原创 | APRA限贷避险举措，救不了澳洲的中年“房奴”(附最新房市报告)
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本篇共4625字｜预计阅读时长8分钟
前
言
一项新的调查显示，近一半的澳洲中年工作者被夹在孩子与父母两代人中，需要在教育与医疗等方面支出更多费用，待到退休时，他们面临的负债状况与财务压力引起行业担忧。
澳洲退休金管理公司REST研究显示，“三明治一代”的财务状况正经受来自孩子和父母们的压力。
对35岁以上的1048名澳洲人调查发现，当他们缴付了孩子的学费、房款首付和其它费用后，四分之一的人预计退休时将有信用卡债务，五分之一的人有未清房贷，十分之一的人有未付账单。
两代人之间的高依赖性与澳洲中年工作者在退休时所面临的债务让人忧虑，住房和教育成本的压力尤其对悉尼和墨尔本的家庭打击很大。大部分中年工作者的资产被困在了家庭的房子上，带着房贷债务退休会导致退休人员的经济压力。
澳洲的抵押贷款保险公司ALI Group的一项研究发现，近一半背负房贷的澳洲人担心，自己患上严重疾病而无法继续偿还贷款。
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一、房价上涨“财富效应”或导致澳经济系统性风险
二、APRA限贷避险举措被指“短视”
三、与市场博弈：知己知彼（最新数据报告）
一
房价上涨“财富效应”或导致澳经济系统性风险
根据澳大利亚住房和城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute，简称AHURI）的最新研究显示：澳大利亚各年龄段中，中年人最容易陷入房市投资，导致债务水平进一步升高成为危及澳大利亚经济的系统性风险。
AHURI的这份研究警告称，随着房价继续上涨，负债水平本已高企的澳大利亚家庭有可能背负更多的债务。
AHURI研究发现，自全球金融危机爆发后很多自住房房主并不倾向于将房价上涨所带来的“意外财富”用于支出。相反他们变得更为保守、透支消费意愿不强。
在2008金融危机爆发前，房价每升值10万澳元会带动家庭年支出增加1000至1500澳元（因年龄结构而异）。但是金融危机爆发后该数据已经下滑至600至1600澳元。
报告发现自全球金融危机爆发后澳大利亚家庭变得“更为保守，即使房价上涨透支消费的意愿也不强。”
但是对于同时还有投资房的自住房业主而言，金融危机后住房每升值10万澳元所带动的年支出升至2500澳元，较没有投资房的自住房业主高出800澳元。
由于新增支出属于投资消费，因此可能会给澳大利亚经济和金融体系带来潜在风险。尤其是在房贷利率上调或房价出现崩盘的情况下，风险不言而喻。
APRA曾在3月份宣布了一系列新规，严控银行投资型房贷发放，尤其是只付息房贷产品。此举旨在为悉尼和墨尔本两地火爆的房市降温。
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AHURI表示研究结果对于试图维护低利率环境下宏观经济稳定性的政策制定者尤为重要。受低利率推动，澳大利亚家庭负债占可支配收入比率达190%，处于全球最高水平之列。
AHURI指出：“如果房价下跌或利率上调，处于高负债水平的澳大利亚家庭或面临巨大损失，进而构成澳大利亚宏观经济的系统性风险。”
“目前宏观经济决策者对家庭负债水平高企、负债/收入比率上升抱乐观的态度。普遍存在的共识是绝大部分负债人都有偿还的能力，即绝大部分借款人均是收入较高、财富较多的家庭。但是调研结果与此截然不同。”
澳洲储备银行日前在一份评估报告中警告说，澳洲有三分之一的抵押贷款业主在面对金融不稳定时，所拥有的缓冲金额不足一个月。该份报告强调了悉尼和墨尔本房地产市场的风险已经增加。
二
APRA限贷避险举措被指“短视”
针对澳洲经济系统性风险，澳大利亚审慎监管局（APRA）抡起“大锤”在全国范围内打击只付息贷款产品的行为，出台了一系列限贷措施：
只付利息贷款占民宅抵押新贷款总额的比例不能超过30%；
贷款额/房屋价值比（LVR）在80%以上的只付利息贷款数额需要在银行内部受到严格限定；
银行需要严格审查任何贷款额/房屋价值比在90%以上的只付利息贷款案例。
监管局还要求银行把发放给投资者的贷款额增长率严格控制在“远低于”10%的状态。银行需要确保影响借款人还款的因素，如收入、利率设定在一个适应当前市场条件的水平。银行还需要继续限制“高风险”贷款的增长。
但近日来，澳贷款中介对监管局此举颇感不满并称APRA是短视的行为，对澳大利亚非首府地区构成了“灾难性的打击”。
珀斯Momentum财富管理公司总经理达米安·柯林斯（Damian Collins）告诉本报记者APRA限制新增只付息贷款发放是“一棒子打死”的做法，忽略了对悉尼和墨尔本以外地区的影响。他说：“悉尼和墨尔本之外地区的每个人都应该对该举措感到不满”。
“我们在西澳的机构于4月份被告知银行不再受理投资者二次转贷业务。银行方面肯定是接到了来自APRA的压力。这一点让我们颇为费解，因此西澳当地并不存在投资型房贷大幅上升的情况。所以，我猜[APRA]并没有采用按照各州具体情况具体处理的方式。”
柯林斯还表示部分西澳客户之前的借款额度为200万澳元，而就在APRA宣布采取宏观审慎措施的几个月内，借款额度一路下降到了70万澳元。”
在过去，我们一些名下有3或4套房产的客户贷款时会根据现有利率（4.5%左右）进行负债情况评估，但是目前银行都统一采用7.5％或7.25％的利率标准进行评估。因此对于拥有多套房子的投资者而言，贷款申请条件明显收紧。
对于APRA并未按照各州具体情况而是一棒子全部打死的行为，柯林斯感到非常懊恼。他说：“APRA采取的举措是全国范围内一视同仁的做法，影响到了全国各地的投资者。我们原以为APRA本可以采取更好的举措，但是现在看来不是。“
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对于APRA打击只付息贷款的举措，柯林斯认为完全是多余。因为一些只付息贷款产品偿贷额与本息同还的偿贷额实际上差不多。
Cairns房贷中介机构的Roger Ward也持有相同的观点。在他看来，银行为了响应APRA的规定所采取的行为对澳大利亚地区投资构成了“破坏性的打击”。
他说：“应该说在澳大利亚大部分地区是不存在房市泡沫的。针对澳大利亚全国范围颁布贷款限令导致澳大利亚区域性投资降低，而这些地区往往是迫切需要增加投资的地区。澳大利亚很多非首府地区房产升值并没有像悉尼和墨尔本那么快。金融机构对悉尼和墨尔本房市泡沫的恐慌扩展到了非首府地区。”
在Roger Ward看来，APRA只付息贷款新规是“短视”的行为。他说：“金融行业限贷行为已经导致非首府地区的投资下降。在我看来，APRA和银行的举动实际上是在打击澳大利亚的区域性投资。
与Collins一样，Roger Ward认为APRA应该在邮政编码基础上要求银行解决悉尼和墨尔本两地的“投资过热”问题。例如，墨尔本和悉尼两地投资者必须提供至少两层的首付款，对于悉尼和墨尔本两地特定邮政编码区执行海外投资限制举措。
整体而言，他表示政府举措必须在不影响非首府地区的前提下对热点问题进行处理。此举还有助于引导那些“迫切希望投资”的投资者转向一些非首府地区。
三
与市场博弈：知己知彼（最新数据报告）
尽管超高的房价是澳大利亚负债累累的部分原因，但若房价突然下跌也只会令问题恶化，因为那些在市场处于或接近顶峰水平时买房的人将因房价下滑而遭受巨额损失。许多买房者现在疲于偿还按揭贷款。
人们都在减少支出，都把所有钱花在了房子上。过去几个月，澳大利亚全国的零售额几乎没有增长，就连网上销售也放慢了，4月包括家居用品、游戏、玩具在内的商品的每日销售额下滑，外卖食品的销售额也减少了。继2016年稳固增长后，2017年汽车销售额基本没有变化，而豪华汽车和越野车的销售额则处于四年低位。
人们以为买了房，生活水平就能够快速发展，但是事实上稳定性和财务安全上都变得不确定。澳大利亚股市的股票估值也变得失去控制，乃至资产管理公司Altair Asset ManaGEment做出了“清算基金，将数亿美元还给客户”的决定。
作为普通投资者，如果想要“躲过一劫”，保持目前的生活水平，那就要时刻关注市场动向，政策变动，以做出综合考量后的决定。
今天文章中《澳洲财经见闻》为各位读者准备了由CoreLogic发布的2017年6月公布的澳大利亚房产市场数据报告，仅供大家参考：
CoreLogic 2017年5月公布的房价指数显示，近几个月来资本收益走势放缓，住房价值在过去三个月内仅上涨0.4％。
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CoreLogic研究部负责人Tim Lawless指出，澳大利亚主要首府城市5月份迎来季节性疲软，房屋市场状况较冷，CoreLogic5月份首府城市综合住房价值指数下降1.1％。连月的房价下跌主要源于悉尼和墨尔本市场房价的下滑，这两个主要市场在本轮增长周期内至今已迎来显著房价跃升。
从数据来看，过去三个月中八大首府城市综合住房价值仅上涨0.4％，其中四城市迎来房价下跌。这三个月中，悉尼的住房价值基本保持不变，而墨尔本的房价则上涨了0.7％。小型首府城市的增长趋势则各不相同，其中布里斯班和阿德莱德的住房价值持续缓慢上涨，珀斯和达尔文的增长率则在近一个季度中进一步放缓。霍巴特房价在上季度迎来大幅增长后本月遭遇指数暴跌4.8%，堪培拉住房价值指数在过去三个月中也下跌了1.5％。
Lawless表示，过去五年中有四年5月份的住房价值指数处于下跌状态，因此本次对数据的解读也应考虑到季节因素影响。在这个情况下来看，住房价值增长已经出现下滑，特别是在悉尼和墨尔本。这两个市场中住房负担能力的制约因素更为明显，投资者的住房需求占比也更大。
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他同时表示，政治政策进一步影响着市场走向。澳大利亚审慎监管局（APRA）三月底公布新一轮宏观审慎措施，旨在进一步减慢利率房贷。抵押贷款利率，尤其是针对投资者的利率，继续走高。
另一个可能导致经济增长放缓的因素是消费者信心的下降，西太平洋银行和墨尔本研究所（Westpac-Melbourne Institute）的住房消费情绪指数在5月份出现了明显的下滑。尤其是购房时机指数本月下跌了6.5％，显示出消费者对房地产市场的负面情绪高涨。
其他市场指标，例如市场活动减少、拍卖清盘率平缓、广告住房库存上升等，同样显示出住房增长的减缓。
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广告住房库存水平渐涨
部分城市进行广告出售的住宅物业数量逐渐增多，尤其是在悉尼，新增广告住房库存量比去年同期上涨了15％，整体数量比一年前高出6.3%。较高的库存水平将为潜在买家提供更多的选择，可能使得快速增长的销量和价格有所缓和。
收益稳定
随着周租金逐渐上涨、资本收益逐渐缓和，租金收益率在一个月中逐渐升高。与去年相比，首府城市的租金要价上涨了4.2％，创2014年3月以来最强劲增长水平。Lawless表示，相对于住房价值的下滑，租金的上涨足以使总租金收益率脱离历史最低水平。但这一上涨并不显著，仍远低于悉尼和墨尔本的长期平均水平。此时，如果投资者认为两个最大城市的资本收益增长已近尾声，那么精明的投资者将转向租金回报，使得资本收益进一步走低。
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根据澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics）的最新数据，三月份时新抵押贷款需求（不包括融资）的48％来自于投资者，这一比例远高于长期平均水平，但处于去年8月以来的最低点。
Lawless指出，最近一轮宏观审慎措施的影响还犹未可知，但是接下来投资者活动数量和随之而来的住房需求很有可能会进一步走低。抵押贷款利率上升、信贷政策紧缩，再加上租金收益率抑制因素的增加、折旧和交通费索赔能力的降低，投资者的需求也将进一步被抑制。
Lawless同时表示，尽管住房投资活动呈现减少趋势，但事实上其他资产对于投资者来说仍不如住房有吸引力。现金和债券的回报安全但相对较低，股票波动较大。因此考虑到这些替代方案，房地产投资仍然可能是一个热门选项。
现金利率稳定但抵押贷款利率上升
截至2017年4月底，投资可变抵押贷款利率平均上升了25个基点，同时自住可变利率则上涨了10个基点。尽管抵押贷款利率保持低位，但在家庭债务水平创历史新高、工资增长率创历史低的情况下，不断增长的还款成本可能会对住房需求产生抑制作用。
Lawless指出，抵押贷款利率在未来数月可能会继续上涨，因为贷款机构可以会依据近期推出的宏观审慎情况调整信贷政策。同时，今年联邦预算中宣布的征税政策也可能会推高抵押贷款利率，因为贷款人可能会将相关费用转嫁给借款人。
结语
有关住房市场是否达到顶峰的争论依然没有定论，假如拐点仍未到来，应该也不远了。基于CoreLogic的数据及其他指标，可以肯定的是，悉尼和墨尔本的住房市场增长已经放缓，而其他首府城市的情况则不可一概而论。住房市场仍然如以往一样多样化，未来数月的数据将帮助我们更好地分析市场走向。
本文作者：Cynthia高晨曦、Anna阳映红
本文制图：Chloe Liu
本文参考
本文参考资料来源：澳洲金融评论报、澳洲人报，悉尼先驱晨报 ,彭博社