最近一次偶然的机会，艳姐和蓝光发展副总裁张胜利喝了杯下午茶，同行之间的下午茶总希望一杯茶可以吸收宇宙精华。
对于这位曾在龙湖、绿城、融创等知名房企任职，曾缔造了融创的高端产品系的产品总，我们不断提出当下用户在对产品需求、设计、定位等方面的变化。
发现张胜利不仅仅懂产品，也很懂运营。毕竟曾经担任过区域总裁，是一名综合型的管理者。目前也在蓝光发展分管产品和成本职能。
于是，我们也借着这样一个契机，准备在今年下半年开始，重磅策划产品总高端专访栏目——《对话产品总》，将约见行业最顶尖的产品大咖，一起聊聊产品那些事。
因为是疫情缓解后的首次和产品总谈话，所以此次访主要围绕着疫情后诞生的新需求而展开，有的需求点被新增放大，而有的户型却变得没人要？以下内容为部分精华内容：
疫情之后，很多地产人都会从客户需求的角度出发，重新思考住宅的设计逻辑。首先是客户最基础的需求——物理层面的需求：我们日常能够接受到的阳光、空气、水、这些自然环境因素，这是客户最基础的生理需求。某房企曾对客户进行调查显示，希望有南北通透、通风好户型的人高达63%。说实话，我们过去选户型，也一直将南北通透采光好作为首要标准，只是因为这次疫情，这个需求被放大了。下面这个户型就拥有较好的对流通风效果，多面采光杀菌不留死角。如果一个户型采光和通风差，暗室多，甚至会出现潮湿发霉，在这样的房子里生活，自然住得不舒服，首先就会被客户淘汰。经过长达2-3个月的窝家生活，客户对空间需求产生了变化，更关注健康层面的需求，在户型中希望能够有提供活动、运动的第三空间。比如下面这个某房企的户型，对阳台的尺度重新进行了规划和设计，不断迭代，最终看到的舒适型户型，阳台尺度大到可以放置1.8米宽的双人床，平时健身或者瑜伽，在阳台上绰绰有余，不会再有之前的拥挤感。艳姐甚至看到在一些小户型中，也利用了阳台和客厅空间，客户可进行有氧运动或哑铃等简单器械运动。还有部分房企甚至设置了可变空间，书房的空间可以用作家庭健身房；单就拿室内有第三空间来说，市面上的很多户型就已经被淘汰出局了。当然，最高层次的户型，就是能实现生活场景的可变性，这里引入一个概念，动态户型，指的就是户型的设计能够适应各种生活场景，给人一种超级变变变的动态感。我们以前买房子的一个固有的观念，买了3房，顶多后来有一个全生命周期，但你会发现其实它是静态的户型，无法对户型做出什么改动。比如很多人进门时的归家动线，稍微讲究点的可能会设置外玄关和内玄关，然后在内玄关处摆放鞋子，完成拖鞋换鞋的动作后直接进入厨房和餐厅吃饭。但是此次疫情中，某户型在内玄关进入家庭处添加了特殊的防护门，同时在内玄关处增设洗手池。对于业主而言，归家即可清洗消毒，直接把细菌阻挡在了门外。由于在内玄关处有了防护门的存在，其实就相当于可以封锁部分居住空间，如果是处于防疫隔离模式，则家庭空间将变成主要的居家区域和一个完全单独的一卫一居室，家庭成员互不影响。疫情总会过去，但我们发现客户对物质空间和精神空间要有分隔的需求越来越旺盛，就是同一个功能属性空间里，能够区隔出不同家庭成员的空间。比如过去书房是父母写字或者孩子做作业用的，但如果两者想要同时使用会有冲突；还有一个大家都碰到过，早上一家人抢卫生间，但是只有一个马桶；甚至可以打造1.5倍的卫生间，就是一个卫生间可以有两个马桶。说实话，目前在市面上，基本很少能看到能够实现动态户型的产品，如果要满足这些高层次的需求，估计很多产品都要推倒重来了。还有一点大家这几年可能感受到了，买房的90后越来越多了。90后的客户和70、80后完全不一样，会改变未来整个产品逻辑。他们不知道自己到底要什么样的产品，也不能说得很清楚，但当房企了解了90后的需求后，就能做出他们想要的产品。90后有一个共性，对于社交和兴趣空间有着自己的需求。比如现在的90后很多都喜欢玩抖音、玩自拍，要做网红，所以现在很多90后都喜欢带边厅的房子。这种边厅有超大揽景视角，室内采光充足，这是一个会客的极佳取景区域，无论是自拍还是待客，都面子十足。比如，下面这个户型可以布局成茶室，假日亲朋小聚时；又或者做成偏厅，作为临时接待客人的空间或者抖音直播间。上述这些新概念对于很多人来说有点陌生，因为90后的需求一直在变，未来的创新一定会层出不穷，今天的创新就是“明天”的标化，今天的创新就是半年后的标化。创新的本质不是房企创造了需求，而是原本有的需求，房企去挖掘或者引领。这几年科技住宅蔚然成风，智能科技元素成为很多项目的卖点。比如某房企的魔镜系统中，物业服务、医疗通道、健康监测、社区安防等多渠道资源，都能在这里得到掌控。它提供的不是对某一个智能家居设备的控制，而是生活居住便利需求以及健康需求等多方面的服务内容。某房企还开发出了具备人机良好交互能力的家用智能语音系统，不用动手，只需要主人一句话，就可以完成几乎所有的室内灯光、空调、窗帘、背景音乐的无接触控制。随着科技的发展以及5G的浪潮即将袭来，客户对于住宅的科技需求会越来越旺盛，对于房企来说，提出了提升科技研发能力的新课题。当然，科技住宅这几年不断迭代进化，适应各种不同人群的需求，像高端人群会更加注重个人隐私，所以现在很多科技住宅会更注重对于高端人群隐私的保护。未来客户买房不单单是注重地段的选择、户型的好坏，房子的后端服务会越来越重要。比如美国的豪宅，会在买房时给业主配备专业的管家团队，每个管家都有自己的专长，为业主提供家庭理财、教育顾问等服务。经过此次疫情，越来越多的人看到了后端服务的重要性，既体现在小区的硬件配置，也体现在软性的服务上。某房企从业主进入小区开始，就设置了无接触智能管理：从人行入口处、车行入口处、特定人员人脸识别追踪、无接触入户等，做到社区及楼栋的大门能够通过人脸识别，自动高效开门。同时社区正试点通过红外体温检测的方式，无接触的排除每一个可能存在的危险因素：一方面使得业主便捷出行，另一方面让业主更加安心。大家可以想想，还有谁会进入小区？那就是快递和外卖了，某些房企也有自己的解决方案。比如某房企守护小区安全的智能鹰眼系统，通过指定摄像头，实时记录外来人员在小区内的行动轨迹，并在物业管理平台中呈现，外开人员在小区内的所有路线都是被监控的，如果进入到非指定区域或是有意外，系统就将直接联线物业做出相关防范。这个系统通过智能化管理，最大化的保障了业主的安全。艳姐甚至还看到某房企在社区中的任何角落都安上了智能摄像头，构建了小区的天网——智慧关怀系统。如果是儿童，陌生人接触会有警示，危险区域进入也会有预警。如果是老人，人工智能会推算出异常行为，比如三天没出现，比如在隐形区域跌倒，会主动追踪，并及时提醒。目前在全国，有这样黑科技配置的小区，用手指头都能数得过来。在疫情期间，人们通过隔离的方式保护自身、阻隔疫情,这也同时意味着一些生活上的不便利，这也对物业服务提出了极高的要求。所以我们看到一些房企的物业设立了自己的蔬菜基地和生鲜供应链，保证业主的日常采购需求。又或者是一些年轻人就喜欢宅在卧室里，那么就需要那种类似星级酒店的服务，类似送饭送菜上门等全天候的管家服务，这方面的需求也越来越凸显。上述所有的变革，都是围绕着一个课题——打造好产品。一个产品的成功，都是各种因素合力形成的结果，其中比较重要的前提是项目的成功。天时指的是项目本身是对的，拿对地了，客群也是对的，城市发展方向也是对的。人和则是产品本应该将地块上产生的价值传递给合适的客户，然后有合适的客户去选择，如果在荒郊野岭搞了一个很好的豪宅，再怎么宣传客户也不会认可、不买单。很多人认为产品就是设计，设计是对宏观的政策、土地整个价值的一个理解和挖掘，以及对客群的分析。做对比做好更重要，因为各种宏观条件和微观条件的变化很多，做对是定位的做对，定位做对的情况下，设计匹配定位，并且有亮点和加分。产品是死的，人们买一个房子也就是买一个生活，所以服务性、功能性地东西，会把它变成场景，变成活的，这就是一个好产品。
