万孝红：因人民法院确认的遗嘱办理继承不动产登记的思考

作者单位：无锡市不动产登记中心

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当事人凭遗嘱办理继承不动产登记时，遗嘱真实合法性的判断成为登记机构审核的重点难点问题。但对于经人民院确认过的合法有效的遗嘱办理继承不动产登记，登记程序就相对简便，登记风险也易于防范。笔者前段时间遇到一起当事人凭人民法院的生效法律文书办理遗嘱继承不动产登记，通过对一些问题进行分析和探讨，希望有益于登记机构的实务操作。

一、案例的基本情况

周某与徐某系夫妻，生有女儿徐甲、儿子徐乙。周某的父亲周某政、母亲朱某娟。周某政于2017年9月1日死亡。周某2020年12月23日立有遗嘱1份，载明：“为防止遗产继承纠纷，特请戴某忠和戴某龙作为见证人，并委托戴某龙代书遗嘱如下：一、本人所有遗产由丈夫徐某、女儿徐甲、儿子徐乙继承。二、本人财产具体继承方案如下：1、房产无锡市五爱家园××号、新生路××号等房产的所有权或属于我的部分所有权归徐乙所有，无锡市人民中路××号、南京中山南路××号等房产的所有权或属于我的部分所有权归徐甲所有，无锡市靖海新村××号房产的所有权或属于我的部分所有权归徐某所有。……”该遗嘱由立遗嘱人、代书人、见证人签名，并注明立遗嘱的时间。

2021年1月7日周某死亡，因继承人对于遗嘱继承发生纠纷，5月向人民法院提起民事诉讼。经人民法院调解，双方当事人自愿协议，一是案件当事人一致确认周某2020年12月23日所立遗嘱合法有效。二是五爱家园××号的房屋属于周某的部分归徐乙所有，徐甲、徐某、朱某娟配合徐乙办理产权过户手续……。上述协议，经人民法院确认，并在民事调解书中写明“本调解协议经各方当事人在笔录上签名或者盖章，本院予以确认后即具有法律效力。”

2021年7月15日，申请人徐某、徐甲、徐乙凭身份证、民事调解书、不动产权属证书等材料前往登记机构就遗嘱中涉及的不动产申请遗嘱继承转移登记。

二、案例的几点思考

登记机构查验申请材料后，对于如何办理登记出现不同的观点。笔者主要分析如下：

1、申请人凭该民事调解书办理遗嘱继承登记，是否还需要协助执行通知书或者生效证明

《不动产登记暂行条例》第14条规定，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请。如何判断法律文书是否生效，一种观点认为，需要人民法院出具协助执行通知书；另一种观点认为法律文书制作部门出具生效证明或协助执行通知书都可。笔者认为只要能体现法律文书已生效，不一定需要当事人申请强制执行。对于何为生效法律文书，可根据法律文书不同形式予以区别对待。对于当事人单方凭一审人民法院的民事判决书、裁定书办理登记的，生效依据可为人民法院出具的生效证明或协助执行通知书。对于二审的法律文书，因二审作出的裁判立即发生法律效力，故不需再提交生效依据。对于民事调解书，一般需要根据调解书中明确的生效方式来判断。笔者曾见过，有的调解书写明自双方当事人签收后调解书发生法律效力，此时登记机构在办理该类法律文书的单方申请登记时，无法判定另一方当事人是否签收，故建议人民法院出具双方当事人已签收调解书的证明或生效证明等来证明法律文书已生效。对于本案所涉及的民事调解书，已明确经人民法院确认后即具有法律效力，故该民事调解书已是生效法律文书，不需要再要求申请人出具协助执行通知书或者生效证明，无故增加申请人的登记负担。

2、该民事调解书已确认周某的遗嘱合法有效，是否还需要全部法定继承人认定为最后一份遗嘱

《民法典》第六篇继承的第三章遗嘱继承和遗赠中，对于遗嘱的形式，有自书、代书、口头、打印、录音录像、公证遗嘱等六种。《民法典》第1142条规定，立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。所以，登记机构在办理遗嘱继承登记时，一方面要判断遗嘱的真实合法性，另一方面判断遗嘱是否为最后一份或者无内容与其相抵触的遗嘱。一般情况下，对于遗嘱的查验，登记机构宜通过全部法定继承人共同确认遗嘱的真实性和是否为最后有一份遗嘱方式处理。在全部法定继承人均无异议的情况下，登记机构可认定遗嘱合法有效。对于本案例中，由于遗嘱已经人民法院确认为合法有效的，故登记机构无需对遗嘱的合法有效性进行质疑，但是否还需要对是否为最后的遗嘱或者无内容相冲突的遗嘱进行审查，笔者认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第14条规定，登记机构按照生效法律文书办理遗嘱继承登记即可，不需要全部法定继承人认定为最后一份遗嘱。

3、登记机构办理该起遗嘱继承不动产登记，是否还要对对外公示征询异议

《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.6.5规定，对继承登记的事项要求在登记机构门户网站上进行公示，公示期不少于15个工作日。公示的目的是为了广泛征求意见、核实当事人申请事项是否真实的一种手段。本案例，由于遗嘱已经人民法院确认合法有效，登记机构再将该遗嘱继承不动产登记对外进行公示，即使有异议，其效力也无法等同于生效法律文书，无法认定为有效的异议。而且《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.6条规定，因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《条例》《实施细则》的相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，才按照第1.8.6条所规定的程序办理。所以，本案例的遗嘱继承不动产登记，登记机构无需对外公示征询异议。

4、民事调解书明确某房屋需要相关当事人配合的，遗嘱涉及的其他房屋是否也要参照该条办理

本案例中的民事调解书中明确“五爱家园××号房屋属于周某的部分归徐乙所有，徐甲、徐某、朱某娟配合徐乙办理产权过户手续”，为此，对于该套房屋办理遗嘱继承登记，除申请人需要至登记机构申请外，还需要徐甲、徐某、朱某娟配合一起至登记机构办理。对于遗嘱涉及的其他房屋是否也需要徐甲、徐某、朱某娟到场配合办理遗嘱继承不动产登记，存在两种观点，一种认为既然五爱家园××号房屋，民事调解书已经明确需要，其他房屋也应当参照办理；另一种观点认为，对于民事行为应按照“法无禁止即可为”的原则处理，既然民事调解书明确了五爱家园××号房屋需要相关当事人配合，其他房屋未做要求，则只需要申请人提出遗嘱继承不动产登记即可，无需其他当事人配合。笔者赞同第二种观点，登记机构办理不动产登记行为，是一种登记记载行为，不是行政许可行为，不应强制设置条件。本案例中，既然生效法律文书中未明确其他房屋需要其他当事人配合办理过户手续，登记机构也无需增加限制条件，由申请人提出登记申请即可。

三、案例的借鉴意义

自2016年7月5日司法部发布了《关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>的通知》（司发通[2016]63号）后，大大减少了群众的经济负担，但对于登记机构而言，却面临着如何确定遗嘱的真实合法性这一难题。《民法典》实施后，公证遗嘱不再具有优先效力，遗嘱形式的增多，给群众带来便利的同时，也让登记机构左右为难。如何确定遗嘱是否为最后一份且真实合法，为登记带来了极大地风险和挑战。因此全部法定继承人到场接受询问并就遗嘱的真实性进行确认是极其有必要的。但如果法定继承人之间无法就遗嘱达成一致意见的，则影响了遗嘱继承不动产登记的办理。本案例中，因家庭内部存在矛盾，法定继承人无法全部到场导致无法办理遗嘱继承不动产登记，当事人选择通过人民法院确认遗嘱的合法有效性，无疑是一种可行且有利于防范风险、保护权益的有效途径。为此，当遇到此类情形时，登记机构可以引导申请人通过司法途径对遗嘱的合法有效性进行确认或者明确权利归属，申请人再凭人民法院、仲裁委员会生效的法律文书办理遗嘱继承不动产登记，这样更有利于避免今后的权属纠纷，也降低登记风险。