预警：五环别墅全面告急！
最近市场上标榜城市别墅的项目很多，『地产营销人』认为在标准界定不清的前提下，探讨城市别墅容易对客户造成误导。
城市别墅主要的属性在于“城市”，根据业内对城市别墅普遍达成的心理共识，其地段区位应该在五环沿线及以内。五环以内似乎是没有任何争议的，但五环沿线分布的项目却不易划定，多数项目位于五六环之间，甚至靠近六环，都称为城市别墅显然有失公平。
因此，『地产营销人』在楼市地图上沿五环细心索骥，严格划定，圈出真正具有五环概念的别墅项目进行定向分析。虽然下半年还会有新项目带来新供应，但并不影响我们对五环城市别墅直观的特征判断，并形成更为清晰的市场分类。
下面我们看看，五环城市别墅具体呈现的市场特征——
2016年至今，北京市五环沿线别墅新增供应172套，同比下降20%；供应面积4.88万㎡，同比下降27%；成交套数215套，同比上涨67%；成交面积6.05万㎡，同比上涨58%；成交均价53204元/㎡，同比上涨19%；成交金额32.20亿元，同比上涨89%；目前存量为497套，同比下降19%。
由于今年北京土地供应更加稀少，且分布远郊化趋势明显，五环沿线的别墅以多年前的老项目居多，近两年的新项目寥寥。可以确定的是，未来的土地供应将告别五环，无缘别墅，直至存量消化殆尽。
五环沿线别墅57%为现房成交，成交均价51487元/㎡。期房新项目受地价等因素制约，成交均价高于现房。
近五环沿线西部北部无存量，南部大兴成交量占81%，东部朝阳仅有少量在售，均价高于大兴20%。
根据下半年新增供应的预期，除了南部亦庄等区域供应相对集中，西部仅有丰台和石景山极少数的项目后期入市，再加上东部泛望京、孙河、东坝等部分在售的新老项目，大体可以看到一个清晰的市场格局——
东部贵，西部少，北部无，南部多。
由于近城区的土地稀缺，以及不少项目以“拉高拍低”方式规划出类别墅产品，近五环沿线所出现的别墅形态以联排、叠拼为主，其中联排成交占比53%，均价53105元/㎡，是城市别墅的主要形态。
从面积特征上，今年近五环沿线别墅成交主要以200-300㎡为主，占比约61%。在成交均价上，5—6万元/㎡为近五环沿线别墅主流均价，占比约32%。
根据即将入市的部分地王级别墅项目的产品指标以及楼面价的水平，下半年将呈现出户型面积变大，单价骤升的局面，300-400㎡渐为主流，7—8万元/㎡将成为普遍入市价格。
1、随着土地供应的外延，原有项目存量的快速去化，城市别墅作为一种阶段性产品正在逐年减少。未来别墅供应的助力区域在六环以外，五环沿线可称之为北京最后的城市别墅走廊。
2、从五环城市别墅的分布区域看，2000万以内的成交区域主要集中在南部五环沿线区域，而东部和西部因供应稀缺，总价门槛开始迈过3000万一线。
3、由于土地的稀缺，以及规划指标的限制，以联排为主的城市别墅形态近乎成为五环沿线低密项目的最高级别。下半年入市的部分地王别墅项目开始呈现面积增大，单价提升的明显趋势。
4、从保值增值角度来说，东部和西部依然具有明显的价值优势，随着孙河、亦庄等区域新项目逐步公布售价，可以发现未来城市别墅的成交价格将普遍实现：东部10万+，西部10万+，南部7万+的新格局。
7月23日，位于东北五环沿线望京板块的红廷别墅迎来联排样板间的盛大开放，不到2000万总价的城市别墅的入市，带动了饥渴的市场氛围。
据悉，短短一个月时间，多数客户甚至等不及样板间开放便纷纷下定，30余套房源被一抢而空，近6亿销售额已被收入囊中。
在东五环沿线的城市别墅中，比如东坝板块近300平米的联排售价已达3000万，位于孙河的叠拼产品，现在价格也已突破2400万，作为距离五环更近的望京区域的红廷别墅不到2000万的总价水平，形成“洼地”效应，可以说是同区域别墅产品中性价比是最高的项目。
红廷别墅位处北京门户前沿—望京绝版国门显赫之地，据守望京第二CBD、中央别墅区首次西进城市化板块及北京唯一中央艺术区三区交汇的黄金节点，慧眼独具打造望京城市纯墅里的宽宅大院。
此次红廷别墅联排别墅样板间的开放，向市场展示了其全方位、新一代的高端城市别墅生活场景。40cm错层成就奢阔空间，首层客厅局部错层挑高设计，向下延伸40cm，使层高达3.8米，更有7.2米全尺度面宽，奢阔空间，打造令人遐想的尊荣气度。
另外，南联排将厨房餐厅下置到花园层，景筑相融之中秀色可餐；朗阔露台，视野开阔，无遮挡无对视，白天可尽眺公园美景，夜晚可仰望满天繁星，别有一番生活情趣。
南联排在空间构造上特定制下沉式私家花园庭院，让“花园层”与院子有结合，也让院子与家人的生活无限亲近；其中室内所有卫生间全明、楼梯二层“反向跑”设计，虽增加施工难度与成本，却处处为居者考虑，增加附加值，提高使用率，以人为本，尽善尽美。
红廷别墅大手笔规划0.69不可复制的超低密度，如将地图放大到红廷别墅所在600公顷区域内，规划图上的绿地面积甚至将项目本身0.69的容积率直接稀释为0.018；红廷别墅以前瞻性的视野率先突破传统城市别墅开发惯性，以55%的超高绿化率，在仅有12万平米的土地上打造63000平米景观园林，诠释“自然，生活的至高信仰”，最大保证别墅生活的纯粹、宁静与私密；并以9大精工体系、精雕62处细节，匠心打造都会首屈一指的“城市纯别墅”社区“宽宅大院生活”。
另外，在开放盛典上，红廷别墅与北京容创航空签署了战略合作协议。
根据协议，红廷别墅园区内将建设直升机停机坪，为业主提供私人直升机服务。在直升机还未普及的中国，让业主提前享受到更为优越、便捷的出行体验。届此，红廷别墅成为了首屈一指能为业主提供私人直升机服务的高档别墅区。
当告别五环，地王远去，不知道城市别墅还能叫多久。
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