原创 | 澳洲养老产业的“多事之春"
本篇共1671字｜预计阅读时间2分钟
在澳大利亚房地产及服务行业中，养老地产/养老服务一直是一个颇受瞩目的组合板块。山清水秀的居住环境、优质的医疗服务、人性化的照料和临终关怀，使得很多地产开发商、服务提供商对养老行业充满期待。甚至多有业内人士认为，养老地产+养老服务将来可能与留学产业一样，成为澳大利亚服务业出口的重要增长点。
将对养老院的额外服务和护理收费，包括大的翻新类的费用。（Charging fees for additional care and services in residential aged care, including ‘capital refurbishment’ type fees）
重申了上述两个法条的内容，并通过具体例子进一步澄清了养老服务提供商可以收取的费用，以及哪些收费是禁止的。不被允许的项目包括：
对养老院的内外维护和空置房的整修以及资产管理和更新的费用。（Maintenance inside and outside the aged care home", "any repairs or refurbishment of the resident's room after they have left the aged care home" 以及"capital costs, asset management or replacement"）
受此影响，几家代表性的养老业上市公司，Estia Health、Regis Healthcare and Japara Healthcare的股价应声而跌，数亿澳元市值在半个交易日内蒸发。其中Estia 的股价在30分钟内下挫超过28%，Japara下挫 25%，Regis下挫18%。CLSA及美林证券的投资分析师更是下调了对上述股票的评级。
澳大利亚商品劳务税(GST)的一个核心原则：只有当产出的最终产品或提供的最终服务是GS Taxable Supply的前提下，为了生产该产品、提供该服务的采购中所支出的GST金额，才可以作为累计额度得到抵扣或者返还。如果产出的最终产品或提供的最终服务是Input Taxed，则生产过程中采购支出的GST 则无法获得抵扣或者返还。
在非政府/私人投资的退休养老房产开发中，由于行业普遍采用的模式是，开发商在完成开发后，会继续持有退休养老房产，并通过该物业向客户提供服务。而用于向客户提供住宿的退休养老房产，会有相当部分属于GST税法中Input Taxed的范畴。所以，该类别房产在开发过程中的支付的GST 金额，很可能有相当部分无法获得抵扣或者返还。澳大利亚GST税法在房地产领域的适用，由于Margin Scheme等原因，已经是非常复杂。而上面这一点，更使得退休养老房产开发的GST处理，与传统的公寓开发非常不同。
在过去，通常依据澳洲税务部门(ATO)的以下两个准则，来计算相关GST进项税可以抵扣或者返还的部分：
澳税务局2011年1月的商品服务税裁定，对于带有贷款的租赁的退休养老地产的开发，租赁和支配。（GSTR 2011/1- Development, lease and disposal of a retirement village tenanted under a ‘loan-lease’ arrangement）
澳税务局2012年3月的商品服务税裁定适用于：在退休养老院的护理服务和住宿以及私人出资的养老院和宾馆。（GSTR 2012/3 - GST treatment of care services and accommodation in retirement villages and privately funded nursing homes and hostels）