北京楼市“爆款”的玄机！
今年北京别墅卖得好，让大家加强了对榜单的研究。
上周『地产营销人』推出了《1—8月北京别墅各区成交排名》，各项目在各区域找到了各自的“地位”。
对于榜单的推出绝不仅仅是跟踪市场行情，展示业绩的作用，更关键的是对购房者的选择形成参照和有效引导。
这就像在大众点评寻找好吃的饭馆，五星推荐的餐厅总能吸引更多人去品尝，地产榜单树立的标准也能起到这个作用，强者恒强，哪家饭馆人多去哪家，哪个项目销量高就去哪里买房。
因此『地产营销人』深知责任重大，从不敢怠慢数据整理和业绩排序，只有客观公正才能真正对得起购房者。
当然，网签数据并不是没有局限性，譬如在今年加强网签管控前提下，存在一小部分高总价别墅项目网签排队的情况，导致最终数据有一定偏差，但对整体市场影响不大，排名还是具有很强的指导意义。
书归正传，我们来看看今年别墅的排名和各区业绩的情况，有些很有意思的现象值得分析，有些数据背后的逻辑值得挖掘。
『地产营销人』试着做些梳理和提炼，希望能对各位进一步看清别墅市场提供帮助。
1、热点区域呈现特征
从区域销冠达成的业绩来看，成交10个亿以上的项目多分布在朝阳、大兴、昌平、通州这四个区域。此外，顺义和密云也有不错的表现。
朝阳是历年来的别墅成交大户，过去是因为有中央别墅区，今年则是有北京壹号别墅区，即孙河低密板块的强力带动。
从未来供应看，孙河板块替代中央别墅区是大势所趋，今年已实现超越，明年将拉开距离，孙河未来几年都将会是朝阳别墅成交的主力板块。
大兴业绩最突出的项目位于瀛海板块，该区别墅近两年来别墅项目集中，由于临近五环，且道路、绿化及周边城市配套迅速完善，再加之创新产品层出不穷，市场已颠覆了对此区域的原有认知，大兴瀛海正成为仅次于朝阳孙河的下一个高端低密板块。
昌平区域有瞬间崛起的感觉，一方面从区位上得益于海淀及朝阳别墅供应的不足，一部分客群外溢至此；另一方面较低的总价带来的差异化市场定位也让昌平实现了很好的承接。
通州没有明显的别墅板块效应，其业绩的体现主要是老项目的带动，而顺义的表现则明显不如去年。
密云今年绝对值得关注，多年边缘角色的身份，今年开始市场地位有所上升。『地产营销人』预计随着度假房产的逐渐兴盛，密云有望在未来几年超越怀柔、平谷、延庆等远郊区县，成为度假别墅市场的代表区。
2、热点板块都有一个标杆
从上述热点成交区看，并不是所有区域内项目都有上佳表现，销冠“吸虹效应”十分明显，往往是一个楼盘就奠定了一个区域的市场地位。
譬如：朝阳别墅销冠景粼原著，该项目的销售额几乎是第2名至第6名五个项目的业绩总和，这种销冠吸虹效应同样体现在大兴天琅、通州格拉斯小镇、昌平丽春湖院子以及密云龙湖长城源著等项目中。
二八现象、强者恒强，除了项目规模、产品品质层面因素之外，更值得重视的是房企品牌影响力作用对客户的吸引，以及对区域价值的带动作用。
譬如：朝阳别墅销冠、大兴别墅销冠、密云别墅销冠大三别墅楼盘：景粼原著、天琅、长城源著均是龙湖地产操盘的项目，由此体现出明确的市场风向标。
景粼原著
龙湖地产自2006年进京以龙湖滟澜山、花盛香醍打响别墅产品知名度后，逐渐确立了在北京别墅市场的强力地位，其后的颐和原著、蔚蓝香醍、滟澜新宸、西宸原著等一系列别墅作品，不仅成为各房企竞相模仿赶超的标杆对象，也在这十年中积攒了大量的购房者粉丝。
天琅
这些年，龙湖开发的别墅项目在哪，客户和业主就跟着买哪，其在别墅市场确立的优势和口碑，促使品牌成为一种标签，由此反映在新品的业绩上，就变得顺理成章，自然而然了。
3、销冠吸附区域最大利好
仔细考察各区销冠的素质条件，可以发现近似的共性和普遍的规律。
首先销冠别墅项目都最大化的承接了区域发展的直接利好。
譬如在交通上，新高速或快速路的开通和开建，让这些销冠别墅瞬间拉近了与市区的交通距离，价值陡然上升。
以朝阳的景粼原著为例，京密高架于年底的开建，将项目到三环的行车时间缩短至20分钟，也让孙河板块成为名副其实的城市别墅领地。
而大兴瀛海则受益于京台高速的贯通，使天琅项目可无缝连接五环，全面享受未来第二机场建成的利好辐射。
同时在城市绿化上，也有类似特征。景粼原著所在的朝阳孙河是未来亚洲最大湿地公园所在地。
根据公开信息，温榆河畔将要修建面积约高达18000亩的湿地公园，相当于两个半奥森公园的面积。由市规土委牵头，参照杭州西溪湿地，进行国际招标。该公园不仅是亚洲最大的城市人工湿地，也是朝阳区的重点工程，将成为北京市的一张金名片。
而天琅所在的大兴瀛海，其项目邻近的南海子公园相当与4个颐和园面积，未来正在向奥森、朝阳公园板块看齐，实现南城最大的豪宅区目标。
4、精准定位掐准别墅改善
自去年开始的北京改善市场的启动，“再改”的巨大需求基本被别墅产品所吸纳。
从别墅榜单可看出，总价在1500万—3500万这一区间基本为销冠项目产品所覆盖。
新兴板块通过置换激发出巨大购买力，而像朝阳这种成熟区则成为富人置业的首选之地。
另外还有一个现象延续了热销项目的规律——各区销冠别墅都是去年进入市场，亮相成功的知名项目。
去年开盘积攒的势能不仅形成今年热销的强大惯性，而这些项目迭代升级的新品又在原有基础上不断升华，从而确保了竞争优势，并进一步放大了口碑效应。
长城源著|燕京楼
无论是景粼原著、天琅、还是丽春湖院子、长城源著，无不是从成功走向了更加成功，每一阶段的热销促成了全年度的热销，这种超越调控影响的业绩，也只有极少数项目可以做到。
榜单可不是看个热闹，如果能从其中看到别人看不到的真相，以此为操盘指导，你的项目也就离走向榜首不远了。
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