包容度方面都相当具备竞争力。

| 广州崛起电商CBD-琶洲

近十年，广州年均人口增长量为45万，按照规划，未来18年，这一数据仍可高达30万。

这是生产力，更是购买力。

不仅如此，这座千年商都，在国际舞台上也更加显山露水。

据社科院发布的2018国际城市蓝皮书显示，广州整体人居建设水平接近东京、巴黎、纽约等老牌国际大都市，在综合影响力上，更是迈入全球第一梯队，而在中国，这样的城市仅有5个，除了广州，还有香港、台北、北京、上海。

实际上，在大湾区发展机遇下，作为火车头的广州，还将瞄准国家科技产业创新中心、枢纽型网络城市、国际交往中心。

当然，其枢纽城市的野心，是建立在既有的航空、高铁、海港运输的雄厚实力基础上，9月23日，载入中国城市发展史册的广深港高铁开通，就是丰功伟绩的其中一环。

可以肯定的是，羊城的未来，一定更加可期。

不过，也正因为这样的城市潜力无限，市场难免跑得过快，而经济形势，往往又变幻莫测，短期的调整也在所难免。

其实，在城市买房，就如同买入这个城市的股票，只要产业、人口持续，风险永远可控。

在上周五晚，广州住建委发文强调，优化住宅预售和网签指导价，严禁双合同，说明市场将变得更加规范和透明，买家也将更放心交易。

坚持中心城区法则

那么，在广州置业，具体应该如何选择？

很简单，坐拥现成的交通、产业、配套优势的中心城区，便是抗风险能力最强的区域。

| 有文化有配套的老西关

而在中心区的选择中，唯一的法则，便是有货，有货才有选择，才有机会。

上数据：

区域	上市套数	上市面积
海珠	398套	40323㎡
荔湾	1626套	198399㎡
越秀	20套	1809㎡
白云	920套	115010㎡
天河	853套	85118㎡

| 2018年7-9月中心五区新房供应

不难看出，今年下半年以来，中心五区中，供应量最大当属荔湾区，共1626套。

将时间拉长至三年，其也是妥妥的供应最大户。

区域	上市套数(套)	上市面积
海珠	2680套	265404㎡
荔湾	13051套	1467288㎡
越秀	505套	43268㎡
白云	4548套	541957㎡
天河	11628套	1375882㎡

| 近5年中心五区新房供应

集中供应的优点，在于有足够的选择，同时，在供需不至于严重失衡的情况下，价格保持相对理性。

当前荔湾的均价约为5.2万/平方米，低于天河、海珠、越秀，而在地段、资源、交通等方面又优于白云，甚至部分项目折后的价格低至3字头。

再看看成交量：

区县	成交套数
海珠	4205套
荔湾	15971套
越秀	1814套
白云	6072套
天河	13476套

| 近3年中心5区成交量一览

最近三年，荔湾共成交近1.6万套，同样位居中心五区榜首。

实际上，近两年，荔湾在产业、旧改、交通等方面都有重磅项目落地，堪称老树发新芽的表率。

产业方面，仅今年，就有15个重点项目落地，投资额达到500亿。

并且，其大规模城市更新运动已经启动，20个村合计面积超千万平，力度亦是中心五区最大；快速路、地铁、城轨、学校、医疗等配套的增加也在稳步推进。

可以说，现在的荔湾，既拥有现阶段的便利，也享有未来新城区的红利，对刚需而言，未尝不是一个好选择。

另外，如果从荔湾作为辐射地向外延伸，还有一个板块值得关注，那就是一桥之隔的金沙洲。

经过十多年发展，这里显然是一座居住大城，各类学校、三甲医院、尤其是10倍天河城的商业配套，让生活完全无忧。当然，过一座桥或者坐上地铁6号线，便可到达老荔湾等其它各区，享受更多的资源。

| 车水马龙的金沙洲

更重要的是，断货长达3年已久的金沙洲，从9月份起便有新货预告上市。

受到供应限制，这里的二手楼价和租金都颇为高企，标杆项目售价超4万/平，单房租金可达3000-3500/月，新货的补充，既是市场的福音，也是买家的机会，如果户型够小，门槛也就更低。

总之，越是市场调整时，越是入手的机会。不过房产君要提醒的是，当绝大多数人都意识到这是低谷时，也意味着，本轮调整接近尾声。

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