【踩盘】海珠双地铁小户型，单价3万返租4千！敢要吗？
“首付15万，返租4500啊，是不是可以考虑？”
此时，陆云坐在我对面，翘着二郎腿，酣畅淋漓地撸着串，又问起了这个话题。眼里似乎有光。
他是眼里有光了，我心里有火。
“怎么突然想投公寓啊？”
两天前收到他转来的一张楼盘海报，当时一扫是公寓就没细看，以为他是一时兴起，谁知竟还认了真。
放在平时别人来问，我大多犯懒直接“不推荐”。
有一说一，公寓可以买，但众所周知雷点多，万一真砸人家手里我也良心不安。
所以常常三分薄凉三分讥笑四分漫不经心地感叹一句，公寓市场如此蓬勃发展，小白们功不可没。
但此刻，谁让对面坐的是陆云呢，凌晨一点零五分还愿意出来投喂房产君的陆云。
“你帮我看看啊，好像就在我中学旁边，地段很好的，是真有点心动。”
我拿起了一串烤韭菜，一口咽肚，行。
为了珍惜这份社会主义兄弟情，我踏上了此次探盘之路。
像陆云这样，名下购房资格用完了，手里攥着几十万不多不少。股市不敢碰，其他投资渠道也不懂，所以一转眼盯上了公寓也是正常。
买公寓投资无非图个稳定的现金流，要想保证租金，第一原则就是地段。不是地铁上盖，没有商圈，不予考虑。
他所说的项目在海珠核心区，工业大道北，算是8号线与广佛线双地铁上盖。具体位置在沙园站与凤凰新村站中间，到两个站口的距离各300米左右。地铁盘没问题。
| 离项目最近的沙园站D口与凤凰新村站A口
至于商圈，项目西南方向就是海珠最热门的商业之一乐峰广场，直线距离200多米，需要走天桥或下地通道过去。
| 一站式购物中心，涵盖零售、餐饮、影院、童乐等业态
项目对面是家信商业中心，海珠区首家河马鲜生就在此，尤其醒目。
顺着金沙路继续往西，700米可以走到江边，连上知名的太古仓酒吧街。而知名的沙园市场、宝业路食街等就在项目旁边，继续向东可以连上江南西商圈。
基于此，站位商圈的条件也满足。加上周边有光大花园、中海橡园国际等等社区环绕，以及陆云的中学母校广州第四十一中在侧，整体烟火气浓厚，人流量很足。
既然地段没问题，值得进入下一步，研究下这个产品到底笋不笋。
其实刚走到项目楼下，心就凉了半截。
远峰大厦，三楼以上是住宅，一层二层为商业属性。其中一层是商铺，整个2层旧改拿来做了公寓，25-36平规划有七十多户，也就是今天的主角，寓见乐丰。
| 远锋大厦
| 接待中心
此时再看海报上诱人的数字，仿佛也没那么香了。
怎么说也是老司机了，首付14.8万起这种就直接略过吧，宣传单上的2字头，25平，大概率我们没那么好运能看到。
果不其然，目前最小面积大概在26平，单价32000元左右，算上优惠的话总价大约81万。
基于商办类产品属性，目前银行贷款最高五成，且最长只能贷款10年。
即理想状态下，总价81万=首付41万+贷款40万。
鉴于项目称有抵押贷渠道，前五年月供大约为5千多，后五年月供为2千多，比自己按正常公寓上浮30%-40%的商贷利率来供楼会划算些。
再加上一手公寓3%的契税以及其他各种小额的工本费手续费律师费等，大致总价84万，首付需准备44万。
这时候回看海报上首付15万总价76万，还是太年轻。
继续，重头戏来了。
开发商会和希岸酒店合作，可以选择交给酒店运营返租，不过前期我们要先交3万左右的软装费。
而年底交付的话，理想状态明年三月起收租，租金大概在130—150元/平/月。
面积较小的产品对标130元这个档，即每月理想返租3400元左右。
与楼书里4500-5500元的标准也相差甚远。
暂且假设3400元的返租可以如约达成，那么出租回报率是3400*11/840000=4.4%（每年要求免租一个月，按11月算），比银行理财产品基本在4%左右的收益率只高一点点。
当然还有一种情况，如果酒店用着我们的房子，用着我们的装修金，最后经营还是出现了些问题，风险该由谁承担？由于尚未看到具体合同条款，只能建议大家谨慎。
那么自己出租的租金大概在多少？
参考周边同样临近地铁的小户型房源，月租金大约在1800-2500元左右。
| 源自安居客
这样的租金回报率瞬间降至2.6%-3.5%，收益水平和在银行选那种最保本无风险的产品差不多。
了解到这，剩余的半截心，也凉了。
其实看完以上信息，失望的主要原因还停留在实物没有宣传得那么诱人而已。的确核心地段，的确商圈氛围浓厚，的确有双地铁，至于收益，马马虎虎，不至于是雷，不能说不能买。
到底买不买，下面几个tips逐一问过自己先。
1、公寓原身远峰大厦，建造年代1998年，产权还有十几年就到期了。
目前针对产权续期的案例很少，难以参考；政府对于续期的方式和费用也没有明文规定，网传也多是模糊的概念，续期的相关问题存在不确定性。
2、返租的话，我们投入80多万帮酒店买了楼，花3万块帮酒店装修，酒店只负责运营，给我们租金。品，你细品。酒店选择了如此潇洒的入场方式，抽身最多伤皮毛，大比例风险还是由砸钱的人来担。
3、老生常谈，二手公寓转让税费太高了，多数都要在卖出价格的20%以上。
所以二手公寓基本没人买，流动性极差，通常连中介都不愿意帮业主挂。那么一套公寓在手里，搞不好本金就全进去了。好的情况是有连续租金，算算多少年能回本？一二十年后年久失修，怎么处理？
4、很多银行不接受商办类的资产，所以手上的公寓不仅难卖变现，连抵押融资用以应急都是个问题。
好了。以上是直击心灵的连环四问，如果这些你都不介意，都想清楚了，那这个产品的确是个不错的项目呢。