失控的租售比，是不是房价下跌的征兆

诸葛找房发布的《2020 年全国重点50 城租售比调查研究报告》，感觉挺有趣的，我们就此事来说叨说叨。

租售比，指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也就是：租售比 = 月租金/房价。这个数的倒数就是回收房价所需要的月数，我们把其变换成年数，这就跟股票的“市盈率”比较一致了，为了简便，本文中我一般使用“年租售比倒数”来作分析。比如年租售比倒数为50，意思就是50年可以靠租金回收房子的投资本金。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。如果租售比低于1:300（比如1:400，1:500），则意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200（比如1:100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。

那么我们的主要城市的租售比究竟怎么呢？我们就来看一下：

全部50城的数据来看，平均房价基本稳定，租金也基本稳定，年租售比倒数也基本稳定在50左右，只是增加了近1个点，也就是说2019年预计靠租金收入50年可以收回购房的成本，过了一年市场告诉你，还有50年，虽然变化不大，但真还有点坑。

分城市级别来看，还比较正常，一线城市和三四线城市的年租售比倒数高一些，而二线城市更低一些。也就是说靠租金收入来盈利，在二线城市相对来说比较划算。但也仅仅是相对来说，因为这也要49年才能回收。

我们选择十五个典型城市来看，厦门最高达到了81，而银川只有24。深圳、北京、天津均高于平均值，后面的大多数低于平均值51，也就是说发达地区的年租售比倒数更加高一些。这就跟市盈率一样，高的公司既可能有泡沫，但也是大家更看好的股票，从这里也可以看出来，一线城市等还是被大家更看好，而高于平均值的某些三四线城市，可能就是泡沫严重的情况了。

我们所说的年租售比直接算出数值其实就是租金回报率，当然是回收时间短的银川最高了。平均年2%的租金回报率可能真是不到存款利息的水平，也就是说如果这些房子不再升值了，手里多套的房东就会想办法处理掉这些房产，把资金投入到回报率更高的其他投资方面去，而不会傻傻的等着收租金。这也和股票一样，买的人大多是想股价上涨获利，而很少一部分人才想的是每年的股利分红。

我们跨出报告来对比一下前几年的数据吧。

与2017年末的数据相比，厦门、成都和广州在降低，而其他城市均有增长，苏州增长的最多达到了22，当然也就说明租金上涨的速度在大多数的城市是慢于房价上涨的。

必须看一下国际对比了，把纽约、东京等直接压在最底端的年租售比倒数（投资回收年数），让我们汗颜，究竟是看好发展前景，还是真有泡沫了，我想朋友们心里已经有了客观的判断。