构建新发展格局,稳定房价很重要
构建新发展格局,稳定房价很重要
根据国家资产负债表中心提供的数据,2020年9月底,居民部门杠杆率首次超过60%,达到61.4%,同期上升6.3个百分点。与此相适应,根据相关机构调查和披露的数据,在居民家庭财产中,70%来自于房产,其它方面的资产只占30%。
两组数据说明了什么呢,一方面,说明居民家庭财产结构出现了严重失衡,房产对居民家庭消费能力的影响已经越来越大,制约了居民家庭的正常消费,甚至影响了居民生活必须品消费;另一方面,居民负债在持续攀升,居民家庭不仅资产负债率在提升,且资产负债的结构严重不合理,负债对应的资产因房产比重过高而风险加大,家庭资产的流动性越来越差,支撑消费的动力越来越低。
尤其值得注意的是,居民资产价值的增加,并不是主要依靠财富增值带来的,而是房价上涨形成的,十多年前购买的房产,在其他功能没有发生任何变化,且按照折旧制度,价值应当下降的情况下,反而出现了大幅增值的现象。纵然可以把房产当作投资品,允许其出现增值现象,但也不能出现如此幅度的增值。显然,这是有水分的,也是有泡沫的,有水分和泡沫,就必然存在风险。尤其是近年来才购买了房产的居民,他们的房产大多是与房贷紧密联系在一起的,房产的价值与家庭的负债密切关联。这样的家庭资产结构,显然是不利于消费作用的发挥,不利于扩大市场需求的。
面对国际环境发生的巨大变化,特别是贸易保护和单边主义泛滥、针对中国高科技企业等的打压现象日趋严重,以及疫情对世界经济的影响,中央提出了构建新发展格局的要求。所谓新发展格局,就是加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的发展格局,过去那种市场和资源“两头在外”的格局已经难以为继,而应当把发展的立足点更多放到国内来,通过繁荣国内经济、扩大国内需求、挖掘消费潜力、畅通国内大循环为我国经济发展增添动力。
扩大国内需求,当然应当增强居民的消费能力和购买能力,让居民能够多消费、想消费、敢消费、能消费,从而有效发挥消费对经济的拉动作用。中央经济工作会议提出推动需求侧改革的新要求,很重要的一个方面,就是提高居民的收入水平,增强居民的消费能力。而如果居民增加的收入都用于购买房产和偿还房贷,那提高居民收入水平对消费的拉动力就会大大降低,消费对经济的拉动作用也会严重受损。
为什么美国等发达国家就业率上升就能带动经济同步上升,就业的效率越高,经济增长的速度就越快,就业越充分,经济增长就越稳定,就是因为就业对居民收入的影响很大,居民收入能够很快地转化成消费,从而形成良性循环。我国居民就业一直比较充分,过去,就业对经济的拉动作用也比较明显。尤其在卖方市场时代,就业对经济的拉动作用更为显著。但是,随着房地产市场的放开、房价的快速攀升,就业对经济的拉动作用就逐步减弱了。居民通过就业获得的收入,更多的被房产所吸收,被过快上涨的房价所吞噬,制约了其他方面的消费。显然,这是与新发展格局不相符的,是会影响新发展格局的构建的。
也正因为如此,要想加快构建新发展格局,就必须控制好房价,控制好居民的负债,降低房产在居民家庭财产中的比重,降低居民的负债率,让广大居民能够调节出更多收入用于非房产性消费,盘活居民家庭资产,加快居民家庭资产的流动,扩大居民家庭资产的现金流,从而有效转化成居民消费,而不是居民储蓄、居民偿债、居民惜买。
这也意味着,楼市调控是不可能放松的,不仅不能放松,还要依据构建新发展格局要求,对可能增加居民负债、影响居民正常消费的住房消费行为进行约束和规范。如央行、银保监会推出的房地产贷款集中度管理,就设置了两个上限,其中之一就是个人住房贷款余额占比,不再允许金融机构无节制地给居民发放住房贷款,而只能对刚需等发放住房贷款。
也许正是因为管理层在房地产调控问题上的不松口、不松手、不松绑,才使得房地产市场出现了实质性变化,尤其是开发商,不再死杠房价,就是因为资金链出现问题的,只能做出实实在在的降价行为。特别是二手房价格,一些地区已经持续下跌。如北京市,自2017年10月以来,已连跌了31个月。跌到一定程度,就会传导到新建商品房和其他地区,形成房价的整体下跌。
房价稳住了,居民的消费心理才能稳住,居民消费的顾虑才能逐步打消,消费的反弹力才能不断提升,从而真正形成消费对经济的拉动作用。那么,构建新发展格局的基础才会越来越坚实,国内大循环的作用也会越来越大。