重庆楼市，改善必然崛起
2013年以前，重庆特别喜欢修小户型。
我见到一个开发商，一栋32层高的塔楼，能密密麻麻给修出一层小20户建面30-60平的一居室到三居室。
一缩再缩的小窗户、全面变小的功能区尺寸、只容得下一个人还转不了身的厨房...
重庆房价那么低，开发商在图什么？
图流量。
图速度。
从品位的角度上看，设计师不去香港，其实是屈才了，那里或许更适合他。
从市场的角度上看，卖的的确更快，通过“以价换量”的方式，完成任务。
得到了更多的年终奖，和公司的表扬。
1
2018年底，主管部门公布数据，国内城镇人均住房面积达到39㎡，基本提前达成“户均一套房、人均一间房”的目标。
相比于香港的人均15㎡左右，我们，幸福了2倍不止！
39㎡的人均面积还意味着，在世界主要国家，我们仅仅排在部分欧美国家之后，可进前十。
我们用了20多年的光景，几乎全面满足了人们对居住的基础性需求。
重庆的市场就更明显。
我掐着指头估算了一下，大X00万存量房屋数、50来万套公租房，对应中心城区常住人口，从数量上讲，重庆早就不缺少严格意义上的“刚需房”了。
因此，每次行情稍好，我就择机先把建筑面积80㎡以内、缺乏核心价值（商圈、学区、品质）的小户型，找明主，过继出去。
因为我认为重庆当前或未来，楼市的机会，显然不在刚需小面积。
相对于房屋数量只会不断增多，需求端，显然要严峻的多。
2
前几天央视对一则新闻给了两个字形容--危机！
韩国的人口负增长，比预期的要早。
2020年，韩国正式开始了死亡人口多过新出生人口。
比韩国还要早的是日本，日本从2010年开始就进入人口负增长，去年一年，又少了50多万人。
相当于一年就少了80%渝中人口。
面对老龄化和低生育，一方面日本政府打出一系列补贴政策，如为生育家庭提供60万日元抚养费；
另一方面，为了国民相亲交友生娃儿，各类宣传、AI软件，甚至电影都开始了。
人口负增长，被视为一个很难逆转的趋势。
而人口，会深刻影响社会的方方面面--经济、产业、房产价值等。
3
有一个共识：我们国家在人口增长方面，也有追随韩国日本的趋势。
按照相关数据，新中国成立后，有三轮“婴儿潮”。
我们常说的人口红利，与婴儿潮息息相关。
但是，近来画风突变。
（数据来源于“泽平宏观”）
2018年，我国1523万的出生人口数创下了1949年以来除三年自然灾害时期外的新低。到前年的2019年，总体生育率已经降至1.50以下。
如按“泽平宏观”的预期，用不了多久我们也会迎来“人口负增长”？
看清趋势，趋利避害。
现在，你应该明白各城市展开疯狂“抢人”潮是为什么了吧？
（苏州放开落户新闻）
在存量社会，更多增长来源于内部。
“抢人”能力客观取决于城市吸引力，主观取决于发展意识与行动力。
在这个过程中，城市水平力见高下。
城市人口，也会是一个很难逆转的过程，随着趋势发展，差距或许会越来越大。
这就是很多人说的强者恒强的道理。
越好，越吸引人。
4
当你看清供需两端的特点和未来可能的发展方向。
应该就能明白未来什么样的房产更有价值。
正所谓“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。
租赁房、公租房等，保障“基础的住房需求”，定价权由主管部门作为民生要素进行指导。
（图源网络）
而高端供需，则是交给市场。
意味着会鼓励开发商通过产品升级、配置升级、软硬件服务升级，以及提供更多的附加价值，做高端。
当然，定价权也完全交给市场。
产品只要够好，买家就愿意买单，价格随行就市。
例如重庆，又表现的特别突出。
在过去的很多年里，重庆大量的供应，集中在中、低端层面的住宅上。
比如“公租房”。
（城南家园 图片来源于网络）
目前，已经累计超过了50万套供应。
而商品房领域，也如我们开头所述，市场主力供应常年以中小面积段、控制总价为“主旋律”。
（2013-2020年重庆各总价段成交占比情况 图片来源于城市分层）
按彼时的重庆房屋均价推算，在2016年以前，若取整数7000元/㎡，预估出市场成交50-60%以上的住房，都是建面90㎡以内的！
这时一个让人震惊的数字。
（来源于中指数据）
结合每年重庆的新房成交量来看，市场的刚需类住宅，每年大体都会新增或许都去到了10W套左右。
而从重庆主城九区每年增加的常住人口看，近些年重庆主城区每年流入的人口，是否还能继续支撑数以万计“刚需市场”？
（数据来源于重庆统计年鉴）
答案显然是：很难。
由此，其实也才有了新出让土地容积率不断下降，并逐渐结合“限高、限户”等政策。
5
从大的层面看，人口增长缓慢、吸引力不足的城市，未来也就将明显缺乏“增值”动能；
而在城市内部，人口分布、产业分布、城市配套将是有高度契合度的“价值方向”。
城市与城市会大分化，城市内部之间，也会大分化。
在这个过程中，按重庆的微观特征，就有了我不断重复的观点：在城市的主要发展方向上，买具备核心配套的优质住宅。
就像你已经很难想象，再过20年，像著名的加州花园之类的住宅，还能卖给谁，甚至租给给谁？
同理，如今市面上一些“返璞归真”的、刻意把面积做小的中低品质普通高层，也没有任何买入意义。