关于农村宅基地，这些问题一定要了解！

宅基地，特指农村宅基地，是农村村民占有使用集体土地用来建造住宅的土地。《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地更多地可以看作是围绕土地所有权、使用权、居住权的一项国策，中国特色的土地政策。今天，就来侃一下宅基地的那些事儿。

1 宅基地的所有

宅基地属于农民集体所有。《土地管理法》开门见山规定了宅基地的所有权不属于农民个人，而是属于大家，具体来就说是村集体的。作为村民，可以免费获得宅基地，可以在上面建房，可以一直居住，但房屋下面的这块地不是你的。归根到底，只有使用权。

2 宅基地的使用

《民法典》规定，宅基地一旦灭失（比如地震、泥石流、火山爆发等），宅基地的使用权就跟着被消灭。但是失去宅基地的村民可以重新参与分配宅基地。

村民在宅基地上建的住宅属于个人所有，这个没有争议。既然是属于私产，当然可以进行处分。转让、出租都可以，但对象有限制，集体经济组织内部成员之间转让、互换、出租都没问题，但对非集体经济组织成员，则为法律禁止。这又是为什么呢？答案是房地一体主义，也就是地随房走。

3 地随房走，一户一宅

空中楼阁是不存在的，房子必须立足于土地。在地上建住宅，虽然住宅属于私产，可以进行处分，然而处分之后，实际上地下的土地使用权也一并被处分。国家在保障村民免费、永久使用宅基地的前提下，必然不允许土地使用权被随意处分。

地随房走的另一面就是一户一宅。《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上理解，即一个户口只能有一处宅基地。

正是因为宅基地的保障功能，所以才规定一户一宅，正是因为一户一宅，才将土地和住宅绑定在一起，转让了住宅，土地也跟着被转让。而为了保障农村村民的居住权，同时也为了防止有的村民多占宅基地，法律对宅基地的处分作了严格限制，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。毕竟土地资源有限，有的地方已经出现了没有宅基地可以申请的情况。

前面说了，土地是集体的，那么村民在处分住宅的时候也直接处分了土地，属于无权处分。在没有得到集体追认的情况下，村民向非集体经济组织成员进行处分的行为无效。而在集体内部成员之间进行处分是有效的，因为处分来处分去，下面的土地还是归本集体经济组成员使用。所以，城里人去农村买房，合同会被认定为无效。

以北京市为例，据不完全统计，在涉及宅基地的合同纠纷中，多数是出卖人作为原告状告城里人，请求法院确认合同无效。在这些诉讼中，宅基地买卖多发生在起诉时间2年以前。在法院的判决中，基本都会判决合同无效，再判决出卖人对买受人给予高额补偿。那么，城里人的田园梦还能实现吗？

4 城里人的田园梦

一边是农村大量宅基地闲置，一边是城里人整天做着乡村梦，有限的土地资源浪费，而资本也在流浪。为了盘活农村闲置宅基地，在保证村民基本住宅权利的基础上，2019年9月20日，中央农村工作领导小组和农业农村部联合发布了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，通知提出，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

那么机会来了，当城里人的闲钱遇到村里人闲置的宅基地，田园梦不再是梦。可以签订租赁合同，期限最长不得超过20年，到期后还可以协商续期。

村里在发展，村外也在发展，整个乡村都在发生变化，高速公路要经过村里，高铁也要经过村里，风电项目也挺好，也想在村里落地。这些项目都要用地，在绕不开的情况下，为了公共利益，可能就涉及到土地征收的问题，当然，也有可能涉及到宅基地的征收。

5 宅基地的征收

按用途，可以把农村土地简单分为农用地和宅基地。农用地是用来生产的，宅基地是用来保障居住权的。其实本质上都是农用地，在这里为了方便理解，我们暂且把农村土地不科学地划分为宅基地和农用地，本质的区别在于，宅基地上因为建了房，没法产出农产品。农用地，最典型的有耕地、林地、草地、养殖水面。

对农用地和非农用地的征收，其补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定，定价需考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

宅基地的征地有一套流程，首先，国土资源管理部门发布征地公告；然后，由拆迁部门对拟征的宅基地开展现状调查；再然后，市政府或者县政府公布征地、安置补偿等方案；接下来，拆迁方与被拆迁的村民签订安置补偿协议；最后，按协议进行补偿，搬迁。

记住，不要在拆迁公告发布后抢建；对公告内容有异议，及时要求听证，表达意见；安置补偿协议出来后，看清楚条款再签字；先补偿，后搬迁。