比销售额没意义，应该比赚钱能力和产品的好坏
又来三亚清水湾的绿城蓝湾小镇参加观点举办的博鳌论坛了，一年一度的博鳌论坛是地产圈难得的盛会，很多经济学家、地产界的老大们在这里交流心得、讨论地产形势，我在这里只有一个任务，就是好好看，好好听，然后把有质量的内容分享给大家。
博鳌论坛如今已经过去19个年头，今年的论坛以“平衡与重构 地产的多维世界”为主题，讨论愈发多元与多维且充满可能性的地产新世界。
我把我认为值得关注的一些有价值的观点分享给大家思考：
自从任志强很少参加公开活动以后，恒隆集团董事长陈启宗算是比较敢说话的企业家之一了，去年的博鳌论坛上他就说地产行业的“疯子”太多，只是比拼数量和速度，只拼销售额不拼质量，这样的做法不长久。
今年他依旧拿这个话题开始：
今天中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事，就是比数字，比销售额，你1000亿，我要1300亿，你有1300亿，我要1500亿，好像数字越大，我就越威风，我觉得这真是莫名其妙。
难道中国的房地产商都是不理性的吗？你到底是要比数字，还是要比赚钱的能力？我可能数字没有你大，但是我赚钱的能力比你强，到底谁是赢家，谁是输家？凡是用脑子想一想问题的人都知道比销售额是非常不理性的事，甚至可以说是疯狂的事。
照我个人看，以往这二三十年，中国的房地产市场是一个疯狂的阶段，很多不合理的事都在这个行业里发生。我去年在这里说过，到底你想要威风还是要赚钱。
我说威风当然好，赚钱更重要，你能够又威风又赚钱，那我恭喜你。但是往往你要选择其中一个，你要选威风，销售数字比别人大，还是要赚钱能力比别人强，赚的钱比别人多。
所以从这个角度来看，我希望中国的房地产商，特别是住房的房地产商，能够回归理性，不要再在销售额的这个事情上去比较。
我也知道有些人甚至于为了要上前10名的排行榜而不择手段，好多不该做的事都做了，不该说的话也说了，撒谎的事也来了，水分太多。所以我希望我们能够不是比数字、比销售额，而是比赚钱能力，比产品的好坏。
第二就是借贷过高的问题，我不知道世界上还有没有另外一个经济体有这样的情况，住房房地产商借贷是百分之七八十是非常保守的，超过100%、150%的非常多。
借贷这事不是量力而为，而是能借就借，这也是从第一点引申出来的，因为你要比数字、销售额，你就是能借就借，好像没想过你能否还债。
借贷是要还的，当然以往历史上告诉我们，好多时候政府各种原因不让你破产，昨天晚上我听到说最近有些公司破产了。我说是好事，对行业正常的发展应该是非常好的事。房地产的破产跟其它行业的破产不一样，因为房地产没有无形资产，它的资产不会丢掉，不会变旧，也不会让更多人失业。那个土地还在那里，房子还在那里，拥有权转换一下就好了。
所以我希望这个行业能够越来越理性，在里面的发展商也在借贷的事上要量力而为，而不是能借就借，最好一些大的企业破产，把大家都吓得半死，从今以后就回归理性、量力而为。
我记得十几年前王石在这里参加这个会议的时候就经常讲到拐点的事，我希望房地产商能够注意到这一点，可能70%的时间你是羊群心理，大家去我也去，一窝蜂地去，但是你必须要预备好，拐点来的时候你怎么办，你能否刹得了车，你能否在不过分借贷的情况下能够逆潮流而去。
今天是房地产论坛，房地产的第一个金科玉律是什么？就是地段。第二重要的是什么？还是地段。第三呢？还是地段。但是我奇怪的是，现在做房地产的好像连最基本的金科玉律的东西他都扔掉了，好像地点不重要。
你不尊重那些行业的原则，行业就不尊重你，你不尊重市场的原则，市场也就不尊重你。所以我也盼望大家不要盲目地去追地、追数字，要把这个金科玉律的地段这个事放到重要的位置上。
最后陈启宗董事长还把恒隆公司高档商业房地产经验简单地跟大家分享。
他认为高档商业房地产有5个基因：第一是地点必须要最好；第二是必须够大；第三是规划的条件必须是能够盖出好东西来的，你盖不出好东西来，你是没有竞争能力的。规划条件什么才是好，什么才是不好？这只能在经验里，在常识里来学习，可能会犯很多的错，恒隆这家公司犯了好多的错，不过我不告诉你而已，不好的事自己知道就是，那些失败的错误的都成了我们非常重要的资产，是叫我们能够持续致胜的一大法门。
第四是我们的设计，设计也是需要在谦卑的学习里才能够学到的。好多人不尊重市场的规律，不尊重设计的东西，以为自己行，你不行，因为你没做过，你没犯过过多的错误。所以第四是设计。
第五是建筑，你的建筑必须好，好多人都说恒隆盖的房子太贵了，我也知道，我们从前是有点过头了，以往这七八年，我们后面会便宜一点。但是也不能盖得太多，因为盖房子盖得多，你盖不太好，可能过几年你就要翻新了，而我的还可以用，而且你的房子只能用作一个用途，因为你的设计不好，建筑也不好，我盖的房子是可以有弹性的，我可以往高档走，我也可以往低档走，你的只能往低档走。
中国是一个很大的市场，总的来说房地产的价格是往上走的，可能一两年内有下跌的可能性，但是长远来说，中国的消费只会上升。所以商业房地产也一定会好。
当然，我个人听完陈启宗董事长的发言觉得他们香港过来的开发商还是需要了解更多大陆开发商的苦呀，没有销售规模就没有银行愿意借贷，国内房企融资成本和融资难易程度和规模有很大关系。
另外，以往的这么多年，房地产还未经历大的市场调整周期，整体一直在向上走，所以加杠杆是必然的，这也是做大企业规模的必由之路。
国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华从大环境出发，提到了两大变局，一是新一轮的技术革命，即第四次工业革命，另一变局则是地缘政治，集中反映在中美两个国家关系的调整。
邱晓华表示，政治局会议重提房住不炒，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，这给市场提供了一个最明确的信号，即面对外部的形势，我们稳增长的重点不再是以房地产来刺激，而更多的是以稳制造业的投资，以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。
邱晓华进而表示，目前房地产严厉调控的程度大大高于往年，这场严厉的调控至今为止，可以说正在改变市场的预期，也正在改变地产商的命运。
同时，金融监管部门再次收紧有关房地产的融资环境，他预期下半年房地产市场的景气可能下滑。
樊纲：住房供给首先要解决大城市供给的短缺问题
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在“房地产与中国经济未来发展展望”主旨演讲中表示，我们应该从经济学道路出发，看待房地产行业供给与需求平衡的关系。
“市场不均衡的状态，需求是正常的，供给的是被压制的，是价格上涨的主要原因。”
对此，樊纲说道：“过去较长时间里，我们犯了一个长期的战略性错误：城镇化的战略，给小城市、小城镇增加土地供给，鼓励他们去建房、增加供给；严格限制大城市，而人又迁移进了大城市。大城市需求旺盛，结果又不供给，不给大城市供地，大城市还要严格控制容积率。”
关于房地产行业供需关系，樊纲继续说道：“这就造成了过去供求关系的严重失调，假定需求是给定的，就这救济短缺这一条，造成了大城市的价格暴涨、小城市库存积压，形成房地产市场的两极分化。
认识到这一点，就要明确我们在这个阶段应该首先发展大城市，土地的供给、住房的供给首先要解决大城市的供给短缺的问题。”
林中：如何成为一个受人尊敬的企业和企业家？
旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中表示，关键是要成为一个受人尊敬的企业。
他从四个层面阐述了自己的观点，首先房企要做好质量，包括产品、服务、社区运营等，为客户创造价值是所有企业立命之根本。二是企业应纳税，创造就业，为社会服务。三是做更多公益慈善事业。最后是商业经营的时候更多考虑环境社会以及资源的损耗。
从企业家的层面来看，林中认为企业家要低调务实，要加强自身的修养，特别是对自身的道德、内心追求的修养，同时要守住底线，不碰红线，远离高压线。不要太张扬，树立自己的标签，这很危险。
“可能从企业的层面和从企业家自身的层面来看，努力做到这些，我们可能就会离成为一个受人尊敬的企业越来越近。”
至于旭辉，他表示：“下半年不会有太大买地的投入，不拿地都可以，因为对房企而言，未来要减少不必要的负债，不是所有钱都去借。”
我认为，林老大的确应该在品质上再给旭辉的工程线施加更多的压力，造的房子细节还有很大提升空间。
单伟豹：客户举全家资产买房 偷工减料绝对不能做
路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹表示，客户举全家资产买一套房子，我们必须保证质量，偷工减料绝对不能做，你给他的东西应该比样板房还要好一点，给他的设备比样板房还要好一点，给他的服务比想象要好一点。所以质量、服务第一。
单伟豹认为，同时也要留一些空间，产品有很好的性价比，人家买了你的房子，不要买了就亏，希望买房的客户能赚到钱，对企业来说影响不大，但是对客户来说影响很大。
单伟豹还提到，公益慈善事业也是必要的，社会给你那么多，你回馈一些给社会也是非常应该的，路劲也在做公益慈善事业。如果你一毛不拔，这个人的人格就有问题。
很高兴地看到，几乎大部分的开发商都有做这些工作，而且做得蛮多，也做得蛮彻底。开发商的执行力比较强，不一定捐给哪个机构，我们是自己去做，比较麻烦，但是能到位。
另外，对企业家个人来说，单伟豹强调，要低调、谦虚、纯朴，人家会更尊敬你。国内有些企业家，你奢侈无所谓，但别宣扬你的奢侈，对下一代的管教方面，很多开发商是失控的，给社会形成很不良的影响。
外表憨厚的单总说的很实在，当然，对客户好的企业，才会走的更远走的更长。
田明：唯规模论可以休矣 地产拐点已来
朗诗集团董事长田明发言称，20年狂飙突进的房地产时代已经过去了，唯规模论可以休矣。
房地产这么多年都是唯规模论，在今天继续唯规模论，可能误导这个行业的发展，增加这个市场的浮躁。从微观上讲，在今天已经面临这样一个重大的调整时刻，如果还是唯规模论，将是灾难性的。
在今天这个时点，我们看有些企业杠杆加得很高，什么钱都敢借，什么债都敢拿，什么地都敢拍，拍一大堆地王，然后又陷入在调控严重的城市里面，想卖卖不掉，或者大量屯兵于四五线城市，如果是这样的企业，我认为他们后面会有很大的问题。所以从宏观、微观来讲都不能再唯规模论。
眼下房地产行业的投资占比越来越高，钞票印多了，大家都觉得买房能升值。朗诗旗下的地产项目很多，每个项目都有不少投资客。
2000年时全国销售额是4600亿，2018年是15万亿，19年的时间里，增加了30多倍，这种增长还会延续下去吗？他认为不会一直延续下去，并大胆猜测，明年的房地产销售额会有所下滑，房地产这个行业的拐点到了。
朗诗的田总也是有名的直男，常常对行业有一些自己的思考，比如他曾经在一个论坛问过这么一个拷问心灵的问题：
在我们房地产行业，有没有受人尊敬的公司？到目前为止，我认为没有。不少房企曾经无数次的获得受人尊敬企业称号，但是我认为，那是广告费的功劳。
他对部分房企的所谓快速嗤之以鼻：房地产是一个地域属性非常强的行业，你用3个月到6个月的时间，从拿地到开盘能够做好规划吗？能够好好打磨你的产品吗？
我们都是行业里面的人，大家都知道，不分地域环境、不分气候条件、不分客户人群的将一款产品到处快速复制，难免质量粗糙。俗话说的好：萝卜快了不洗泥。
有这样一些企业，他们为了实现年度销售规模，能够上排行榜，让自己的总包单位、销售代理公司、合作单位等帮自己假签约。这些签约过年以后，再拿回到自己的公司来销售，甚至有些人为了在排行榜当中提高名次，还会花钱提高自己的排位。
房地产行业需要进行转型升级，如果不转型升级，是没有前途的。没有转型的规模扩张，是在末路上狂奔，我们走老路是走不进未来的。
对于近期地产行业的市场一线现状和未来的地产发展，期待各位的文末留言。
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