144亿之后，迎来收官推盘！什么是销冠的“反向定义”？
今年一半还没过完，北京已经有两个住宅项目的网签金额突破了40亿了！
其中，去年北京市销冠楼盘——中海寰宇天下，百亿之后再接再厉，今年6月中旬销售额就超过了52亿！有望继续蝉联全年的北京住宅销售桂冠！
『地产营销人』说中海寰宇天下，可以不像点评其他楼盘那样，从市场、区域、产品、配套等方面去层层论证价值。
因为这个“神奇”项目，如今已经实现了“反向”过程——自带巨大能量和光环，做到了由项目定义区域，由产品定义市场，由业绩定义营销，由品牌定义现象。
为何会得出这样的结论？
因为中海寰宇天下实在是太特殊了，直到现在依然有很多同行想不明白，为什么这样一个楼盘能成为楼市明星？能受到如此众多购房者的喜爱？按正常逻辑解释是无力的，因此必须跳出固有框架，站在一个新视角去看待这个问题。
有人问，特殊性体现在什么地方？『地产营销人』只说两点，你就能感到不一般！
一是穿越市场周期的能力。
要知道，2018、2019这两年并不是楼市红火的大年，甚至可以说是经历过的较为艰难的周期。甚至不到半年，北京楼市就会完成一次从波峰到谷底的行情转换，很多项目在快速的市场变奏中，根本找不到北，完全做不出业绩。
而中海寰宇天下与所有项目经历一样的市场变化、政策调整、限竞房冲击，但却如一艘航空母舰一样，沉稳的、匀速的、不偏航的达成了超百亿的销售目标，如入无人之境的穿越了周期。
二是突破业绩高度的能力。
根据『地产营销人』的统计，截止到2019年6月16日，中海寰宇天下全部网签金额已超过144亿！这个业绩在北京住宅成交历史上暂时排在第七名。
但是需要注意的是，中海寰宇天下的业绩是在短短18个月之内实现的，而北京过往项目都是超过10年的销售周期才达成的，因此含金量完全不同。
另外，中海寰宇天下仍在继续销售，如果今年依然百亿登顶，那么该项目将进入北京历史上住宅业绩排名的前三甲！
好了，下面『地产营销人』解释一下，什么是：项目定义区域，产品定义市场，业绩定义营销，品牌定义现象，中海寰宇天下的“反向定义”是如何实现的？
1、项目定义区域
很多人把中海寰宇天下仅仅看成一个住宅项目，这没有错，但一个住宅很难撬动区域，更谈不上去定义。
因此像柳传志说的那样，走出画面再去看画。你会发现，中海在石景山的大手笔旧城改造，对整体片区的定位是：中海科技金融城。
这是石景山向“第四代未来城市”升级改造的核心板块，整片升级区达1.37平方公里，是“北京打造魅力宜居”城市目标的试验田。
中海科技金融城是中海与石景山区政府联合打造的城市更新综合开发项目。中海寰宇天下只是其住宅部分，未来还有科技金融商务、综合换乘、购物休闲、医疗教育等多元价值的兑现。
因此，这不是一个住宅项目带动的，而是一个巨大城市综合体领航的区域质变，里面有产业、有配套、有生态、有宜居。有了这个先决条件，石景山北辛安板块才得以被重新定义。
2、产品定义市场
以『地产营销人』的业内口碑感知，中海寰宇天下的产品基本是零差评。虽然有些人感觉不那么惊艳和颠覆，但中海却是依靠一套自己的产品打造心法征服了客户，这才是最重要的。
举几个例子：你可能见过不少80多平米的两居，但很少发现户型中有“家政间”的设计，中海对这一功能的添加击中了不少购房者的心。
还有，123平米做成一个三居并不难，但难的是把面宽和进深做到1∶1的比例，而且三房朝南，带有独立餐厅系统，主、客卫全明，没有缺角的方方正正的经典户型。
中海寰宇天下带精装，而且精装品质不低，这是一个差异化卖点。但如果只理解到这里，你显然没有看透中海研发的精髓。
在『地产营销人』看来，中海寰宇天下的精装样板间不以炫耀、出位为展示目的，而是一切为购房者需求为根基，扎扎实实的去推敲每个细节，甚至与客户共同去改进产品，呈现的是与未来生活完全对接的示范场景。
再举三个例子：你见过带自动晾衣杆的样板间吗？在中海寰宇天下的客厅靠窗一侧就有这种接地气的设计；你见过小区提供24小时热水，依然为业主预留电热水器的房企吗？中海就这样默不作声的做好了；你见过同样铺大理石，但在卫生间改换为经过酸洗的防滑地砖吗？
这些真正为客户做出的产品改动，在中海寰宇天下还有很多，同业市调可能没有感觉，但看房客户就感觉非常欣喜和暖心。
正是这种设计态度和产品打造理念，让看似平实的产品具有了深刻的内涵，引导了需求，也重新定义了市场。
3、业绩定义营销
我们都说，业绩是通过营销达成的，但两者关系在经过一个临界点之后会形成反向推动，业绩对营销的反作用更大。
至今，中海寰宇天下已经成交超过2000多套，也就是2000多个家庭与这个项目结缘。其自发产生的口碑影响就有过万人在为项目做持续的免费传播。
另外，当优秀的销售业绩出现之后，业内会关注、会讨论；媒介会把这种现象当做新闻事件进行报道；项目会以此作为新增的卖点叠加价值，对外释放。种种途径，从营销创造业绩，到业绩反补营销，带来的是事半功倍的效能。
还有一个关键之处，很多人没有意识到。业绩也是一种产品测试和客户反馈，开发商完全可以通过市场的快速反应，去优化产品、调整定位、补充配置、修正过失。没有了业绩这一面镜子，往往无法充分暴露产品端出现的问题。
中海寰宇天下不是从一开始就做到全部正确的，业绩兑现的过程，也是动态调整，快速修正的过程。忠实于市场，忠实于需求，自然能敏感的在业绩中捕捉到有价值的信息，进行补强和升级。
有了这种良性循环，只能业绩一次比一次好，营销越做越顺，越做越精。
4、品牌定义现象
有了优质的产品口碑和持续的业绩表现，一家房企就容易在一个区域形成品牌渗透力。
当然，这是一个不可复制的过程——没有十几年的区域深耕，没有上万名业主的亲身验证，没有一贯出众的业绩支撑，没有与区域共荣共生的发展战略，品牌不会那么容易的建立起来！
可以毫不夸张的说，中海地产在石景山是有号召力的，这种品牌美誉度和影响力暂时还没有一家房企可以替代。
用一个购房者的原话来讲：“在石景山，买中海的房子还是踏实一些！”
中海地产自2013年开始，在石景山区陆续开发了中海金鑫阁、中海金石公馆、中海金玺公馆、中海长安雅苑等项目，从早期的热销，到后来的品质兑现，中海开发的房子在入住之后，总是比周边小区房价要高。
物业服务、产品品质、业主素质，让选择了中海的客户随着时间的推移持续受益，不断享受到资产升值的红利。可见，由品牌力获得的赞誉和口碑是通过一个又一个项目的成功开发和完美交付积淀而成的。
所以，从这个角度看，中海寰宇天下不是突如其来的爆红，而是积攒到特定阶段的厚积薄发。不看来路，只问成功，显然是违背客观规律的短视探因。
接下来，是中海寰宇天下最后一期的推售节点，包括楼王在内的1、2、4号楼正在排卡，预计七月开盘。
此次推盘，中海寰宇天下和限竞房小户型完全拉开差距，以101—144平米的三、四居主力产品以及少量82平米的两居产品，面向更多追求品质升级和居住改善的城市精英客群。
据了解，项目在上周启动排卡后，客户十分踊跃，市场反馈热烈。由于收官楼座位置出众，多数房源可观社区内皇家园林景观，亭台水系皆可映入眼帘。
『地产营销人』观察市场和项目的角度从来和别人不一样。
力求看到现象背后的本质，力求见微知著、挖凿深言大意，力求另辟蹊径，给出崭新视角。不能上升为方法论的梳理，没有意义，不能总结为规律的观点，没有营养。
尚未得足收获，尚未找尽好房，所以任何一个好项目都不该放过。
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