02，“ 溢价 ”，在拿地强排中有哪些应用？
溢价在规划设计中的应用：
1，产品类型
2，空间形态
3，入户系统
4，户型
0 溢价的由来
下图中，请给数字1~5所在位置的产品单价，从大到小排序。
排序结果暂不公布。
从排序结果可引出两点：
一，不同产品，单价有高低；
二，相同产品，处于不同位置，单价有高低。
Why？
因为溢价在起作用。那到底什么是溢价？
溢价，属于金融术语，查了网络的解释也不能准确明白它在规划设计中的涵义。
因为拿地强排中的溢价，是对原义的引伸应用。
住宅小区开发的其中一个主要原因是赚钱，体现到规划设计阶段，是货值最大化。
那在计容面积一定的情况下，如何才能做到货值最大化？
总货值=单价*产品数量，（这里的产品数量指可售面积，一块地的可售面积是一定的）
答案显而易见：提高产品单价。
提高产品单价有两种方式：
一，提高部分产品单价（大部分开发楼盘属于这）
二，提高整体产品单价（主要指豪宅盘）
所以，溢价在整个规划设计过程中的体现：提升产品单价。
1 产品类型
溢价逻辑：层数越低，溢价越高。
按层数分：
1，别墅：3F以下
2，叠墅：4F
3，洋房：5F~11F
4，小高：12F~18F
5，大高：19F~34F
所以从溢价的角度，一层的商业比以上5类都高。
PS：商业物业的价值还和所处位置密切相关。
上图从左往右差别点：
一，层 数：由低变高
二，户 数：由少变多
三，得房率：由高变低
四，私密性：由高边低
在规划设计前，需要先确定产品类型，那么是不是选择高溢价产品就行了。
答案是否定的。
选择产品类型的考量因素：
一，产品的配置，同整体定位及目标客户相关。（相关性较低）
二，不同用地条件，不同容积率要求，溢价最高的产品不等于整体溢价最高。
三，溢价越高，带来的一个问题是，去化慢（总价高，客户少，销售速度变慢）。
四，规划形态。不同的产品会得出不同的规划形态。
这就能解释，为什么在强排阶段，需要尝试多种产品及规划形态。
是为了筛选出契合度最高的产品：定位，用地限制，容积率密度限制，溢价，去化率等。
（实际项目并不需要所有产品都尝试；有些因为限制条件较多，规划的可能性越少。）
2 空间形态
空间形态主要从三方面展开：
一，位置
二，组团
三，轴线
一，位置：
以上四个高低配的总图，色块区域都是低区产品的位置，余下为高区产品的位置
低区产品的位置从左往右，依次为：全南＞南东＞南中＞南西，基本就这四种位置。
不同位置，体现的是不同价格（溢价）。
应该怎么选位置呢？
影响住宅位置的两大因素：
a，靠近或朝向有利因素
有利因素：自然及人工景观类等。
b，避开不利因素
不利因素：交通噪音类等。
特殊情况：
有些位置是有利及不利因素双重叠加影响的，需要综合分析及尝试。
应用：
先分析不同位置的价值高低，再进行总图布局，做到位置布局有理有据。
二，组团：
组团有诸多作用，体现在溢价方面，就是把不同价格段的产品区分开，最大限度提升高溢价产品的价值及身份认同。
如上图，无论高层区的位置布局如何变化，低层区始终自成组团
三，轴线：
轴线有诸多作用，体现在溢价方面，就是只要规划中出现了轴线，轴线上或轴线边往往是价值最高的位置。
反过来，同样成立。若想在地块内部制造价值最高的区域，那就创造一条轴线。
3 入户系统.
入户系统，相对于整体规划，属于较微观层面的规划。
它的价值在于，这是未来业主回家都会经过路，可能也是使用频率最高的流线。
提升了回家的体验感，自然能提升产品的溢价。
地面回家流线：
入口前场＞小区大堂（大门）＞入口广场＞中央花园＞宅间花园＞入户大堂。
其中入口前场及小区大堂（大门）是第一重点。
它的价值在于
小区内的人每天都会经过;
小区外的人路过的时会在他心里留下对这个小区的印象。
关注点：入口广场空间+流线（人流及车流）
（地下回家流线：车库入口＞地库车道＞地下大堂，对拿地强排阶段的规划基本没影响，故暂不展开。）
4 户型
这里不讨论户型，而是讨论，规划层面的户型，会有哪些溢价点。
主要从三方面展开：
一，分布位置（户型分布）
二，面宽大小及数量
三，赠送
一，分布位置
此位置区别于空间形态里的位置，这里的位置可以理解成户型分布。
首先，对于户型本身的比较，边套优于中间套；
换个说法就是，侧山墙能开窗的优于不能开窗的。
其次，如下图，同样在低区组团中，“4”的位置优于“3”的，因为“4”更靠近中心花园。
但“4”的位置是侧山墙对着中心花园，仍要差于正南面直接对着中心花园的位置。
二，面宽大小及数量
朝南面宽的大小及数量:
第一影响是居住时的舒适性。
影响舒适性自然就影响产品的溢价，反过来，往往高溢价产品面宽越大。
第二影响是规划排布时的难度。
一般情况，朝南面宽越大，面宽数量越多，规划排布难度越大。（特殊的地块条件除外）
规划难度加大会影响整体的溢价率。（比如导致高溢价产品的数量变少。）
三，赠送
这就很好理解了，比如原本两房的户型，赠送完之后变成三房，相当于占了便宜，多得了一个房间的面积，自然能提升产品溢价。
赠送分全面积赠送和半面积赠送。
全面积赠送，比如设备平台，飘窗，挑空，露台等。
半面积赠送，比如阳台。
赠送需要有正确的方式，不能是无效空间，比如：
赠送挑空：需要在挑空部位后加板，形成一个房间。
（可送的面积较大，但规范规定也较严。能送的范围已经很小。）
赠送阳台：一种是不改造的纯阳台，有时候会把阳台面积做到规范允许的最大。
另一种是小储藏室结合阳台（露台，设备平台也可），后期改造成一个完整房间。
但赠送是在变相提高容积率，增加占地面积。故同样会增加规划难度，还会增加成本。
以上是对溢价在规划设计中4方面应用的解读：
写了这么多你肯定记不住，也不需要全部记住，先把最后的步骤记住。
等遇到实际项目，根据步骤，操作一遍。
再多练习几个项目自然就记住了。
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